一文看懂保利滨江和煦优缺点!分析一下保利滨江和煦值得买吗?

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年末最受关注，同时也是闵行今年最重量级的项目，即将亮相。

保利都汇和煦，示范区和样板房即将正式开放！

作为保利年末重磅之作，同时也是建筑新规后的闵行首发之作，保利都汇和煦的亮相，彻底掀翻了闵行产品力的天花板。

在保利都汇和煦，

社区全域抬板，不再是滨江豪宅的专属，为社区带来高差更大的立体景观层次的同时，也大大增加了公区活动空间；

全系无连廊设计，让“南北通透”成为每一套房子的标配，采光性和隐私性也统统拉满。

酒店式奢阔门厅，整体面宽长约百米，沿街展面长约280米，让社区成为“城市界面”的标杆符号，打造归家的第一重仪式感。

当然，在这些基础上，保利都汇和煦还有多项超越市中心豪宅的配置。

比如，三阳台+约270°转角飘窗+类一梯一户全明电梯厅的设计，每一处细节，都是对生活场景的极致理解。

比如，约1500㎡煦-CLUB，内部不仅配置了恒温泳池，瑜伽室、私宴厅、棋牌室等常规功能，还有区域内首座篮球/匹克球双场景场馆，更配置有闵行住宅首个高压氧舱。

毫不夸张的说，保利都汇和煦的出现，并非简单的产品迭代，而是一场关于闵行产品力的深度革命，让更加高级的生活方式，成为触手可及的日常。

闵行新十年全新一代国际社区，保利都汇和煦示范区&样板间，即将震撼亮相！

恒温泳池会所+高压氧舱+篮球/匹克球双场景场馆；全明梯厅+类一梯一户+三阳台+约270°转角飘窗……

据悉，项目将推出建面约98-126m²3-4房，另外还有建面约129-139㎡滨水洋房，预计11月入市！

诚然，或许价格略贵一点，但这钱买的不只是当下的舒服，更是“未来竞争力”——之前的主流产品，再过几年在二手房市场很难和新规盘比，新规楼盘才是硬通货。

现在，好消息来了：

直线距离15号线双柏路站约500米，保利颛桥项目定名为保利·都汇和煦，是颛桥乃至闵行中部第一个亮相的新规产品，项目将推出建面约98-140㎡低密洋房&小高层3-4房，售楼处及样板展示空间预计下周开放，预计11月入市！

我认为，这是一场供需两端的精准契合。

一方面，闵行作为全市GDP/财政收入/人口第二的区（仅次浦东），置业需求旺盛，尤其中部区域产业环绕、人口聚集，但今年以来，只有梅陇有少量供应，远满足不了需求。

更关键，区域里的在售产品多是上一代设计，闵行中部太需要一个“最新款”产品，来刷新居住标准。

另一方面，保利发展深耕闵行多年，比谁都更懂这一带客户的需求点；且举牌多轮坚定拿地，说明保利打造全新标杆的决心。

从目前有限信息看，已满眼“全市罕见”、“闵行首个”，保利发展品质诚意度体现得淋漓尽致：

项目效果图过程稿，以实际交付为准

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项目信息

6月19日，闵行1幅地块出让，地块名称为颛桥镇MHC10601单元01-22A-10地块，规划用地性质为住宅用地，出让面积4.05公顷，容积率为2。经过40轮竞拍，最终由上海保利城市发展有限公司竞得，总成交价314026万元，溢价率12.95%。

保利发展颛桥项目案名已曝光：保利·滨江和煦

项目位于都庄路与沪光路交汇处，众秀新家园东侧，距离15号线双柏路站步行约750米左右。

根据项目规划设计方案，项目拟建11幢14-16F高层住宅、4幢7F多层住宅以及若干社区配套用房，共计规划约752套可售住宅；小区人车分流，规划有下沉式庭院、地下会所，2#、7#、10#、11#、12# 设置有架空层，打造泛会所空间。

项目配置了下沉庭院，并且部分楼栋做了首层架空。95-105-125㎡户型全部一梯一户无连廊，层高约3米；130-140㎡户型电梯门双开，类一梯一户，层高约3.15米，底层附带地下室！

块东至都庄路，南至01-22A-07地块（近六磊塘），西至01-22A-07地块，北至01-22A-08地块、01-22A-09地块，用途为普通商品房。

保利·滨江和煦，立序上海“好房子”时代，以建筑面积约98-140㎡滨水住区，敬呈闵行好房子标杆作品，于此，不仅收藏一席温暖居所，更拥抱一种从容、可持续的未来生活范本。

轻奢慢调 和煦N种想象，漫步水岸的精致，保利发展控股以「三好十五力」为基石，倾注六大精工品质，将建筑融入L型双滨水环绕的自然场域，让水岸重回生活，让生活重拾水岸，承载着这座城市的蓝调与温润。

悦己显己的本真，复刻海派优雅，以高门大院礼序，约280米超尺度界面，臻选全球石材-贝克米白石材，于材质的碰撞与共生间，铺陈光影的诗意哲思，重塑当代门庭气度。

致敬不朽的经典，融贯东方审美与现代简约的立面美学，以现代手法重构海派经典元素，演绎坡屋顶造型，立面采用精致铝线条（局部涂料）与现代质感玻璃打造，搭配米白色调的现代柱式，勾勒优雅轻盈的天际轮廓，焕新城市界面。

心灵成长的森境，“ 三轴 · 一界 · 一带 ”规划活力艺术绿氧三大组团，烟江叠嶂图十六处画景，园林以玉兰花为超级图腾，融汇海派元素于细部，延续人文优雅，静设荷花池，以云顶冠塔造型勾勒天际，营造独具精致烟火的慢奢生活。

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煦-CLUB，是集泳池等多元空间于一体的生活服务中心

多重主题空间，可承载全龄段社交与生活场景，焕活社交、悦己与生活的无限美好。

奢逸不凡的空间，小高层类一梯一户、三阳台设计（部分户型） 、270°无柱飘窗（部分）拓展生活的多维场景，全场景智能声控、智慧收纳系统、智慧家居系统等覆盖生活全场景，不仅是配置的升级，更是对从容、自在、尊严的生活方式的深切回应。

（过程稿仅供参考，以开发商发布信息为准）

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户型革命！封神上海的终极户型！

在上海新房市场，“得房率”曾是购房者的核心参考指标，但随着新规产品的迭代，一个更真实的标准正在崛起——空间实得率。

保利都汇和煦以“三阳台+约270°飘窗+类一梯一户全明电梯厅”的组合拳，配合颠覆性结构创新，带来“纸面面积之外”的生活升维。

以项目首推主力户型约108㎡舒适三房为例：

闵行首个三阳台户型！

三开间朝南，叠加闵行首个三阳台户型，实现舒适性与实用性的双重升级！

约270°无承重转角飘窗，赋能空间可变性！

在空间寸土寸金的上海，飘窗的“纯赠送属性”堪称购房者的“隐形福利”，能实实在在拓宽室内空间，直接提升“空间实得率”。

保利都汇和煦将这一优势用到极致：

边套标配约270°无柱飘窗，部分南北双约270°飘窗，大幅拓宽采光面与景观视野，引入更多自然光，使室内更加明亮通透。

厨房飘窗与操作台、水槽、收纳柜结合，增加台面进深，释放出更多烹饪空间，实用性拉满。

尤其是建面约126㎡边套户型，不仅南北向卧室均配置约270°转角飘窗，南向主卧飘窗更是呈C字形布局。

这也使得主卧不仅将“拓展面积”的价值最大化，更以“超广角视野+全时段采光”重新定义“观景卧室”的居住体验，堪称“光影魔术师”。

值得一提的是，保利都汇和煦室内所有的墙垛，都是采用无承重设计，真正做到后期可灵活调整改造，可塑性极强。

全明电梯厅+类一梯一户

全系户型配全明电梯厅，打破常规实现全明与平权，告别昏暗归家场景。

类一梯一户设计，保证了私密归家动线，更拓展出非常实用的“外玄关”功能。

全系飞机户型，空间零浪费

全系飞机户型，无过道浪费，房间分列两侧，互不打扰，搭配“无连廊设计”，客餐厅真南北通透。

满级资源！上海下一个科创王炸！

无论是板块占位，周边界面配套还是土地禀赋，项目都相当能打。

先看项目周边生活圈。

项目距离15号线双柏路站直线距离约500米，纯正的地铁盘。

经15号线，向南可至紫竹高新区、交通大学、华东师范大学所在的大零号湾；向北快速通达华泾、南站、漕河泾及古北等重要节点。

4站到景洪路站，可换乘机场联络线，向西2站到虹桥，向东2站到张江；同样换乘19号线（在建），4站到前滩。

另外，项目周边的生活配套完善，可谓高级烟火与丰盛日常兼得。

2大公园环绕：颛桥剪纸文化公园与莲心公园，让生活多了一份宁静与自然；

2大商业中心：颛桥万达广场、海梦一方等商业，满足周边居民日常所需；

教育资源丰富：板块内聚集了九年一贯制君莲学校、闵行区民办弘梅小学（蔷薇校区）、上海星河湾双语学校、闵行区曹行中学、闵行区常春藤幼儿园、上海私立蒙特梭利幼儿园等教育资源（新房不承诺学区）。

再说项目区位优势。

保利都汇和煦地处闵行南部科创中心。

作为“上海南部科技创新核心承载区”，闵行南部科创中心已从“产业集聚地”跃升为“城市创新战略支点”。

其科创布局以“全链条贯通+高能级平台+硬核产业集群”为核心，形成与张江、漕河泾并驾齐驱的上海科创“黄金三角”。

颛桥作为闵行南部科创中心的“产业C位”，以“上海主城内罕见先进制造业核心区”的定位独树一帜。

其“3+3+1”现代产业体系（高端装备、新一代信息技术、生物医药等主导产业）已汇聚2家世界五百强、3家跨国地区总部、222家高新技术企业，产业底盘坚实。

这里既有得力等大型企业总部扎根，也孕育了沃兰特航空这样的新兴独角兽。这家专注于电动垂直起降飞行器（eVTOL）的企业，成立三年便融资1.5亿美元，全国每10个eVTOL订单中，就有6个源自颛桥。

更关键的是，颛桥手握主城范围内弥足珍贵的产业用地资源，形成“两轴三翼”的规划布局。

光华创意街区、向阳工业园、元江科技城等五大主力园区，总计约166公顷的可出让工业土地，能够满足从工业、研发到商办的全方位需求。

对比徐汇、长宁等主城区不足5%的零散工业用地，颛桥其持续发展潜能堪称“上海主城产业的最后留白地”。

从区位来看，颛桥嵌于上海地理中心，西接虹桥、东连浦东、北邻徐汇长宁，天然具备“承接市中心资源辐射”的区位优势；

而颛桥，尤其是与闵行中部（莘庄、梅陇）无缝衔接的北颛桥，更是其中的“价值高地”。

保利都汇和煦占位北颛桥，一方面能够享受闵行南科创中心及颛桥的产业与规划红利，又能更好地享受上游梅陇、华泾、南站及漕河泾的资源辐射。

这是闵行南部其他项目，所不可比拟的优势。

结语：

当一个板块同时具备“产业高度”“人才密度”“配套成熟度”，它的住宅市场就不再是简单的“居住载体”，而是成为“资产锚点”！

保利颛桥项目位于南部科创中心，不仅多重价值集合，叠加项目“独角兽”级产品。

无论从哪个维度，ta都是市场难得一遇的产品。

据小编获悉，项目售楼处月底即将开放，预计11月份首开。

项目的入市时机恰到好处，正好赶上颛桥区域价值全面跃升的关键阶段，错过难遇。

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1、房地产
是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。它是由房产和地产两大部分组成。所谓房产，是指以房屋作为物质载体的财产；所谓地产，是指以土地作为物质载体的财产。其特征有：（1）固定性；（2）永久性；（3）个别性；（4）保值性与增值性。
2、房地产业
是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。它包括：土地的开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、出让、转让、房屋所有权的买卖、租赁、典当、房地产的抵押，以及由此形成的房地产市场。
3、三通一平
是指建设前期的开发工作，指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。
4、七通一平
指大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、给水通、排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。
5、规划红线
是对建设用地范围的标定，通常以用地角点的城市坐标或参照建筑物距离给定。
6、保障性住房
是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、两限房和政策性租赁住房等构成。
7、经济适用房
指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50％，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3％），故又称经济实用房。
8、政策性租赁住房
某些地区也叫公共租赁房,归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。
9、两限房
全称为限房价、限套型普通商品住房，也被称为“两限”商品住房。两限房指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。
10、自住型商品房
北京市住建委2013年首次推出自住型商品房，此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。套型建筑面积以90㎡以下为主，最大套型建筑面积不得超过140㎡
11、商品房分类
按用途，可分为住宅、写字楼、商铺等；按楼层，可分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。
12、低层建筑
指1－3层的住宅建筑。多层建筑：指4－6层的住宅建筑。中高层建筑：指7－9层的住宅建筑。高层建筑：指10层至10层以上的住宅建筑或总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑。超高层建筑：指高度超过100米的住宅或公共建筑。
13、住宅的耐久年限
即住宅的使用寿命一般为50年。
14、会所
以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。
15、塔楼
以楼梯、电梯为核心所组成的住宅（一般为高层住宅）。
16、板楼
由多个单元排列组成的住宅。
17、跃层
一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层。
18、复式
在建造上仍每户占有上下两层，但实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层。
19、错层
户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分为两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）
20、进深
一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
21、开间
住宅的宽度，指一间墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，也叫面宽。
22、标准层
平面布置相同的楼层。
23、层高
房屋一层的高度。指下层楼板面到上层楼板面之间的距离。
24、净高
下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可用公式表示为：净高＝层高－楼板厚度。
25、建筑间距
是指建筑之间应保持的合理距离。通常以日照间距来确定。即冬至正午时太阳光照经前幢房屋后檐至后幢房屋底楼窗台时两幢建筑之间的距离。确定标准：日照标准，住宅底层满窗日照不少于连续1小时（冬至日）或连续2小时（大寒日）。
26、日照间距包括正面间距和侧面间距
27、日照间距系数
按照日照标准确定房屋间距与遮挡房屋檐高的比值，板楼正南正北1.6、倾斜20度以上1.4。
28、户型
每户居室的数量和大小。户型比：各种户型在总户数中所占的比例。
29、房屋产权
指所有者对财产的占有、使用、收益和处分的权利，是物权的一种。指房产所有者按国家法律规定所享有的权利。
30、建筑面积
套内建筑面积分摊的公用建筑面积。
31、建筑物内层高低于2.2米的楼层不计建筑面积。
32、套内建筑面积
套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
33、公摊面积
公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房、地下室、值班进警室等以及其他功能上为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。套和各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。
34、封闭阳台按实际面积计入建筑面积，未封闭阳台按实际面积的一半计入建筑面积
35、使用面积
建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和，俗称地毯面积。
36、使用率
使用面积与建筑面积之比。（使用率＝使用面积/建筑面积）
37、实用率
也称得房率，是套内建筑面积和建筑面积之比。（实用率＝套内建筑面积/建筑面积）。
38、分摊的公用建筑面积
套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。
39、公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和。
40、容积率
总建筑面积与建设用地面积之比。（容积率＝地上建筑面积/项目占地面积）
41、建筑覆盖率
又称建筑密度，是建筑物基底占地面积与规划用地之比。（建筑密度＝建筑物占地面积/规划建设用地面积）
42、人口毛密度＝项目估算人数/项目占地面积（单位：人/公顷）
43、绿地率
是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。（绿化率＝绿化占地面积/项目占地面积）
44、五证及发证机关
（1）《国有土地使用证》（国土资源局）、（2）《建设用地规划许可证》（规委）、（3）《建设工程规划许可证》（规委）、（4）《建筑工程施工许可证》（住建委）、（5）《商品房预售许可证》