今年金九银十，成色如何？

随着10月落幕，“金九银十”正式收官，几家欢喜几家愁。

先说说“愁”的这边，看下十月的总体成绩单，真让人糟心。

根据中指、克而瑞数据，今年10月，新房成交环比微增1%，同比下降36%。TOP100房企实现销售操盘金额2530亿元，环比增长0.1%，同比却暴减41.9%。

为什么同比都是断崖下跌？

一是去年“9·26”新政把市场短暂拉高，把基数顶了上去，二来也是今年这个“银十”确实成色不足，表现平平。

从前10个月累计来看，30个监测城市累计成交9825万平方米，累计同比跌幅由上月2%增至7%。百强房企实现销售操盘金额25766.6亿元，同比减少16%，降幅相较于前9月扩大4.2个百分点，是2019年至今最惨纪录。

再把“金九”的成绩单也拉出来回顾一下。

其实，单看9月数据还行。TOP100房企实现销售操盘金额2527.8亿元，环比增长22.1%，同比增长0.4%，这个同比止跌，是因为去年的9月基数太低造成的。从累计业绩来看，百强房企实现销售操盘金额23236.6亿元，同比下降11.8%，降幅略微收窄了1.3个百分点。

看完以上这串数字，不得不说，“金九银十”，真的彻底褪色了！

9月那一点点“同比止跌”，全靠去年同期的低谷衬托，并不代表行情真的逆转。九月稍微还有点抬头的趋势，10月直接兜头就是一盆冷水。

现在的问题不只是买不买房，而是楼市的“信任瓦解”。一套房子动辄几十几百万，这么大一宗家庭消费，要是买完就跌，谁敢轻易入手？

年轻人不急着上车，中年人不敢加杠杆，需求者在观望，政策在试探，市场在底部摩擦……接下来会不会有更强力的刺激政策？房价还会不会再松动？

大家都在等，等一个信号，等一个真正的“底部”。

但问题是，底部不是猜出来的，是市场自己走出来的。

分城市来看，先把一线楼市数据拉出来遛遛。

10月上海新房共成交11054套。相较于全国市场来说，上海楼市绝对算领头羊。根据国家统计局70城数据，9月上海新建商品住宅价格环比上涨0.3%，同比上涨5.6%，涨幅全国第一。

数据来源网络

二手房方面，上海10月共成交18483套，对比9月数据20389套，环比下跌9.35%。但总的来看，今年1至10月合计成交20.6万套二手纯住宅，月均成交2万套，基本守住了市场的荣枯线，还算“量价双稳”。

数据来源网络

北京，10月新房目前网络数据显示成交3168套，环比下降2.16%，同比下降23.09%；二手房住宅网签12087套，环比9月数据15843套下降23.71%，同比去年10月数据17367套下降30.4%。

深圳，10月新房网签量为2652套，环比9月下降14.09%，同比下降34.46%。二手房成交5276套，环比较9月下降16.90%，同比去年同期倒是上升了27.28%，但市场普遍存在“以价换量”现象。

数据来源网络

据CRIC监测数据，广州10月单月成交61万平方米，环比增长6%，但同比下降46%。10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41%，比二、三线城市降得还狠。但从前10月累计来看，同比微跌仅3%，总体还算稳住了。

以前的“金九银十”，如今变成了“铜九铁十”。国庆的时候就听做中介的朋友们说，今年是他们从业10多年来最冷的一个黄金周。

市场，为什么会这么冷？

首先从“政策端”看，去年有5.17和9.26两轮政策托底，尤其9.26中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，全国各城市积极响应并落实，纷纷出台楼市扶持措施，政策力度明显比今年要大。

再说楼市本身，从中指研究院发布的10月百城价格指数来看，二手房环比下跌0.84%。国家统计局数据显示，9月70城二手房全面下跌，无一上涨。

二手房价就是检验房子真实价值的“照妖镜”，房子的“金融属性”褪色，买房的人自然更谨慎了。

与二手房价形成反差的是，中指研究院数据显示，10月百城新房价格环比上涨0.28%。

为什么会与我们的“体感”有分歧？

一方面政府宏观调控，托底新房价格；另一方面，世界还有另一面。

10月18日，上海豪宅盘高福云境首开，推出125套大平层，面积在270㎡至600㎡之间，均价为21万元/㎡。结果25套面积最大的600㎡户型率先秒光！要知道，这些房源单套总价全部超过1.3亿元，最贵的几套超过1.6亿元。

图源网络

这买过亿豪宅，比买菜还速度，多少有点让咱们普通人扎心了。

这还不是个例，10月24日，阿里巴巴前CEO张勇通过全资公司在香港斥资5354万港元购入半山豪宅；10月17日，北京市朝阳区远洋LAVIE一套近1700平方米独栋别墅以1.43亿元法拍成交，溢价率近40%……

克而瑞数据显示，2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6%。

一边是大众纠结“要不要上车”，一边是富豪们“1个小目标起步，眼睛都不眨”。

现在的楼市，活生生是两个平行世界：一边是普通人的“刚需修罗场”，一边是富豪们的“财富游乐场”。

当然，在这冰火两重天之间，一些核心城市的优质改善项目，也卖得不错。上海保利天奕四次开盘，整盘去化率达95%，成都东城金茂晓棠13开13罄。

10月部分火爆改善盘

“随便买都涨”的普涨神话已彻底终结，但“好房子永远稀缺”的铁律还在发威！

未来的楼市，甚至不是简单的“K型分化”，而是三条完全不同的跑道，彻底“分道扬镳”：

刚需盘持续内卷，改善盘“挑剔”火爆，豪宅盘自带外挂。

这不仅是房子的游戏，更是财富认知的较量。

买对房，是给财富加了一个潜力“杠杆”；买错房，就是一个不断吞噬现金的“负债”。

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