中央部委发声！楼市的王炸政策，终于来了

说起买房，很多人不敢买期房，暴雷的例子实在太多了，收房货不对板还不算最惨的，碰上烂尾楼，这边要还银行利息，那边房子连影都见不着，那真是欲哭无泪。

然而期房预售又是众多开发商偏爱的销售方式，方便快速回笼资金，降低风险，其实这种风险是转嫁到了购房者的身上。国内开发商良莠不齐，屡屡出现的违约行为，经常引发巨大的矛盾，严重影响了房地产市场的信心。

近日出版的《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中刊登了住房和城乡建设部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章。

倪虹表示，要改革完善房地产开发、融资、销售制度。在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

住建部部长倪虹在《推动房地产高质量发展》一文中明确提出的 “推进现房销售制，实现所见即所得”，并非对现有销售体系的颠覆式重构，而是房地产销售制度的结构性升级。这一政策包含双重核心逻辑：其一，通过 “现房交付” 从源头切断交付风险传导链，将购房决策从 “听承诺、看模型” 转变为 “察实物、验品质”；其二，构建 “现房为主、预售为辅” 的二元体系，对保留预售的项目强化资金监管，形成风险防控的双重保障。“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售” 的部署，标志着延续三十年的商品房预售制迎来历史性调整。从海南全域试点到信阳全面推行，从深圳全现房地块出让到三十余省市跟进配套政策，这场被市场称为 “王炸” 的制度变革，正悄然重塑中国房地产市场的底层逻辑，开启 “所见即所得” 的住房消费新时代。

政策转向：从预售依赖到现房转型的必然

商品房预售制的退场并非偶然，而是市场发展与风险防控双重需求的必然结果。这一源自香港 “卖楼花” 的制度，在住房短缺时代曾发挥关键作用 —— 通过提前回笼资金，房企得以实现 “拿地 - 建设 - 销售” 的快速循环，支撑了中国城镇住房从短缺到饱和的跨越式发展。国家统计局数据显示，预售资金长期占房企到位资金的 30% 以上，巅峰时期更是超过 40%，成为行业高速扩张的 “燃料”。

但随着市场从卖方转向买方，预售制的弊端日益凸显。资金监管缺位导致的风险敞口尤为致命：部分房企将预售款违规挪用至新地块拿地或跨界投资，一旦现金流断裂便引发项目烂尾，2021 年以来的 “停工停贷” 潮正是这一风险的集中爆发。北京 2025 年 11 月二手房均价普遍下跌，而新房市场虽有波动但现房需求持续上升，印证了购房者对 “交房保障” 的迫切需求。与此同时，“先付款后收房” 的模式让房企缺乏品质提升动力，房屋质量纠纷常年占据消费投诉榜单前列。

政策转向的信号早已释放。2020 年海南率先推行全域现房销售，2024 年《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》明确提出改革预售制度，直至住建部将现房销售列为 2025 年重点工作，政策路径逐步清晰。这种渐进式改革既回应了公众诉求，也为行业转型预留了缓冲空间。

制度革新：现房销售的多维价值重构

现房销售的全面推进，正在从权益保障、行业生态、市场逻辑三个维度实现价值重构。对购房者而言，这是最直接的权益升级：无需再依赖样板间和宣传册决策，房屋质量、户型格局、小区配套等均可实地查验，“交房即拿证” 的落地更彻底解决了产权办理滞后问题。泉州等地推出的公积金贷款额度上浮政策，进一步降低了现房购买门槛。

对行业而言，现房销售正在倒逼发展模式升级。预售制下 “高杠杆、高周转、高利润” 的粗放模式难以为继，房企必须转向精细化运营：银川要求新出让土地项目不少于 30% 建筑面积实行现房销售，迫使企业优化资金链管理；深圳全现房销售地块的竞拍规则，让产品力成为拿地竞争的核心要素。这种转变推动行业从 “规模竞赛” 转向 “品质竞争”，为 “好房子” 建设提供了制度保障。

对市场而言，现房销售正在重塑供需平衡。期房销售中的 “虚假宣传”“货不对板” 等问题，曾导致市场信任危机，而现房的 “所见即所得” 属性显著增强了消费信心。数据显示，2023 年期房销售持续下滑，现房销售占比已升至 30% 左右，二手房市场的稳定表现也印证了购房者对 “确定性” 的偏好。这种转变有助于挤压市场泡沫，推动房价回归居住属性。

现实挑战：转型期的风险与平衡艺术

尽管现房销售是大势所趋，但制度转型绝非坦途。最大的挑战来自房企资金链压力：预售款的缺失意味着项目建设需依赖自有资金和开发贷款，而当前行业流动性仍处紧张状态。中原地产研究院测算，若全面取消预售制，可能导致 50% 以上房企面临经营危机。湖南省住建厅的调研更指出，短期全面推行现房销售可能引发土地流拍、开发投资下滑等连锁反应，影响经济稳定。

区域发展不平衡加剧了政策落地难度。一线城市房企资金实力雄厚，北京、深圳的现房试点进展顺利；而三四线城市中小房企占比高，资金承压能力弱，盲目推进可能引发局部风险。营口虽计划 2025 年起全面实行现房销售，但明确配套了金融支持政策，正是出于风险防控的考量。

政策配套的完善程度决定转型成败。从各地实践看，有效的支撑体系已初步形成：金融端，衡阳鼓励银行提高现房项目开发贷额度、延长期限；财税端，武宁对现房购房者给予 100% 契税补贴；监管端，全国范围内强化预售资金监管，防止存量项目风险暴露。这种 “推进现房销售 + 规范预售管理” 的双轨制，体现了 “有力有序” 的改革智慧。

未来展望：现房时代的行业新生态

随着政策的持续推进，中国房地产将逐步形成与现房销售相适配的新生态。行业格局将加速分化：资金实力雄厚、运营能力强的国企和龙头房企将占据主导，中小房企或转向细分市场或被兼并重组，市场集中度有望进一步提升。这种分化有助于降低行业系统性风险，形成更健康的竞争格局。

政策体系将向 “分类指导、梯度推进” 演进。住建部 “不搞一刀切” 的表态明确了改革路径：一线城市可加快全面推行步伐，三四线城市可先通过 “竞现房面积”“试点项目” 积累经验，待条件成熟后逐步扩大范围。海南的全域试点与信阳的局部推进形成互补，为全国性政策出台提供了实践样本。

市场将回归 “居住本质”。现房销售让住房的商品属性更加清晰，购房者的决策将更理性，房价波动将更平稳。北京 2025 年新房、二手房价格的温和调整，预示着市场正在向 “量稳价稳” 的良性状态演进。这种转变不仅有利于房地产市场平稳健康发展，更能让住房制度改革成果真正惠及民生。

从预售制到现房销售的转型，本质上是房地产行业从 “高速增长” 向 “高质量发展” 的必然选择。这场被称为 “王炸” 的政策变革，不是对过去的全盘否定，而是对行业生态的系统性重塑。在政策的精准引导和市场的自我调节下，随着配套体系的不断完善，一个以品质为核心、以信任为基础、以民生为导向的房地产新时代正在到来。