北京买房：理清思路，购房建议1699

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，兜兜转转我们最终将目光聚焦陈分，这里是我们最大概率选的位置：

（1）看着房价正在下降，打算25年底入手，请问您觉得这个时机合适吗，还是明年春节后呢？不过目前由于单位搬迁至马连洼，本着可以接送孩子的想法（陈分只能放学托管），所以也粗粗了解了一下海淀。

（2）树村的回迁房:（柳浪南北里），目前众说纷纭，大多说是今年下本巨多，调剂出区概率挺大，这您了解吗？另外想问下，这面的房价溢价率多大？未来趋势是不是保值性不如陈分利泽西园？

（3）有人推荐了万树园，说可以去清上，请问是100%能去这个学校吗？这里学校水平与上地树村相比呢？另外也想问问万树园的价格趋势和保值？

（4）另外也想问下，认知中的了解海淀比朝阳卷的多，请问根据您的了解，望京陈分和上地学校的鸡娃程度相比如何？双职工家长精力有限，也不想太卷，请问您有推荐和建议吗？

因为对海淀了解太浅薄，另外问题都不太容易回答，请您酌情给些信息和建议吧。

A：

1、常规建议是年底。因为是成交淡季，一般都是房价相对低的时候。而春节后在多数年份都会出现小阳春，毕竟很多家长都是拖到最后一刻才下手，那成交量高的后果就是有可能涨价呗。

2、我所知道的也都是传闻，没有权威消息。柳浪的溢价，一居室40%左右，二居室30%左右，略超海淀平均值。未来保值性我不敢瞎说，不是一个行政区，也不是一个级别。只能说理论上是上地学区会相对坚挺，毕竟好资源才什么时候都稀缺呢。但尽量买溢价比例低的吧，降低风险。

3、万树园的对口就是清华附上地啊，是不是100%我不敢保证，问教委和当地中介吧。学校水平？我只能说排名在上地后边，或者说热度不如上地，真实水平不知道。

万树园的价格趋势，跟随板块大盘呗，不可能走出独立行情。保值也不知道，只能说溢价率是海淀平均值，25%左右吧。

4、肯定海淀更卷呗，否则成绩从哪儿来的？天底下没多少天牛娃的，大多数都是靠努力。这都没必要相比，肯定是上地的更卷，不是一个级别，清北985和一本的学习氛围是不一样的。

不想太卷就甭去海淀了呗，何必多花溢价钱+自找苦吃呢？这跟长大了找工作一样，不想996007的加班就甭去大厂，没必要为难自己。尤其是精力有限的家庭更得考虑好，孩子的天赋+妈妈的陪伴+爸爸的资金支持，那是一个也不能少啊。

反正考虑好吧，每年都有大批的朝阳娃去海淀，但每年从海淀回流的也不少，都是被碾压的水深火热受不了的。当地孩子很多都不卷，但外来的家长都是花很多钱买了学区房来的，谁能轻言放弃啊？可一旦上了贼船就下不来了，考虑好再去吧。

5、简单就是这情况，我没什么建议，这种事儿只能家长自己决定。另外如果想了解海淀，那就找朋友拉进几个海淀虎妈群看看，多看几个就知道了，至少能对黑话熟悉些。

仅供参考。

二

Q:

请问，我有两套回迁经济适用房，位置在菊园，一直出租，租金分别是8000和6000。现在房本下来了，不知道是不是应该卖了，还是继续出租？目前没有投资和置换的需求，请您帮忙分析一下。

A：

1、房子是用来住的，如果住不上+有更稳妥或收益更高的理财渠道，那就卖掉呗。持有房子的都是我这种人，找不到稳妥高息的理财手段+胆儿小，那就只能是“吃瓦片儿”了，差不多就得了，落个踏实。

2、这其实不用我分析，老舍先生在100年前就替北京人分析过了。看他怎么聊的吧：北平人的财产观念是有房产。开铺子是山东山西——现在添上了广东佬——人们的事。地亩限于祖产和祖坟。买空卖空太不保险。上万国储金是个道儿，可是也不一定可靠。只有吃瓦片是条安全的路。

3、开铺子就是创业做生意，老舍先生认为自己没有山东山西人的勤劳节俭脑子活，也没有广东人的创新模式和权贵人脉，干不了。

祖产祖坟就相当于老家的宅基地或自住房，是在大城市混不下去的最后退路。但小城市的房子不能多买，升值慢还不好处理。

买空卖空就是股票比特币。谁真的见过这些玩意儿啊？炒的都是一堆数字而已，所以老舍先生觉得不靠谱儿。

万国储金就是100年前的理财产品，在北洋到抗战之前很流行，尤其是在所谓的“黄金十年”里，投资人都赚钱了。但这玩意儿的本质就是经济好的时候庄家替你吃红利，危机一爆发就卷款跑路，经济规律+人性是万年不变的。

4、总之吧，老舍先生认为北京人最稳妥的理财方式就是吃瓦片儿，赚钱不多落个踏实而已。房租这玩意儿在古代被称为“痴钱”，也就是傻子都会收的钱，但对于聪明+有追求的人是很不屑的。

所以这看自己吧，每个人的投资喜好+志向都不同。我是属于愚钝胆儿小没追求的，还准备再买一套呢，自己都感觉挺没出息的，给北京丢人了。

仅供参考。

三

Q:

想咨询有关置换的问题。一家三口，目前没有贷款，有一套回龙观08年顶层南北通透三居经适房，户型好，但是顶层没有电梯。小区及周边环境一般，一套公园悦府高层二期刀把户型两居室，公摊太大、户型差，这两套价格都直线下跌。

想卖掉一套换个三居或四居电梯小洋楼，我工作在回龙观，没有学区要求，手里能动用400多个，夫妻工薪阶层，不想贷款，住的安逸、保值就可以了。

目前面临的问题：

1、附近新楼价格不降，位置都靠外，置换不划算，比如之前看了朱辛庄新楼，买新楼的计划估计不行了。

2、如果置换附近次新楼，比如公园悦府三期，小洋楼只有两栋是155四居，三居的是塔楼或高层，四居目前900多一点，不知道这种现在换是时机吗？

3、或者西二旗、奥森那边，位置更好，但这些预算买不到好的小区、大一点的面积，位置好了但居住体验可能会不如这边。

4、这个年龄顶层经适房也还能住，是现在置换还是再等等，自己觉得如果改善置换现在应该是好时机了吧。

补充：公园悦府三期四居，这种房子将来会不会不好流通呢

A：

1、2008奥运年，房价最低谷的时期，只不过买的顶层不算太好，流动性弱点儿。手里能有400多万的工薪族，放到美国都不多，我怀疑您在凡尔赛，只是我没有证据。

2、新楼盘我不熟，好久不跑盘了，对价格不了解。这可以算算溢价率，也就是我们开发商的利润，或者直接估算性价比（用租售比）也行，这就知道价格是否划算了。另外也可以跟卖房的中介和渠道商聊返点，相当于打折。

3、现在从大盘来讲算挺好的时机，大多数改善盘都没什么泡沫了。也是用租售比估算吧，这种大户型如果在800左右或以内就算合适，当然越低越好，能低到700之内的平均值就算超跌了。这具体价格我不知道，让当地中介给估算吧。

4、地段儿价值高的板块肯定就不好买到呗，再加上是改善小区，单价动辄10万左右呢，千万左右能买到的面积大不到哪儿去。

5、要是我就先看房，有合适的（租售比低=性价比高）就尽快换。毕竟这种平均租金收益率超过银行利率的时期不太多，历史上不过3次而已，每次都是楼市最低谷。

另外在我看来，顶层跟年龄有关系，但更重要的是身体素质和是否愿意爬。我家有电梯我都一般不坐，爬楼梯锻炼身体挺好的，但我家孩子一步都懒得爬，没办法。

6、四居室，在大多数板块+大多数时期都流动性偏弱，大户型的普遍现象。尤其是回龙观这种被普遍认为刚需板块的地区，随着房龄变老会更弱，如果物业水平下降，那就也会影响价格走势。

但房子是用来住的，既然是改善，那就多考虑居住体验吧。如果注重保值，那就多关注价格走势，觉得往下走了就再次置换。

仅供参考。

四

Q:

请问，我看都说现在北京已经跌到了2015年的房价，您是否认可？如果认可，那请问您对后市什么看法？是涨还是跌，如果没有救市的话还能跌多久到什么程度？如果涨能怎样？其实如果涨的话我就不看了，涨了就更买不起了。

A：

1、呵呵，您倒是真坦率，涨了就更买不起了，那只能是盼着继续跌呗，等自己买完了再涨，涨的越高才越好呢。

2、北京现在有跌到了2015甚至2013年的板块和小区，但不是普遍现象，均价也达不到。毕竟2015年的北京均价才4万左右，核心区8万多，郊区2/3万。而现在均价在5万多不到6万吧，核心区10万+，郊区4万左右。这约等于2016年秋冬的价格。

3、我认为没什么下跌空间了，因为平均租金收益率已经接近同期银行利率，甚至是超过。假定有俩人，一个有200万现金，存款利息是1.3-1.5%，国债1.7%。另一个有价值200万的房子，出租的话收益率是平均1.8%，小户型最高能到2.5%以上（净收益）。那请问，这俩人都会怎么想？或者说如果再次降低利率，持币和持房的心态是否会有变化？

4、如果不救市，能跌多久到什么程度？我也不知道，因为现实中肯定是在救市的，只是还没什么效果而已。彻底放弃的可能性不大，毕竟不管开发商还是政府，都感觉房地产还能抢救一下。

5、涨也不会怎样，暴涨的年代过去了，以后顶多是对抗通胀而已，每年2-3%就差不多了。

仅供参考。

五

Q:

请问，我们在朝阳有两套回迁房，但对口学校不行，所以计划置换一下，目标是人朝或陈分学区的，但说实话总感觉价格有些高，不知道您有何建议没有？我们的想法是卖掉一套房300万左右，然后少添点钱买个两居，兼顾上学和自住。

但看了不少房了，能觉得合适的都要500多万起步了，感觉溢价太高了，风险实在太大。所以想请您帮忙给找一下房子，只要房子合适我们可以出一部分费用。

A：

1、说实话，您这要求看来是太高了。是想用300多万买到价值500多万的房是吗？或者说是300多万的房要达到500多万的要求，那除非是捡漏儿，还得是大漏儿，否则不可能实现。

但话说回来，如果市场上存在这种房源，就根本不会流到市面上来，中介自己就给买了。就算中介自己的钱不够，那想找个有钱的投资客还不是分分钟的事儿？

2、所以要不您还是找别人吧，要不然就找当地中介，把自己当作投资客，答应给中介好处费，让他们帮着给留意这种捡漏儿的房源。

3、另外再多说一句，如果是300多万的学区房，那无论哪个学区的溢价都不会低，基本都在30%左右，甚至更高。因为很多家庭都拿这种房占坑儿，而价格是由供需关系决定的，买的人多自然就炒高了溢价。而500多万的在朝阳区就能相对低一些了，一般也就20%左右，或者更低的也有，但这就得多看房多算账了。

仅供参考。

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