最高院：工程价款优先受偿权的范围是否包括土地使用权拍卖价款？

作者：周军律师.

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法律规定，发包人逾期不支付工程价款的，承包人可以就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

那么，工程价款优先受偿权的范围是否包括土地使用权拍卖价款？

最高院在《杭州银行股份有限公司上海虹口支行、浙江宝业建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷执行案》中明确

建筑工程与土地使用权一并处分，符合房地一体原则。建筑工程与土地使用权理解为同一财产。由于承包人的劳动并未转化到土地使用权中，其行使优先受偿权的范围不应及于土地使用权的拍卖价款。

本案的焦点问题是，是否应当对涉案在建工程和土地使用权的价值分别确定，并由建设工程款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿。

《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、一百四十七条规定，建设用地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物等一并处分，建筑物、构筑物等转让的，所占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，即便房地分属不同权利人，在处置程序中，也应遵循一并处分的原则，以使受让人取得完整的土地使用权。

本案中，上海二中院基于“房地一体"原则对涉案在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖，符合法律规定。但根据物权法第二百条规定，“房地一体"应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人分别进行保护。

根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定精神，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地产应一并处置为由，认定宝业公司享有的工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏法律依据，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。

本案涉案房地产经过拍卖后，宝业公司以8568万元价格竞买，对于拍卖款中属于土地使用权的部分，应当由杭州银行优先受偿。鉴于该部分款项数额不清，由上海二中院重新依法确定后，由宝业公司和杭州银行分别优先受偿。

周军律师提醒，建设工程优先受偿权是法定优先权的原因在于，承包方在整个建设的过程当中，承包人的建筑材料和劳动力已经被物化在建设工程当中，它的所有投入已经转化为建设工程，与建设工程不可分离。因此根据添附制度的原理，承包人对建设工程的价款享有优先受偿的权利。

建设用地仅为建设工程的载体，承包人对在建用地本身没有任何的投入，或者说承包人的建筑材料与劳动力并没有被物化在建设用地上。因此，建设用地使用权不应该作为建设工程优先受偿权的客体。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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