泊寓管理28万间营收27.4亿元，何时能解万科利润之渴？

今年三季度财报惊雷之下，万科撕开了一道280亿的亏损裂痕。 在传统开发业务急剧失血的另一边，“泊寓”逆势增长，运营管理28万间、已开业20.4万间，营收27.4亿元，贡献稳定现金流，距离成为万科“第二增长曲线”还有很长一段路要走。

万科亏损扩大，深铁继续输血

数据显示，今年前三季度，万科实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%；归属于上市公司股东的净亏损为280.2亿元，同比下降56.14%。仅仅第三季度单季就亏掉160.69亿元，相当于每天要亏1.78亿，堪比“吞金兽” 。

整体的税前毛利率为9.6%，扣除税金及附加后的毛利率为5.3%。其中，房地产开发业务的税前毛利率为7.8%，税后毛利率低至2.0%。

对于亏损的原因，万科解释称，主要包括开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位、新增计提存货跌价准备以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

其中，包括存货跌价准备在内的各类减值准备合计94亿元，使得归母净利润减少了约83亿元。

这背后折射的，不仅是行业下行压力，更是万科自身业务结构和资产质量的深层隐忧。

截至2025年三季度末，万科有息负债高达3629.3亿元，而货币资金为656.8亿元，有息负债规模庞大，短期流动性压力显著。

作为第一大股东，深铁集团积极为万科提供流动性支持，截至目前已累计向万科提供291.3亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。

有人评价说，现在万科流动性缺口全靠深铁了，如此密集的资金支持，算是把“国资托底不松劲”的信号拉满了。

国资托底虽显决心，却也暴露出万科对政策依赖的加深。若市场持续低迷，深铁能否持续“兜底”？这不仅是财务问题，更是信心与底牌的博弈。

截至本报告披露日，万科已完成288.9亿元公开债务的偿还。

泊寓管理房源28万间，营收27.4亿元

值得关注的是，在传统开发业务大幅收缩的同时，今年前三季度，万科经营服务业务全口径收入为435.7亿元。

其中，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入27.4亿元，同比增长4.4%，展现了稳定的现金流生成能力。

泊寓今年三季度的营收（27.4亿元）在万科经营服务业务（435.7亿元）中占比约6.3%，在万科集团总营收中更是微不足道。它何时才能成长为能够真正影响万科业绩格局的“第二增长曲线”？

今年三季度，万科集团旗下“泊寓”新拓展房源 7,608 间，新开业 10,089 间。

截至 9 月底，泊寓共运营管理 28.0 万间长租公寓，其中 20.4 万间已开业，比2024年同期增加1.7万间。

在运营管理28万间、已开业20.4万间的巨大体量上，泊寓实现出租率94.3%，这是规模化、标准化、体系化运营能力的体现，绝对是运营效率的“教科书级”标杆。

长租公寓行业普遍面临“高营收、低利润”的挑战，高出租率是前提，但最终需要看到其对万科集团净利润的真实贡献。在万科整体巨亏的背景下，泊寓是“微利”还是“战略性亏损”？

泊寓积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有13.3万间纳入保障性租赁住房。

此外，泊寓在深化和各地国资平台合作的基础上，进一步丰富资源获取渠道，三季度新拓房源中，来自互联网、建材行业等非国企的房源占比达到 41%。 持续深化中高端产品线打造，深圳“壹铭 101 公馆”作为产、建、运营一体的中高端项目，于 9 月开业，深受客户好评。

泊寓虽稳，却难掩万科亏损的困局。租赁业务收入仅占经营服务业务的6.3%，对整体业绩的贡献仍然有限。在开发业务持续萎缩、债务高压未解的背景下，仅靠租赁与服务的“微光”，难以照亮万科前行的道路。

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