狼来了，狼真来了：物业撤场潮里，谁才是最终的受伤者？

欢迎您的到来，我们专注于分享物业管理领域的专业知识与最新动态。如果您对物业服务质量，物业管理制度、行业法规等话题感兴趣，欢迎您关注我。在这里，我们将一起探索和学习，共同推动物业管理行业的健康发展。期待您的加入！

“狼来了！”物业公司一遍遍的警告声，在小区里盘旋着，又消散于空气里，似乎终归只是遥远而模糊的威胁。然而这一次，狼真的来了，带着决绝的公告与时间表，从精心守护的阵地默默撤离——中海物业将于8月底撤离鄂州双创之星小区，金科服务也将在同一天告别它服务了十年的重庆龙兴未来城市小区，金碧物业同样在岳阳湘阴六建溪上桃花源小区发出了告别信。

公告背后，皆是一本本难以为继的账簿：鄂州项目累计欠费近60万元，重庆项目长期亏损，岳阳项目收缴率不足60%……这些并非孤例，龙湖、金科、中海、金碧等十余家知名物企近期纷纷主动撤场，留下身后一片狼藉的疑问：物业公司撤了，谁才是最终受伤的那个人？

表面的“胜利”与背后的代价

部分业主或许曾暗自庆幸，以为通过拒缴、压价，成功“逼退”了物业公司，仿佛赢得了某种胜利。然而当物业真正撤出，业主们才惊觉，自己才是风暴中心最直接的承受者。

那些曾被物业公司默默承担、不为人知的日常维护工作，会骤然陷入真空。试想：垃圾如山无人清理，蚊蝇滋生；电梯突发故障困人，却无专业力量及时施救；公共照明大面积失效，归家之路陷入黑暗；消防通道被杂物堵塞，安全隐患如影随形……原本由专业团队维持的社区运转秩序瞬间崩塌，生活品质断崖式下跌，曾经温馨的家园转眼间陷入混乱失序的泥沼。物业撤场，绝非一场胜利，而是一场集体生存环境的坍塌。

物业费博弈的死循环

当下撤场潮中，物业费问题无疑是引爆点。一边是业主因延期交房、房屋质量、开发商遗留问题等非物业过错而拒缴，或是试图通过业委会强行压价以减轻负担；另一边是物业公司面对刚性上涨的人力成本、维保费用，在收缴率持续低迷（2024年全国平均仅82%）的挤压下举步维艰。

当物业费被压至远低于成本线时，服务品质必然缩水——保安数量减少、保洁频次降低、维修响应迟缓。服务缩水又引发更多业主不满拒缴，形成“低价—劣质—欠费—撤场”的恶性循环。杭州万固珺府和中渝·春华秋实二期正是此例，业委会强行要求物业费大幅下降（后者降幅近40%），物业直言这已“背离市场实际，严重超越服务底线”，只能无奈离场。

物业公司并非慈善机构，其生存与服务品质的维系，天然依赖于合理、稳定且能覆盖成本的收费。当收费不足以支撑服务，撤离便成了对自身经营底线的最后坚守，也是对无法维系品质服务的一种无奈交代。

开发商之殇，业主与物业共担苦果

在岳阳湘阴六建溪上桃花源项目的案例中，金碧物业的困境清晰揭示了另一个沉重根源——开发商历史遗留问题的转嫁。该项目因恒大暴雷而延期交付，直到2024年底才基本完成。许多业主以“未正式通知收房”、“开发商遗留问题未解决”为由拒缴物业费。物业夹在中间，既要处理开发商遗留问题带来的额外支出（如维护空置房、应对业主因延期交付产生的怨气），又因收费不足而持续亏损。业主的诉求有其合理性，但物业却成了开发商问题直接且无奈的承受者与牺牲品。

破局之道：从零和博弈走向共生共治

当“狼真的来了”，无论业主还是物业，皆非赢家。物业撤场后留下的管理真空与混乱，是全体业主必须吞咽的苦果；而物业公司失去阵地与声誉，同样代价沉重。这结局对双方都是伤害。

真正的出路，在于打破固有的对立思维，构建基于规则、透明和相互理解的社区治理共同体。

1. 明晰权责，回归契约精神。开发商遗留问题，应由开发商或通过法律途径解决，不应成为长期拒缴物业费的理由。业主与物业之间，需严格依据物业服务合同，履行缴费义务与提供服务的承诺。

2. 理性协商，尊重价值规律。物业费调整应基于真实成本核算和市场水平，通过业委会（或业主大会）与物业公司进行充分、透明的沟通协商。单方面的强行压价或漫天要价都不可持续。

3. 提升专业，善用自治力量。业委会作为业主代表，其专业素养和沟通能力至关重要。需依法依规运作，真正代表大多数业主的长期利益，成为物业与业主间的桥梁而非壁垒。杭州个别小区业委会在理性评估后同意适当上调物业费以换取更优质服务，便是良性互动范例。

4. 聚焦服务，重建信任纽带。物业公司需持续提升服务标准化、透明化与响应效率，以实实在在的服务品质赢得业主认可，这是提高收缴率、建立长期合作信任的根本。

物业撤场不是“狼来了”的童话结局，而是社区治理困境的残酷现实呈现。它警示我们：将物业公司推向对立面，幻想通过拒缴或压榨来获益，终会引火烧身。唯有将物业视为社区生态中不可或缺的合作伙伴，在规则框架下寻求利益平衡点，以理性沟通代替情绪对抗，以契约精神代替零和博弈，方能避免“双输”结局，共同守护家园的价值与安宁。

狼真的来了，它咬伤的，是家园的根基。与其在废墟上互相指责，不如现在就学会如何与牧羊犬合作——因为守护我们共同家园的责任，终究要靠彼此喂养的信任与规则维系。

（本文案例来源于公开报道，观点仅供参考。部分图片来源于网络，如有侵权，请告知删除！）

如果你认同本文观点，请点赞、在看、转发！

只有更多人关注，小区问题才能真正得到解决！

关注我，了解更多的物业管理方面的知识！