首支中海商业REIT在深交所上市：底层资产出租率98% 打造资产盘活标杆

　　华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“华夏中海商业REIT”)10月31日在深交所上市。基金上市首日开盘即涨，盘中涨幅超4.87%。截至首日午盘休市，华夏中海商业REIT报价每份5.382元，上涨1.91%。

　　资料显示，华夏中海商业REIT今年9月获证监会批复，华夏基金管理有限公司为基金的基金管理人，中信银行股份有限公司为基金的基金托管人，获准募集份额共3亿份，发售价格为5.281元/份，类型为契约型封闭式，基金合同期限为24年。

　　REITs发售受市场认可

　　华夏中海商业REIT的募集一经开始便受到市场的热烈反应，基金原定募集期限为10月13日至10月14日，但由于公众投资者认购规模超过初始募集规模上限，基金宣布公众投资者发售部分提前结束募集，10月14日起不再接受认购。

　　最终华夏中海商业REIT公众投资者和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.2763%和0.3120%，对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍。加上基金初始战略配售基金份额数量2.1亿份，认购规模11.09亿元，最终夏中海商业REIT此次发售比例配售前的总募集规模为1593.3亿元，是其15.843亿元拟募集规模的100.5倍。

　　近年来，随着市场政策徐徐推进，低利率与“资产荒”背景下，截至6月，中国REITs市场市值已突破2000亿元，项目个数66个，为亚太地区最多，展现强劲发展势头。新资产类型项目获高倍数认购，反映市场高度认可和积极态度。中金公司在研究中指出，总体而言，短期内，我们认为当前市场仍处在固收资金抢配高息资产的逻辑框架之中，REITs凭借其相对稳定的现金流和高分红特性，成为资金配置的优选项之一；从中长期角度考量，我们认为REITs的配置吸引力或刚崭露头角，未来有望随着市场发展释放更大的投资价值。

　　优质的底层资产支持

　　消费基础设施REITs是以购物中心、百货商场等消费基础设施为底层资产所发行的公募REITs产品。除了宏观市场的认可，认购火爆也离不开华夏中海商业REIT所依托的优质底层资产，其所关联的映月湖环宇城项目地处广东省佛山市，并位于佛山城市级核心商圈——禅桂商圈映月湖片区，主要辐射项目周边5公里范围内拥有超过80万的消费人群。

　　映月湖环宇城是中海在2020年收购的项目，建筑面积约12.66万方，可租赁面积约6.98万方，共有221家商铺。中海为该项目配置了购物中心板块中最具战略意义的“环宇城”系列标准购物中心产品，同时并未被产品标准化所约束。基于对城市活力焕新、消费体验升级的深刻洞察，项目锚定“城市家庭生活新主场”定位，将客群聚焦于追求品质与潮流的新生代家庭客群，通过“品牌招商赋能、空间体验升级、区域价值挖掘”实现价值重塑。

　　在标准化产品设计和特色化属地调整的辅助下，映月湖环宇城经营效率持续提升，出租率从2020年末的约81%提升至2025年3月末的约98%，2020-2024年项目营业收入年均复合增长率24.75%，销售额年均复合增长率22.82%，客流年均复合增长率19.20%，表现亮眼。与此同时，映月湖环宇城还在不断优化升级，项目今年发布全新品牌主张——"欢聚自在UNITOGETHER"，吸纳更多年轻化客群。

　　从2020年被收购到今年获批上市，映月湖环宇城用5年时间打造了目前所有消费REITs的底层资产中实现“收购-改造-提升-上市”资管运作闭环的最快速度，中海商业用精细化运营与产品创新实力诠释商业资产的可持续发展之道，在REITs从融资工具向可持续扩募、动态管理的资产平台成长的过程中不断创造长期价值。