上海
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悉尼这些郊区房子卖不动！最长挂牌256天仍无人买
尽管悉尼整体房地产市场在春季迅速升温，但有些郊区的房屋却依然“滞销”，长时间挂在市场上无人问津。
根据PropTrack最新数据，悉尼部分区域的房产平均需等待超过四个月才能售出，而全市房屋平均销售时间仅为41天（公寓为45天）。
在悉尼上北岸的 Normanhurst，房屋的平均销售时间竟高达 256天，几乎是悉尼整体水平的六倍。
当地中介雷怀特（Ray White Upper North Shore）的托马斯·梅里曼表示，该区市场尚未回到2023年的高峰，“买家现在变得更挑剔，因为他们花差不多的价钱，往往能买到更有声望的邻区Wahroonga的房子。”
房屋销售缓慢的情况也出现在距离悉尼约两小时车程的多个地区：
Shoalhaven 地区房屋平均售出时间为 204天；
Culburra Beach 为 202天；
Bawley Point 和 Shoalhaven Heads 均约 181天。
在南部高地及周边地区，房主也普遍面临高幅度降价。
例如 Berry 的卖家平均要在挂牌价上削减 10% 才能成交；
而 Culburra Beach、Manyana 与 Mollymook Beach 等地的降幅约为 7%。
一些独特房产因买家群体有限，售出周期更漫长。
例如位于 Bells Line of Road 579号的一处住宅，附带上百辆收藏车、一间美式餐厅、怀旧点唱机与赛车纪念品等，一上市就成话题，但已挂牌两年半仍未成交。
中介莫里斯·曼托瓦尼表示：“这类高价收藏房买家极少，大多数人无法轻易掏出七八百万澳元。业主明白要找到合适买家需要时间。”
还有一套位于 Palm Beach Illuka Road 104号 的粉色“Barbie风”别墅，内部是梦幻粉色调并设有阳台滑梯。该房产上市约一年半，期间多次撤回又重新挂牌，目前改为出租，每周租金高峰期可达 2.6万澳元。
02
到2050年，悉尼房价会是多少？现实太扎心
“拥有一套属于自己的房子”，这一经典的澳洲梦，对当下年轻人而言，正变得越来越遥不可及。
随着独立屋价格持续飙升、不断刷新纪录，许多人开始担忧：若当前趋势延续，澳洲房地产市场未来会呈现怎样的图景？
澳洲房产支付平台Coposit整理的数据给出了答案——而结果并不乐观。
该公司结合澳洲统计局（Australian Bureau of Statistics）、CoreLogic及 YourMortgage的数据，先确定了2025年澳洲4个首府城市的独立屋中位价，再按长期年均4%的增长率推算至2050年，得出的结果令人忧心。
2025年悉尼独立屋中位价为155万澳元，预计未来25年内将翻超一倍，达到388万澳元。
数据发布后不久，最新统计显示，悉尼独立屋中位价已攀升至175万澳元。
墨尔本方面，2025年95.3万澳元的独立屋中位价预计将暴涨至256万澳元；布里斯班则可能从106万澳元升至284万澳元；珀斯当前89.5万澳元的中位价，到2050年预计会突破240万澳元。
乍看之下，这些数字或许有些离谱，但与1990年以来数十年的长期增长轨迹相符。
Coposit首席执行官兼联合创始人Chris Ferris在接受news.com.au采访时表示，即 便对业内人士而言，将这些数据并列呈现也“触目惊心”。
“这表明住房可负担性正迅速下滑，尤其是在首府城市和主要就业中心，比如悉尼和布里斯班——这些地方的工资与房价差距还在不断扩大。”
这一预测给首次购房者描绘了尤为严峻的前景。
澳洲统计局数据显示，当前首次购房者的平均年龄已达37岁。
“我们正在造就一代‘终身租客’，他们不再认为拥有房产是自己能实现的目标。”
Ferris指出，“若此趋势持续，‘房产所有权限定澳洲梦’这一理念恐将不复存在。”
Ferris认为，要跻身房地产市场，“时机就是一切”。
“人们为首付储蓄的时间越长，房价上涨的速度就越快，把他们远远甩在身后。”
他说，“正因如此，我们设计了一套模式，让购房者只需支付1万澳元就能锁定房产，剩余首付可在施工期间分期支付。这能让首次购房者当下就入市，而非眼睁睁看着市场继续变动，自己却只能旁观。”
如今悉尼的房价已高到让年轻人觉得，若想买房，唯一的选择就是离开这座城市。
最新《区域迁移指数报告》显示，2025年6月季度，从澳洲各首府城市迁往区域的人口中，悉尼人占比达60%。
新州和昆州的区域是首府迁出人口的主要目的地，分别吸纳了34%和31%的迁移者。
尽管许多年轻人认为，悉尼房地产市场变得如此高不可攀极不公平，但一位年轻房东却表示，不应想当然地认为能在悉尼这样的大城市买下首套房。
知名房产投资者Jack Henderson今年早些时候称，“只有富人才能期望在悉尼拥有房产”，这番言论引发众怒。
这位28岁的投资者拥有4000万澳元的房产组合，他表示：“若你不是富人，就住不起悉尼。每个国家都会发展，人口会增加，城市房价自然会更贵。”
Henderson辩解称，美国人通常不会抱怨买不起纽约的公寓，因为大家都明白，在纽约拥有房产需要相当雄厚的财力。
他认为，人们需接受“悉尼正变得像纽约一样，房价高不可攀”这一事实。
“要么有钱，要么别在这住。若你不是富人，就去别的地方生活。澳洲这么大，有的是地方。”
不出所料，Henderson这番直白的言论引起许多人不满，引发一片怒斥。
有人评论：“你太脱离现实了。”还有澳洲网友批评：“明显是故意引战。”也有人指出：“这就是问题所在。”
另有网友补充道：“一个社会不可能只靠‘富人’运转。富人也不会想住在只有富人的城市里，因为他们需要的很多服务，若没人提供，就会消失。”
03
重税吓跑海外资本！维州成“最不友好”投资地？
澳洲房地产委员会（Property Council of Australia）的一份报告指出，各州和领地政府对外国买家征收的土地税附加费（land tax surcharge），将阻止全球机构投资者向澳洲房地产市场投入数十亿澳元的资金。
研究显示，维州、昆州和新州针对外国买家购买商业及住宅物业所征收的土地税附加费，预计将在未来五年内阻碍81亿澳元的全球机构投资流入澳洲房地产市场。
除了外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board）收取费用之外，各州和领地政府还对外国买家征收土地税附加费。这些附加费按物业价值每年缴纳。昆州与维州是唯一将附加费延伸至商业物业的州，包括办公楼、出租住宅项目（build-to-rent），以及学生公寓等。
澳洲房地产委员会执行董事Torie Brown表示：“是时候让全球投资者全面回归澳洲房地产市场，并取消这些税收了。”她指出，这些税收最初是为了限制外国人购买自己不居住的现有住宅，但如今却严重阻碍了为新建住宅和商业项目筹集资金的能力。
房地产委员会估算，如果取消昆州、新州和维州的相关征税，到2030年将额外带来81亿澳元的房地产投资，其中约七成将流向维州。Brown表示，维州的税制最具限制性。
尽管维州在外国个人买家购买住宅方面位居全国首位，但全球机构投资者（如养老基金及资产管理公司）在该州的房地产投资在截至2024年的三年中下降了53%。Brown指出，维州的“非在居业主附加费”在2024年1月翻倍至4%，令全球投资者望而却步。
她举例称，如果一名外国投资者在维州购买一栋价值5000万澳元的办公楼，每年需缴纳约330万澳元的土地税；在新州，同样的投资每年土地税仅约100万澳元。
“如今在谈到维州时，我们越来越常听到‘无法投资’这个词。全球投资者在部署资本时希望政策稳定，但维州政府不断改变税收规则，”Brown说到，“这意味着未来的大型项目——无论是住宅、写字楼、学生公寓还是工业设施——都难以建设。”
她补充道，越来越多的全球机构投资正流向新型住宅资产，例如出租住宅项目、学生公寓与共居空间（如老年住房）。这些住房类型在澳洲仍处于起步阶段，而澳洲需要多元化的住房供应来缓解对现有住房的需求压力。
不过，MSCI研究员Ben Martin-Henry表示，2025年海外买家购买商业物业的数量有所回升。虽然主要受悉尼市场推动，但墨尔本也出现了增长。“墨尔本在上个季度有所好转，可能略高于去年水平，这个势头正在形成，”他说，并补充称这一回升是从2024年的“极低”水平开始的。
Martin-Henry同意维州的税收政策是近期投资放缓的原因之一，但他指出，还有其他因素，例如几年前新楼盘大量涌入导致空置率上升，以及居家办公趋势的普及。2025年7月，墨尔本在澳洲各首府城市的CBD中空置率最高。
法律事务所K&L Gates的合伙人Matthew Cridland表示，抑制外国人对澳洲房地产的需求在部分群体中有一定支持，因为批评者认为这会推高本地买家的房价。
麦考瑞大学住房与城市研究中心在10月进行的一项民调发现，大多数35岁及以上的澳洲人认为移民和人口增长是导致住房危机的最大因素。
Cridland指出：“反方的观点则是，根据外国投资审查委员会的规定，外国买家只能购买新建住宅，不能购买现有住宅存量。”
今年5月，在两起高院案件中，来自德国和新西兰的投资者对这些附加费的合法性提出了质疑，认为这些税收违反了税收协定中的“不歧视条款”。该条款确保协定覆盖国家的公民在澳洲不会因税收而受到歧视。
Cridland表示，这是一个“此前无人预料的宪法问题”，促使外国投资者声称他们无需缴纳针对海外买家的州税附加费。高院裁定，这些税收确实与协定冲突，但在2024年政府通过立法明确税收优先于“不歧视条款”后，冲突被解决。法院还裁定该立法具有追溯效力，因此投资者不能获得退款。
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