大悦城的前世今生：2025年三季度营收206.48亿行业第三，净利润1.29亿行业第五

来源：新浪证券-红岸工作室

大悦城成立于1993年10月8日，同日在深圳证券交易所上市。其注册地址位于广东省，办公地址涉及北京市、广东省。大悦城是中粮集团旗下的商业地产旗舰企业，以“城市运营商与美好生活服务商”为战略定位，具有强大的品牌影响力和全产业链优势。

大悦城主营业务包括商品房开发与销售、物业租赁、来料加工业和商业地产等，所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产，涉及首发经济、中粮集团、低价核聚变、超导概念、核电等概念板块。

经营业绩：营收行业第三，净利润第五
2025年三季度，大悦城营业收入达206.48亿元，在行业10家企业中排名第3，高于行业平均数185.56亿元和中位数91.62亿元，行业第一名招商蛇口为897.66亿元，第二名新城控股为343.71亿元。主营业务构成中，商品房销售及一级土地开发115.2亿元占比75.64%，投资物业及相关服务25.58亿元占比16.80%等。当期净利润为1.29亿元，行业排名5/10，高于行业平均数 -1.37亿元和中位数3816.94万元，行业第一名招商蛇口35.98亿元，第二名陆家嘴14.12亿元。

资产负债率高于同业平均，毛利率高于同业平均
偿债能力方面，2025年三季度大悦城资产负债率为75.39%，较去年同期的76.38%有所下降，但仍高于行业平均的68.96%。从盈利能力看，2025年三季度毛利率为35.58%，较去年同期的24.38%大幅提升，高于行业平均的22.73%。

董事长姚长林薪酬113.47万元，同比增加9.69万元
大悦城控股股东为中粮集团有限公司，实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会。董事长姚长林，1968年1月出生，安徽财经大学经济学学士、长江商学院高级管理人员工商管理硕士。1993年3月进入中粮集团，有丰富的工作履历，2024年6月起任大悦城地产董事长。2024年薪酬113.47万，较2023年的103.78万增加9.69万。

A股股东户数较上期减少7.16%
截至2025年9月30日，大悦城A股股东户数为8.97万，较上期减少7.16%；户均持有流通A股数量为4.78万，较上期增加15.33%。十大流通股东中，香港中央结算有限公司位居第五大流通股东，持股5319.14万股，相比上期增加2859.41万股；工银价值精选混合A（019085）为新进股东，位居第六大流通股东，持股2290.73万股；南方中证房地产ETF发起联接A（004642）位居第九大流通股东，持股1623.98万股，相比上期减少17.04万股。

长江证券指出，大悦城2025H实现营业收入152.3亿元（ -5.3%），归母净利润为1.1亿元（去年同期亏损3.6亿元），综合毛利率36.3%（ +13.8pct）。业务亮点如下：1. 商业业务稳健发展，2025H购物中心销售额约220亿元（ +12.2%）；客流量2亿人次（ +19.6%），平均出租率92%。2. 全国布局44个商业项目（30重 +14轻），轻重并举战略取得实质进展。3. 华夏大悦城商业REIT上市打通商业资产“投融建管退”循环，轻资产战略加速落地。该机构预测公司2025 - 2027年归母净利1.3/2.1/2.2亿，对应P/E为105/67/64X，给予“增持”评级。
开源证券指出，大悦城2025年上半年营业收入同比有所收缩，归母净利润同比扭亏为盈。业务亮点如下：1. 2025年上半年购物中心实现销售额约220亿元，同比增长12.2%；客流量2亿人次，同比增长19.6%；平均出租率92%。2. 物业管理方面，在管项目158个，已进驻40余个城市，合同管理面积3137万平方米，较上年末增长4.1%，在管面积近2730万平方米，较上年末增长7.3%。该机构预计2025 - 2027年归母净利润分别为 -8.3、8.7、15.2亿元，维持“买入”评级。

图：大悦城营收及增速

图：大悦城净利润及增速

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