万科：前三季度营收1613.9亿元，“经营仍面临阶段性压力”

10月30日，万科企业股份有限公司（000002.SZ）发布2025年三季度报告。

数据显示，今年前三季度，万科实现营业收入1613.9亿元；归属于上市公司股东的净亏损为280.2亿元；整体的税前毛利率为9.6%，扣除税金及附加后的毛利率为5.3%。其中，房地产开发业务的税前毛利率为7.8%，税后毛利率低至2.0%。

对于亏损的原因，万科解释称，主要包括开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位、新增计提存货跌价准备以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

根据万科披露的数据，报告期万科新增计提存货跌价准备91.93亿元，截至期末存货跌价准备余额为227.32亿元。

从财务数据来看，截至报告期末，万科持有的货币资金为656.8亿元；有息负债合计3629.3亿元；资产负债率为73.5%，较上年末下降0.1个百分点。

前9月合同销售金额1004.6亿元

房地产开发业务仍处调整期。数据显示，今年1-9月，万科累计实现合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6%。不过，十一假期销售表现良好，在无新盘加推的情况下，实现认购金额47.7亿，目标完成率137%，旗下16家地区公司均完成认购目标。

万科表示，今年前三季度，11个首开项目均兑现投资承诺，平均销售去化率近七成，其中万科广州、贵阳等多个项目销售金额居当地榜首。10月，上海高福云境项目首开，其中25套1.3亿元-1.7亿元房源全部售罄。

截至9月底，万科合并报表范围内有1321.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1548.1亿元。交付端，1-9月，万科合计完成187个项目、305个批次、7.4万套房的交付。

投资策略上，万科明确“以存量资源盘活为主”。1-9月，万科通过盘活累计优化和新增产能178.4亿元，通过存量盘活回款71.1亿元。前三季度，万科累计获取项目13个，权益计容建筑面积57.1万平方米，权益地价约28.1亿元。

截至9月底，万科在建项目总建筑面积约2978.1万平方米，权益建筑面积约1961.0万平方米；规划中项目总建筑面积约2957.7万平方米，权益建筑面积约1892.4万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约338.6万平方米。

今年前三季度，万科经营服务业务全口径收入为435.7亿元。其中，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入27.4亿元，同比增长4.4%。截至9月底，泊寓共运营管理28.0万间长租公寓，其中20.4万间已开业，出租率94.3%。商业开发与运营业务及物流仓储业务（含非并表项目）分别实现营业收入62.1亿元及31.8亿元。

经营仍面临阶段性压力

万科在三季度报告中坦言，公司在经营上仍面临阶段性压力。

万科表示，在各方及大股东强有力的支持下，本集团全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，改革化险工作稳步推进。但从未来趋势看，公司销售持续下滑，整体经营形势依然十分严峻，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还面临较大压力。

数据显示，今年前三季度，万科完成19个项目的大宗交易，实现大宗交易签约金额68.6亿元；同时，业务优化与退出有序推进，冰雪业务已与中旅集团完成签约，正在推进交割工作。

在融资端，万科指出，除股东借款外，前三季度合并报表范围内新增融资和再融资265亿元，其中境内新增融资综合成本3.44%，较2024年全年境内新增融资综合成本下降6个基点。深铁集团也积极为万科提供流动性支持，截至目前已累计向万科提供291.3亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。其中，三季报发布当日，万科披露深铁集团再次提供不超过22亿元股东借款。截至本报告披露日，万科已完成288.9亿元公开债务的偿还。

万科表示，集团坚持融合发展的经营思路，强化内外部资源整合，并持续与各地政府、央国企、各行业龙头企业、产业投资方协同创新，共建战略合作生态圈。同时，为适应行业发展新模式，支持战略目标与经营实现，报告期内集团实施组织调整，强化总部定位与职能，精简地区公司管理层级，整合事业部资源，目前该项工作仍在推进。