地产周期切换，行业进入“好房子”晋级赛

本文来源：时代周报 作者：唐洛

房地产处于深度调整期，其影响正以不同力度传导至产业链上下游的各类企业。

CRIC克而瑞研究中心的数据显示，2025年1-9月，累计业绩来看，全国百强房企实现销售操盘金额23236.6亿元，同比降低11.8%。截至9月底，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且门槛值均降至近年最低水平。

具体来看，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低2.3%至625.2亿元，TOP30和TOP50门槛也分别同比降低8.9%至162.4亿元和96.9亿元，TOP100门槛更是降低了19.4%至40.2亿元。

当前，行业正在经历增速放缓的换挡期，过去依赖高周转的粗放式增长模式已逐步失去竞争力，一场从“增量规模扩张”向“存量品质提升”的结构性变革正在发生，市场供需关系也同步从“卖方主导”转向“买方选择”的时代。

人们的购房逻辑正在转变，不再单纯为“住有所居”的基本需求付费，而是朝着“住有优居”的美好生活跨越。这使得“好房子”的内涵不再局限于物理空间本身，而是深度延伸为美好生活的载体。

在新旧周期交替的关键转折期，房企的生存与发展逻辑已然发生根本变化，品牌的竞争力不再依赖短期销量的爆发，而是源于长期对“好房子”的坚守与“好生活”的赋能。以产品力为核心的竞争力，将成为房企穿越周期的关键支撑，帮助企业在新的市场格局中率先占据有利位置，赢得长期发展的主动权。

以好产品撬动美好生活

站在品质时代的潮头，保利发展作为行业引领者，始终积极回应市场需求，以“好生活”为纲，持续推进“好产品、好服务、好生活”的“三好房子”战略，通过产品品质的迭代升级、全周期服务的精细打磨、居住场景的创新营造，以“保式交付”引领行业高质量发展。

在建造维度，保利发展正构建覆盖全流程的“好房子”标准体系，形成科学、闭环的质量管理机制；在服务维度，搭建覆盖全生命周期的差异化服务体系，以三大物业品牌匹配不同客户需求；在交付维度，则通过节点前置、业主开放、强化监督等机制，全力保障高品质交付。

每一处精益求精，都是对品质的坚持。为防止厨房烟道反烟，广州保利天奕选用食品级304不锈钢材质配合密封焊缝；为攻克隔音难题，项目在施工中增加中空玻璃与楼板隔音垫；为解决片区通行不便的问题，广州保利天奕在社区开发红线外，打通800米市政道路，并配建配套学校；珠江畔保利玥玺湾（原面粉厂项目），以整体抬高11米的巧思，最大化延展南向景观面，实现南向采光与户户望江的双重理想。

在佛山，保利灯湖天珺项目采用304不锈钢主管道、“贴膜交付”等工艺，将精度落实到每一个可见与不可见的细节，同时，推行“1+8+N”验收体系，从地下车库到入户大堂，层层设立质量检查点，实现全链条把控。

在上海，保利天奕深刻洞察新一代城市精英的生活理想：他们既追求国际化视野与艺术审美，又注重科技体验与精神松弛。项目以“国际、艺术、智享、松弛”为核心理念，从建筑立面的美学设计到景观园林的度假式营造，再到社区活动的多元打造，将日常家庭生活与度假氛围巧妙融合，精准满足了精英家庭对松弛生活的渴求。

上一刻是城市CBD的高效节奏，下一刻是社区庭院的悠然时光，“归家即是度假开始”的理想生活范本，让保利天奕以超越传统豪宅的方式，成为上海精英人士的置业优选。

“好房子”的核心价值从来不在表面，而在其内在支撑。它的本质，最终要回归到产品背后的整套体系化能力——这种能力，既要能为居住者提供真实可感的日常体验，更要能与他们的生活需求、情感期待形成深度共鸣。

作为保利发展产品谱系中的重要组成部分，“天奕”品牌建立起产品、服务与生活场景的深度关联，目前已在上海、广州落地，两地首作均实现了超预期的市场表现。

双向发力，筑牢经营底线

这些以产品力为核心的实践与市场验证，不仅夯实了保利发展的品牌根基，也为其应对行业调整期的经营策略提供了底层支撑。基于对市场趋势的研判，保利发展不仅在坚守产品品质，更以稳健的经营思路主动适配行业变化。

为了应对市场波动，保利发展通过“存量”与“增量”的双向发力优化经营布局，一方面加速存量焕新，推动存量项目去化或盘活，另一方面加快优质增量项目入市节奏。在双轮驱动下，企业既筑牢了经营安全的底线，也实现了经营质量的持续提升。

今年以来，保利发展先后推出“品质好房节”、“美好生活有新意——夏日美好生活季”等活动，9月起，进一步启动了“焕然新生生活季”，通过三大“向新”行动，推动产品品质的全面升级。

在“向新”行动中，保利发展对部分原有项目进行室内装修升级、结构优化与封窗加载，将“老产品”转化为“新房子”，优化空间布局、提升采光与细节体验；同步实施实景升级，从售楼部到样板间，从园林景观到归家动线，全面按“全维实景”标准焕新；并坚持“520”高品质交付标准——公区问题≤5条、户内问题≤2条、全力实现“0瑕疵”交付，2025年9-12月，保利发展将在全国陆续交付100个项目。

一系列焕新举措有效推动了2021年及以前存量项目的去化。今年上半年，保利发展存量项目实现签约面积394万平方米，签约金额514亿元，前置防范经营风险；还将具备“调转换退”条件的地块纳入盘活范围，逐项制定推进计划，上半年完成相关调整51万平方米，显著提升资源利用价值。

与此同时，保利发展聚焦优质增量，结合城市发展、市场趋势与客户需求精准择地，新拓项目多位于核心城市核心地段，且规划条件优良。可以说，保利发展的精准储粮，确保其具备了较强的市场竞争力。今年前三季度，保利发展新增容积率面积290万平方米，总获取成本603亿元，全部位于38个核心城市，其中51%的投资集中于北上广等一线城市的核心板块。

产品力驱动的长期主义

短期以灵活策略应对市场波动，长期以打造好房子、好生活为核心，这种兼顾节奏与目标的发展逻辑，正在沉淀为品牌的行业影响力和市场的深度认可。

根据2025年第三季度报告，1-9月，保利发展实现签约面积1010.42万平方米，签约金额2017.31亿元，营业收入1737.22亿元，归属于上市公司股东的净利润19.29亿元，实现销售回笼1941亿元，回笼率为96%。

在行业整体流动性趋紧的背景下，高销售回笼率意味着房企具备更强的现金流管理能力和财务稳健性，为公司“好房子”战略的持续推进提供了坚实支撑。

根据CRIC克而瑞研究中心，截至9月末仍有近五成销售百强房企尚未拿地，仅16家房企拿地金额超过百亿；在已拿地的企业当中，将近六成拿地金额较去年同期上涨。今年1-9月，保利发展新增容积率面积290万平方米，同比增长约30%；总获取成本603亿元，同比增长45.3%。

以“好房子”为核心锚点，保利发展构建起从前端精准择地，到中端围绕居住需求打造“好房子”产品，后端依托产品力实现高效去化与回款的完整链路，形成“拿地—开发—销售— 回款”的正向循环，而这一闭环当中，“好房子”的标准贯穿始终。

今年8月，保利发展控股凭借长期以来在产品体系构建、品质交付及用户服务等方面的深度实践与创新成果，获评“2025寻找中国好房子示范企业”等多项荣誉，位列“2025中国房地产品牌影响力百强企业”榜首。

在行业深度调整期，当不少企业陷入“以价换量”的困境时，保利发展通过“好房子”的品质坚守与“好品牌”的价值沉淀，既赢得了业主的青睐，也为行业提供了“从规模到品质”转型的可借鉴样本。

从行业视角来看，保利发展的实践更具深层意义：它打破了“高周转=高收益”的传统认知，证明房企在新周期中的核心竞争力，在于对居住需求的精准洞察与对品质的长期坚守。

当 “好房子”不再是营销口号，而是贯穿产品、服务、生活的全维度实践；当“好品牌”不再是销量的附属，而是价值的主动输出，企业便能在行业周期的波动中保持稳健，更能为居住者创造持久的美好生活价值。这既是保利发展在新周期中的立身之本，也是其对 “居住本质” 的最好回应。