已对部分抵押物解押，抵押权人能否就剩余抵押物要求优先受偿？

人民法院案例库：已对部分抵押物解押，抵押权人能否就剩余抵押物要求优先受偿？

抵押权人仍就剩余抵押物依法享有抵押权、优先受偿权不受影响，明确表示愿以流拍价接收抵押物的，执行法院不得将抵押物抵偿给其他普通债权人。

阅读提示：实践中，抵押人提供商品房在建工程抵押，房屋建成后抵押权人针对部分商品房屋解除抵押，在他人申请强制执行抵押人的强制执行程序中，各方可能就抵押权人是否能够就剩余房屋享有优先受偿权产生争议。在这种情况下，抵押权人主张以执行程序中的流拍价受偿剩余房屋、申请执行人与抵押人针对剩余房屋的抵偿协议无效，法院将如何认定？李营营律师团队长期专注研究与担保有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以人民法院案例库入库、湖北省高级人民法院审结的一起涉执行监督案件为例，与各位读者分享湖北高院审理类似案件的思路。

裁判要旨：

抵押权人自愿解除部分抵押物的抵押权，不影响其对剩余抵押物依法享有的优先受偿权。抵押物变现未果后，如抵押权人明确表示愿意接受抵押物以抵偿债务，执行法院不得将抵押物另行抵偿给其他普通债权人。

案件简介：

1.某房地产公司（被执行人）因资金周转需要，与湖北某农商行（异议人）签订《固定资产借款合同》《抵押合同》，约定借款7000万元，期限36个月，年利率10.986%，被执行人提供包括在建工程（包括后来毛某申请强制执行案中的22套流拍房屋，抵押在建工程面积为29751m²）在内的抵押财产担保。随后，双方办理了抵押登记。

2.2021年1月，异议人向湖北省随州市不动产登记局出具《关于解除部分在建工程抵押的函》，解除对某楼盘项目中的160套房屋（不包含涉案流拍的22套商品房）的抵押权，解除抵押权的面积为16635.076平方米，解押金额为0元。

3.毛某（申请执行人）与刘某、被执行人合同纠纷一案，经生效判决，刘某应限期清偿申请执行人1699万元及利息，被执行人承担连带清偿责任。

4.因刘某、被执行人未履行生效判决确定的义务，该案进入强制执行程序。执行法院湖北省随州市曾都区人民法院查封了被执行人名下的22套商品房，并对房屋进行了拍卖。二次拍卖均流拍后，曾都法院作出执行裁定（简称执恢97-4号裁定），将22套商品房以总价格1049余万元抵偿给毛某。此时，被执行人欠异议人的本息尚未清偿完毕。

5.异议人某农商行向曾都法院提出异议，认为抵偿协议侵害了其合法权益，请求撤销。异议人又向法院出具情况说明，表示愿意以22套商品房的流拍价接收抵押物。

6.2022年3月30日，曾都法院认为异议人请求成立，裁定撤销执行裁定（简称9号执异裁定）。

7.申请执行人毛某不服，向湖北省随州市中级人民法院申请复议，要求撤销9号执异裁定。

8.2022年8月4日，随州中院认为毛某复议请求成立，撤销9号执异裁定，维持执恢97-4号裁定（简称执复37号裁定）。

9.异议人某农商行不服，向湖北省高级人民法院申诉。

10.2023年3月30日，湖北高院裁定，撤销执复37号执行裁定，维持执异9号裁定。

案件争议焦点：

某农商行是否能够优先于毛某以流拍价接收涉案22套商品房？

法院裁判观点：

湖北高院认为，本案的争议焦点有二：一是湖北某农商行放弃160套房屋的抵押权，是否影响其对剩余抵押物享有的优先受偿权；二是湖北省随州市曾都区人民法院将案涉22套商品房抵偿给毛某的执行行为是否合法。

一、某农商行放弃部分抵押物的抵押权，其余抵押物的抵押权不受影响，该行仍可就其余抵押物的变价款主张优先受偿。

湖北高院认为，《民法典》第四百零九条第一款规定：“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。”第二款进一步规定：“债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。”本案中，湖北某农商行在债务到期前申请解除了160套房屋的抵押权，该抵押权系湖北某农商行以书面明示方式放弃，属于该行对自身财产权的自由处分，依法产生相应的法律效力。

根据上述法律规定，湖北某农商行放弃160套房屋抵押权，对该行而言仅产生两重法律后果：一是就该部分房屋拍卖、变卖所得丧失优先受偿权，二是当债务存在混合担保时，享有顺序利益的担保人在该行丧失优先受偿权的范围内免除相应担保责任。

对已办理抵押登记仍未解除抵押权的剩余房屋，湖北某农商行享有的抵押权依然有效，其作为抵押权人有权就抵押物拍卖、变卖价款主张优先受偿。复议裁定认定湖北某农商行解除抵押权的160套房屋相应价款应优先偿还该行贷款本息，进而推定湖北某农商行已就包含案涉22套商品房在内的其他抵押房屋放弃了优先受偿权，缺乏事实及法律依据，与湖北某农商行解除抵押权行为的法律后果和目的均不相符，加重了湖北某农商行作为债权人的负担，对其明显不公。

二、执行法院在未取得抵押权人某农商行同意的情形下将涉案22套房屋抵偿给普通债权人毛某，导致某农商行抵押权无法实现。

湖北高院认为，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第三十一条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第一款规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”

据此，抵押权的核心内容在于抵押权人（债权人）取得抵押物的交换价值，并以该交换价值担保债务的履行。湖北某农商行作为案涉22套商品房的抵押权人，其享有的抵押权不得阻却法院对房屋的强制执行，但对处置抵押物的相应价款，该行依法享有优先受偿的权利

本案执行过程中，案涉22套商品房经二次拍卖后流拍，湖北省随州市曾都区人民法院在未征得湖北某农商行同意的情形下，径行将案涉22套商品房抵偿给毛某，该执行行为导致湖北某农商行享有的抵押权无法实现，损害了其合法权益

三、某农商行明确愿以流拍价接收涉案22套商品房，且该流拍价不足以清偿某房地产公司欠付债务，执行法院将涉案房屋抵偿给普通债权人毛某的抵债裁定应予撤销。

湖北某农商行在知晓案涉22套房屋被抵偿给毛某后依法提出执行异议，并向法院出具《情况说明》，明确表示愿意以流拍价接收抵押物。

湖北高院认为，鉴于案涉22套房屋的流拍价格不能足额清偿湖北某农商行对某房地产公司的债务，湖北某农商行的异议请求有相应事实和法律依据，湖北省随州市曾都区人民法院作出的抵债裁定应予撤销。

综上，湖北高院认为某农商行主张成立，裁定撤销执行复议裁定，维持执行异议裁定。

案例来源：

人民法院案例库：《湖北某农村商业银行股份有限公司滨湖支行与毛某执行监督案》，[入库编号：2025-17-5-203-002]，[案号：（2022）鄂执监22号]

诉讼实战指南：

一、建议类似案件中的担保权人，在提出执行异议时，从“自身享有权利→权利受损害”这一论证逻辑进行主张。

本案中，某农商行之所以胜诉，从生效裁判观点的说理逻辑中不难看出，该行在执行异议、执行监督程序中围绕自身仍就剩余抵押物依法享有抵押权、执行中将涉案房屋抵偿给普通债权人毛某的行为影响自身实现抵押权两个要点进行据理力争。

在此，我们建议，首先类案中的担保权人，针对部分抵押物放弃抵押权的情形在执行异议、执行复议甚至执行监督阶段，准备好相应的抵押物情况、权利变更、放弃情况的说明文件，便于法官审查。尤其，针对自身此前对于部分抵押物的解押行为是否影响剩余未解押抵押物的抵押权，要做好说明和论证，抵押权的放弃应以明确的意思表示或者直接解押的行为作为认定基础，而不能任意从部分抵押物的放弃中推定对于其他抵押物也放弃了抵押权。

其次，类案中的担保权人，应当论证清楚，执行程序中抵押人与普通债权人就抵押物直接达成的以物抵债协议将直接导致自身对于抵押物拍卖、变卖而得的变价款的优先受偿权无法实现的严重后果。

二、建议类案中的担保人，及时客观参考流拍价评估抵押物的价值以及自身实现担保权益的可行路径，及早提交接受抵押物的书面意见。

本案中，某农商行在提出执行异议之前，执行法院针对涉案22套商品房的二次流拍已结束，在执行异议阶段，该行及时提交了愿意以流拍价接收涉案房屋的书面意见，法院又考虑到该行对被执行人的债权金额远远大于涉案房屋的客观价值（以流拍价为参考），最终支持了该行的主张。

在此，我们建议，类案中的担保人，及时关注抵押物的拍卖、变卖情况，尤其要安排专员及时关注拍卖价格，一旦流拍，及时估算，自身债权金额是否超出抵押物价值，是否有其他的优先受偿权人存在，要求以流拍价直接接受抵押物是否会影响其他人的权利，充分考虑多项因素论证好实现自身担保权益的最佳可行路径，并及时以书面形式提交自身意见，尽力争取。

相关法律法规及司法解释：

1.《民法典》第四百零九条

抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。

债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第二十八条

拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。

拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

3.《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》（2020年修正）第三十一条

人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。

专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，业务培训工作委员会副主任，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于商业秘密刑事与民事、民商事诉讼与仲裁、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件。在商业秘密、执行、担保业务领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解商业秘密、执行、担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额商业秘密、执行、合伙业务、担保案件，并取得良好效果。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、担保实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、执行担保、执行和解、技术合同纠纷、担保纠纷、合伙纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。