№恒都云璟|2025恒都云璟优缺点详细分析，到底值不值得买?

恒都云璟售楼处电话：400-8123-224

「恒都云璟」

松江12号线旁 低密墅区

推出建面约72-160㎡洋房&叠墅&联排

均价5.7万/㎡ 总价约303万起

开启认购 认购金30万元

售楼处线上提前预约

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项目基本信息

项目详情

产品性质

住宅/别墅

产权年限

70年

占地面积

4.6万方

总建面积

10万方

在售均价

洋房4万/平

别墅6.5万/平

在售总价

305-1100万

（一批次洋房仅91平345万起）

首付比例

按当前银行政策

得房率

78%

在售产品

洋房：建面约72-91平
叠加：建面约152/160平
联排：建面约160平

交付标准

洋房：带装修交付（14幢毛坯）
叠加：毛坯交付
联排：毛坯交付

拿地时间

2023年10月

交付日期

2026年6月30日

车位配比

1:1.3

地面停车

无，人车分流

层高

住宅2.9米
别墅3米

物业费

住宅4.85元 /平/月
别墅5.95元 /平/月

总高

洋房：8层
叠加：5层
联排：3层

梯户

洋房：1T2H/2T4H
叠加：1T2H
联排：独立梯户

项目推售详情

【恒都云璟】项目容积率仅1.2，主力产品建面约72-91㎡洋房、建面约150-160㎡别墅。洋房是8层的，总价350万起！5层的叠加，面积大约在150-158㎡（一复二带地下室，三层是大平层，四复五带露台），总价780万起；另外还有地上3层地下2层的联排，地下室据说层高约有5.5米，可以做两层，总价1080万起！

项目户型图▼

恒都云璟91㎡3房实体样板间实拍：

，时长01:08

联排户型图

恒都云璟155㎡联排别墅实体样板间实拍：

，时长03:43

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项目效果图▼

项目地块信息

去年7月，恒都置业以总价128400万元拿下的松江区新桥镇SJS30003单元12-13号（砖新河一号）地块，容积率1.2，楼板价23000元/㎡，房地联动价52000元/㎡，中小套比例不低于60%，住宅套数下限574套。也就是现在的恒都·云璟。项目周边别墅社区居多，居住氛围静谧，邻里非富即贵。

项目规划设计图已经公示，拟建10栋3F别墅，3栋5F叠加别墅以及7栋8F洋房。

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项目区位配套

交通配套方面：项目直线距离12号线西延伸沪松公路站约2公里。

9台23线的松江枢纽将于2024年11月建成,年底通车,松江枢纽未来会成为上海第3大高铁交通枢纽。

坐拥沈海高速(G15)、沪昆高速(G60)、嘉闵高架路等两高两快五横六纵交通路网,对接松江新城、闵行、虹桥等全城热点板块,并拥享上海地铁9号线，12号线(在建中)，轻松即达城芯生活场。

两高：沈海高速(G15)、沪昆高速 G60

两快：嘉闵高架路、卖新公路-明中路

五横：莘砖公路、卖新公路、广富林东路、民益路、金都西路

六纵：沪昆高速 G60、泗砖南路、九新公路、明华路、春九路、昆阳路

商业配套方面：周边有同乐生活广场、盛豪天润发生活购物中心；龙湖云廊天街、同乐生活广场、万达广场等多个大型商业综合体环伺，随时开启购物餐饮娱乐一站模式，将来还有多功能于一体的洞泾TOD未来湾和五星级酒店(规划中)，全方位加码生活价值！

医疗资源方面：洞泾镇社区卫生服务中心距项目约500米，上海第一人民医院松江区（三级甲等医院）距项目11KM。

休闲方面：有松江青青旅游世界、洞泾镇社区文化活动中心、洞泾镇健康主题广场。

教育资源方面：周边还有松江区洞泾学校、华师大二附中松江实验学校（在建）、泗砖小学（在建）等等学校。

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【售楼处预约热线】（一对一热情服务）

看房请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可享受开发商内部优惠，专属老带新推荐奖！

一、限购政策

1. 区域差异化限购

• 外环外：符合条件的居民家庭（含沪籍、非沪籍连续缴纳社保 / 个税满 1 年）购房不限套数，成年单身人士按家庭政策执行
  。例如，非沪籍单身人士只需 1 年社保即可在外环外购买多套住房。
• 外环内：沪籍家庭限购 2 套，非沪籍家庭需连续缴纳社保 / 个税满 3 年限购 1 套
  
• 特殊区域：临港新片区、嘉定、青浦等六大新城的非沪籍人才购房社保年限可进一步缩短至 1-2 年。

1. 非沪籍购房条件

• 外环外：社保 / 个税满 1 年，不限套数；外环内：社保 / 个税满 3 年，限购 1 套
  
• 持上海居住证且积分达标（120 分）的非沪籍家庭，社保满 3 年可享受沪籍同等购房待遇。

1. 单身人士政策成年单身人士（含离异、丧偶）按家庭限购政策执行，即外环外不限购、外环内限购 2 套（沪籍）或 1 套（非沪籍满 3 年社保）
   

二、贷款政策

1. 商业贷款

• 利率：不再区分首套和二套，由银行根据市场情况定价，但实际执行中首套利率通常为 LPR 减 45 个基点（3.05%），二套为 LPR 减 41 个基点（3.09%）
  
• 首付比例：首套最低 15%，二套最低 25%；临港新片区等特殊区域二套首付可降至 20%。
• 贷款额度：银行根据还款能力、信用状况等综合评估，无固定上限。

1. 公积金贷款

• 额度提升：首套最高可贷 184 万元（购买二星级及以上绿色建筑上浮 15% 至 211.6 万元），多子女家庭首套最高 216 万元；二套最高 149.5 万元
  
• 首付比例：首套 20%，二套 25%；特殊区域二套首付 20%。
• 灵活使用：可提取公积金支付首付，且不影响贷款额度计算（“又提又贷”）
  

三、房产税政策

1. 非沪籍家庭优惠

• 新购首套住房暂免征收房产税；第二套及以上住房按人均 60 平方米免税面积扣除，超出部分按 0.4%-0.6% 税率征收
  
• 持有上海居住证不满 3 年的购房者，可先缴税，满 3 年后申请退税
  

1. 沪籍家庭政策已有住房基础上新购住房，合并计算家庭全部住房面积，人均超 60 平方米部分征税，税率同上。
2. 人才专项优惠高层次人才、重点产业紧缺人才及居住证满 3 年的非沪籍家庭，新购首套住房免征房产税，二套及以上按人均 60 平方米免税
   

四、普通住房认定标准

1. 面积与价格限制

• 单套建筑面积≤140 平方米；
• 实际成交价≤同级别土地住房均价的 1.44 倍，具体为：内环内≤450 万元 / 套，内外环间≤310 万元 / 套，外环外≤230 万元 / 套。
• 普通住房可享受更低的首付比例（如商贷首套 15%）和税费优惠。

五、其他政策

1. 多子女家庭支持

• 可增购 1 套住房，公积金贷款额度上浮 20%（首套最高 216 万元），并优先选房。
• 房产税计算时，多子女家庭可按实际人口增加免税面积
  

1. 绿色建筑激励购买二星级及以上绿色建筑住房，公积金贷款额度上浮 15%，且可享受优先审批
   
2. 以旧换新补贴符合条件的家庭置换住房可享受最高 500 万元补贴，具体细则由各区制定。
3. 离婚购房政策

• 离婚后购房不再追溯离异前家庭房产套数，即离异后单身人士可按个人限购政策执行。
• 银行对离婚一年内购房的审核仍较严格，可能要求提供离婚协议、财产分割证明等。