年销120亿！长沙IFS凭什么？

Mall 观察

观察项目 | 长沙IFS

作者 | 大江

于港资九龙仓而言，香港的海港城和时代广场是其绝对的“顶梁柱”，而成都、长沙的两座IFS则撑起了集团在内地商业的“一片天”。

不同于成都IFS还要与太古里、SKP同台打擂，同样居于核心商圈五一商圈的长沙IFS牢牢占据着湖南商业的绝对C位。

去年，据悉长沙IFS年销售额达到了120亿，客流量3600万人次（仅供参考），在华中省会城市里仅次于武汉武商Mall，是长沙商业当之无愧的门面担当。

自2018年开业以来，长沙IFS的年销售额实现“爆炸式”增长，短短几年就突破了百亿大关。

2018年年销售额超24亿（开业8个月）、2019年近50亿、2020年71亿、2021年近90亿、2022年94亿、2023年就突破了100亿大关。（根据网络公开信息整理，或有误差，仅供参考）

开业7年，长沙IFS凭什么这么牛？

01

总投资超200亿

开业首年月均零售销售额超3亿

“在香港花100块零售，7块钱是在海港城花的，然后有2块是在我们时代广场花的，加起来就是9%。”

自2000年起，九龙仓就开始将引以为傲的商业“海港城”和“时代广场”复制到内地，对标海港城的就是IFS系列；

IFS系列开山之作成都IFS的成功，也给予了九龙仓在全国“复制海港城”信心。

但能成功对标香港海港城选址条件的城市寥寥无几，其中最为关键的就是地块：既要是城市最核心、最黄金的地段，同时也要是成熟商圈。

是以，2011年九龙仓得知长沙五一商圈的全商业用地东牌楼地块（长沙2011年网挂001号地块）挂牌出让，拿出了势在必得的架势，力压同样盯上这块稀缺地块的恒隆地产、绿地集团及苏宁置业等企业，不惜以56亿元的地王价格重金拍下。

九龙仓也对长沙IFS寄予了厚望，在后来的年报里曾这样形容长沙IFS的选址——此有利位置集香港中环、铜锣湾和尖沙咀的优点于一身。

值得关注的是，香港海港城是做游客生意的，长沙恰好也是华中地区重要的文旅城市。

2011年9月23日，长沙国际金融中心项目奠基开工，总投资超200亿元；该项目也是九龙仓集团的投资物业项目中投资金额最大、楼高最高、商业面积最大的项目。

项目是集大型购物娱乐中心、高端写字楼、酒店式公寓及国际白金五星级酒店于一体的超高层大型城市综合体，其中主楼高452米，副楼高315米，是湖南省第一高楼。

而体量最大的长沙IFS商场，在经历了7年的打磨之后，于2018年5月终于正式开业了。

项目引入了近400家品牌中，就包括巴黎世家、古驰、麦丝玛拉、普拉达等181家国际知名品牌，其中，蒂芙尼、圣罗兰、特斯拉等69家高端品牌商户是首次进驻长沙。

开业首年，九龙仓就在财报里对长沙IFS“大夸特夸”，长沙IFS还出现在了18年的中期报告和年报的封面；开业8个月，项目每月平均零售销售额超3亿元。

值得关注的是，进军内地市场二十多年，九龙仓在内地布局了5座IFS项目，分别在成都、无锡、重庆、苏州和长沙这些城市，而只有成都、重庆和长沙是有商场的大型综合体。

自2019年之后九龙仓就没有在内地拿过地，长沙IFS也是九龙仓在内地开业的最后一座IFS商业项目。

02

奢侈品牌6大件只缺Chanel

项目“本土化”落地成功

正如前文提到，为了成功在长沙“复制海港城”，九龙仓已经在前期的选址条件上做了比较严苛的筛选；

成熟商圈的黄金地段，长沙唯一一座重奢商业的稀缺性，港资九龙仓丰富的商业运营经验以及成熟的商业运营团队，都为IFS在长沙站稳脚跟设置好了前提条件。

从现场实探来看，则更能体验到项目在品牌差异化、本土化以及细节塑造上的成功。

长沙IFS商业体量约25万㎡，分为地下2层和地上7层。

项目不仅以湖南第一高楼闻名，同时还拥有长沙尼依格罗酒店、长沙玛珂酒店、长沙柏悦酒店三座高端酒店，形成了甲级写字楼+五星级酒店+重奢商业的高端消费闭环。

1、十多家大牌双层店+大量首店品牌。

从现场来看，长沙IFS带来的奢侈品牌和首店品牌体验，在长沙“只此一家”。

项目L1层奢侈品牌6大件已经集齐了5个，包括LV、DIOR、HERMES、GUCCI、PRADA，只缺Chanel。

此外，MONCLER、PRADA、BURBERRY、D&G、EMPORIO ARMANI、Zegna、GUCCI、HUGO BOSS、LOEWE、SAINT LAURENT、VALENTINO、VERSACE、BV、HERMES、LV、McQueen、COS、JORDAN 188 JIEFA NGXI、星巴克等品牌全是横跨L1、L2层的双层大店。

据媒体统计，去年长沙IFS引入了33家首店，包括MM⑥MaisonMargiela、CONVERSE匡威L1级别店等华中首店，Miu Miu、KOLON SPORT湖南首店等高能级首店品牌。

今年以来，项目又引入了KEEN、Atelier J.FB等华中首店，始祖鸟、RedLine、HaglOfs、Shokz韶音等湖南首店，惠人芳、黑茉莉·无国界料理、Christian Louboutin Beauty等长沙首店品牌。

2、本土化的成功。

尽管有成都IFS的成功之鉴，但从现场能明显的感受到，九龙仓并未在长沙复制另外一座“成都IFS”。

考虑到长沙的消费需求，长沙IFS并没有一味的强调高奢气质，项目的中端品牌比例其实并不少；

L1层的沿街外立面也没有全部给到奢侈品牌。

在蔡锷中路和解放西路这两侧的沿街外立面布局了奢侈品牌，Hermes双层大店还在围挡装修中；

但在人流量更为集中且热闹的黄兴中路和东牌楼坊这一侧的沿街外立面给到了耐克、Apple、MK、星巴克、I.T等轻奢、时尚品牌吸引客流量。

下午时间，Apple店里已经挤满了人。

项目每层都设置了餐饮品牌；LG2层加强了亲子业态，引入了不少中端儿童品牌，包括The North Face KIDS、NIKE KIDS、MLB KIDS、ANTA KIDS等。

在长沙IFS里，既能看到背着LV包手提LV购物袋的消费者，也能看到捧着星巴克、茶颜悦色的年轻人，还能看到带小孩子的家庭客群；现场的提袋率并不低。

此外，项目延续了五一广场的旅游文化氛围，在商场多处设置了打卡点，大中庭设置了观光电梯，雕塑花园的KAWS巨型雕塑还有不少人在排队拍照。

为了方便游客打卡，还在室外两侧设置了直达雕塑花园的观光电梯，观光电梯旁是COS双层大店。

3、细节比较考究。

长沙IFS的双层大店比较多，为了更好的展示品牌，还特地在商场里保留了能展示双层店面的镂空设计，很有巧思。

比如PRADA、LOEWE，从L1层看上去，能完整地看到品牌门店的双层外展面，不会被天花板挡住视野。

项目的公共座椅很多，并且都坐了不少人；小中庭很多，扶梯错落有致，内外部导流细节都很好；高楼层的重餐区也并不逼仄。

从L3层开始有通往室外的空间；在游客比较多的L7层雕塑花园的M stand既适合拍照又适合休息。

不过从现场的感受来看，“椭圆形+Y字形”动线难免会有些死角区域；

洗手间并没有像长沙万象城一样提供细致贴心的女士服务；可能因为人流量较大，在休息区的座椅上还能看到被丢弃的垃圾，地面还有点脏。

03

长沙IFS“一家独大”

未来还能等到九龙仓IFS新作吗？

逛完长沙IFS，能明显的感受到，项目并没有什么高端商业的“高冷”气质。

当然，长沙IFS作为九龙仓在内地打造的优质标杆商业，开业7年，常看常新，能谈的点也还有很多，比如项目的艺术装置、丰富的艺文活动等；作为商业“风向标”的长沙IFS，越来越“接地气”，其实也是当下商业趋势的缩影。

于长沙而言，尽管去年年底长沙万象城已开业，但长沙IFS“一家独大”的局面大约还会持续很长时间；

就看长沙IFS何时引入Chanel，集齐奢侈品六大件更上一层楼了。

于九龙仓而言，自长沙IFS开业之后，在内地再无IFS商场新作亮相，“复制海港城”计划早已搁置，在香港倒是频频有新商业项目开业。

从最新的财报来看，今年上半年，九龙仓集团实现营收56.69亿港元，同比下降19%；营业盈利26.57亿港元，同比下降14%。

由于九龙仓内地市场的萎缩，导致了集团营收大幅下滑；上半年九龙仓在中国香港收入增加3.73亿港元，其他地区收入增加0.73亿港元，但内地市场收入减少18.09亿港元，同比降低35.99%。

自2019年之后九龙仓就没有在内地拿过地，一直处于消耗库存状态。或许对于九龙仓而言，在消极的大环境下能平稳度过更为重要。

我们也只有期待和静待，下一座IFS商场的出现。

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