爱知学区房多抗跌？西安四代宅真实容积率｜房哥问答448期

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问答448期

问：西安2.8容积率做四代住宅，真实容积率有多少？

答：不用太纠结数字高低，而是要看小区的户数和实际楼间距，居住舒适度。

四代住宅的新房小区里，露台、飘窗、下沉式庭院、架空层以及挑空空间等面积都不计容，虽然规则上不计入容积率，但实际盖出来的钢筋水泥面积是真实存在的。

西咸新区还有奖励容积率的政策，A+级≤15％容积率奖励、A级≤12％容积率奖励，体现在最直观的数据上，户内变大，楼间距变小，尤其是东西侧向的，还做大露台，落地窗的，交房后隐私是很大的问题。

至于开发商能不能做小高，有拿地要求限制，比如限高政策等，市场本来就不好，指望开发商主动降容积，增加楼间距并不现实，恨不得在规范的底线上盖满，增加的是实打实的可售面积。

况且现在拿地的地块都小，30米和40米楼间距有本质的观感提升吗？并没有，但少了销售面积，既然户内那么多赠送面积，自然在小区楼间距上就要找补回来。

问：西安爱知中学小面积学区房，应该是非常抗跌的？

答：典型的就是爱知中学，大家看到的各种民房，甚至厕所，居住环境惨不忍睹但因为能落地，有产权，可上学，反而因为低总价，非常抢手，相比房东当年的成本，自然是秦始皇吃花椒，赢麻了。

但在整个西安范围，这都属于极端的个例，比如五大名校，都不划学区，要么指标入学，要么面向单位子女，也没有学区房一说。

初中阶段，省级示范中学周边的学区房，尤其是小面积，还是很抢手的，既然买学区房，就三年时间，需求就是总价低，学校好，学区稳定，且利于流动。

比如后宰门小学，大雁塔小学，翠华路小学，二十六中，八十三中，爱知中学，三中等等，这些老牌学校周边的二手房，基本也都是家属院，小面积不少，但没有爱知周边那么极端的小面积，普通的两室，总价仍不便宜。

自用，可以看，头部学校学区稳定的，用完好转手，投资大可不必，不确定因素太多，入手成本也高。

问：西安新房越盖越小，以后会不会有70㎡的小面积？

答：06年的时候，住建部曾有7090的政策，要求各城市新审批、新开工的商品住房项目中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积占比必须达到70%以上。

西安小面积住宅集中供应也在这个时期，但2016年以后，90㎡以下的两室需求已经很少了，尤其是2T4连廊户型出现后，小三室就是主流，也符合多数人的家庭结构。

今年，一些新房的小面积，更多还是错位竞争，差异化，控制总价，吸引刚需，比如城北的信达凤熙云著，最小面积91㎡，白桦林书香，小面积89-92㎡，未央绿汀芳菲最小面积89㎡，泾河滨江翡翠城，小面积70㎡等。

开发商能做这么小，除了区域比较刚需，买房人预算有限外，更多得益于四代住宅的赠送新政，比如绿汀芳菲，建面只有89㎡，但通过露台，飘窗，阳台等赠送，实际使用面积约101㎡。

如果政策尺度还能更大，完全可能出现更小面积做三室，同时实际高得房率的小区，但如果政策收紧，小三室的门槛，还是在90㎡左右。

问：看上高铁新城白桦林书香，旁边有铁一，但担心噪音？

答：得益于高赠送的户型，外加旁边盛传铁一经开的热度，白桦林书香确实是高铁新城区域难得的红盘，此前的翰林府，包括后期的白桦林晓，也是相同的卖点。

区别主要在于位置和品牌，白桦林属于城北人很认的经发，这么多年了，交付，物业口碑都挺好，书香的位置更好，虽然南向临元朔大道，但没有林晓，南向临绕城，三环那么吵，北向为北客站出发点。

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翰林府与书香卖点相同，但地块不大，陕北开发商，缺交付案例和业主基数，三个盘都围绕经开第八学校，等待铁一官宣，买这里的核心还是为了上学。

很多人纠结这里和团结片区，那就问问自己，如果没有铁一，还看不看，高铁新城，目前还属于比较偏科的区域。

至于绕城，北三环的噪音，影响还是明显，且24小时不断的，尤其是四代住宅，露台还不能封闭，需要留意，拿不准的，旁边有中建财智广场，相同位置，找个中介带上楼感受下。

问：讲讲陕北系房企在西安的现状，担心交付和后期物业？

答：在少有民企拿地的前两年，陕北系房企在西安扮演了白衣骑士的角色，大肆买买买，有的看重商业，酒店，有的看重住宅。

比如出名的几家，包括辰宫，在南三环开发紫云境，比如泰发祥，在航天，曲江，西部大道，开发高层，以及豪宅，比如德通，在航天和大寨路开发高层，大平层，比如文昌，在奥体开发大平层。

目前有交付案例的，是辰宫此前的上河云璟，紫云境，现房即买即住，泰发祥时光雅境，也是现房交付，表现都还不错，陕北系的特点是自有资金开发，舍得投入成本。

后期的物业，在当地的表现口碑都可以，但到能级更高的西安，还缺大量的业主入住评价，还需沉淀几年。

上述项目后，陕北系房企拿地的步伐也在放缓，目前市场仍是头部的招商，绿城，金茂，保利，华润等央国企主导，外加本地的天地源，高科， 经发，融投等国企拿地为主。

问：城墙边北关，10年房龄的高层，140㎡收租还是卖掉？

答：虽然当下大家对新区去魅了，但不代表愿意住回老城区，以城墙边的北关为例，交通，生活便利，但区域面貌老旧，以旧家属院和独栋楼，没有社区环境，停车难的高层为主，周边也没有城市翻新，及拆迁改造计划。

这导致的直接问题就是区域内新人进不来，老人要离开，房价自然还在降，如果单纯出租，因为地铁二号线，静安奥莱，印象城等这些商业的存在，收租很稳定。

但如果是卖，则是小区最低价成交逻辑，寻找还不愿意离开合理，但预算有限，需要买大面积自住的刚需，竞争少但客户更少。

并且北关区域向西，是千亩的大庆路改造区域，后期有大量土地，新房供应，向东是大明宫片区，次新房一大堆，价格都不贵，夹在二者中间，降价是唯一的解法。

或者暂时不卖，凭借地铁，商业优势，常年收租，10年房龄不新不旧，等待市场回暖，择机出手。

问：超高层在西安有没有前景，辛家庙有套小面积，好出手吗？

答：从人的居住天性上，都是愿意人少，很少有喜欢人多的，香港，武汉，重庆这些地方超高层多，或是受制于土地价格，地形，或土地价格原因，超高层本身带来的是高密度的居住，体验差，后期的维护成本过高。

西安前些年，万科金域东郡，翡翠国际，旭辉国宸府，天地源大都会，曲江城市树有一些超高层住宅，都是在市场很好，房价上涨的行情里卖掉的，如今跌的很凶，核心原因还是住着不舒服，公摊也大。

辛家庙的小面积，大概率就是万科金域东郡，塔楼，一层多户，楼下商业，紧邻主干道和转盘，没有太多社区环境。

这种房子相对好租，因为小面积，有地铁，租金低的缘故，万科是住宅性质，能划浐灞三小学区，但学校一般，陪读房需求有限。

旁边正常住宅，华远海蓝城，万科金域东郡，金辉江山铭著的流通都是问题，这种超高层在当下出手，只能降价了，为自己当年的上头买单。

问：回归头，结合现在的楼市，如何看西安的北跨发展？

答：受制于地形限制，西安向南有秦岭红线，向东有白鹿原高地，大片的开发用地，只有向西的西咸新区，和向北的秦汉，泾阳，高陵，空港，前者承担住宅分流的角色，后者则是工业的主阵地。

北跨的本质是工业的北跨，即西安的工业在渭河北侧一字排开，补齐发展短板，目前的陕西，吉利，隆基，包括渭北工业园等，也是如此排列的。

河堤路已经是西安主城区的边界，跨河并不容易，既有水源保护地的限制，对面的秦汉新城，又有文物保护和耕地农田的限制，各个帝陵分布于此，汉代刘家人的地盘，根本动不了。

渭河也不是小河，是西安最大的河流，最宽河岸数公里，仅架桥这一项就是巨大的成本，且河流隔开，对于人流，客流的影响也很大。

但对工业而言，干扰较小，有跨河大桥，交通方便，土地成本低，基本配套齐全，有足够的生产，仓储土地就行。

西安当下的楼市回归主城，属于收缩开发，一旦开始拓展，住宅的空间还是在西咸，工业的空间在北跨区域。

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作者：Kikyo

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