万科重返西安土地市场

图片来源：中房报图库

石青玲/发自西安

暌违两年，万科的回归为西安土地市场注入了一剂强心针。

10 月 27 日，万科在西安西咸新区秦汉新城板块拿下 2 宗住宅用地，以 1.69 亿元的成交总价款，为万科理想城项目补充后续用地，这一动作迅速让市场目光重新聚焦于这家曾深刻影响西安楼市的房企。

回溯万科在西安的足迹，2008 年其首入西安，成为推动西安楼市发展的第一批房企。多年来，万科打造出万科新地城、万科大明宫等知名项目，业绩一路攀升，2014 年销售额首次超越中海后，更是连续 6 年稳居西安楼市排行榜 TOP1。然而，万科在西安的拿地节奏并非一帆风顺，上一次拿地还是 2023 年拿下万科东望项目用地，此后进入停滞期。此次拿地不仅打破沉寂，更凸显出对万科理想城项目的重视与长期布局规划。

不过，万科理想城的发展也受西安楼市整体变化影响。曾经西咸新区凭借不限购政策成为置业热门地，万科理想城也曾多次摇号，2018 年西咸新区商品房销售面积同比大幅增长。但随着西安主城区取消限购，大量置业需求回流，西咸新区楼市热度骤降，二手房价格跌幅明显，万科面临项目去化难题。

与此同时，万科在西安的发展近年遇阻，拿地停滞、部分项目地块质素欠佳、产品创新不足，2025 年前 9 月销售额仅排第 9 位，部分项目还需通过降价促销。在此背景下，万科西北班子迎来人事变动，“老万科人” 金亚斌接任西北公司负责人，多位高管空降分管不同领域，这些 “救火队员” 的到来，让万科西安的发展增添了新的期待，也让市场对万科能否在调整期实现突破充满好奇。

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秦汉往事

“立体城市” 变 “万科理想城”

如今的万科理想城项目，其土地前身曾归属万通地产。

2018年，“地产思想家”“陕西乡党”、万通地产董事长冯仑提出了一个极具前瞻性的概念—立体城市。在他的蓝图中，未来将在一平方公里内，打造建筑面积600万平方米，常住10万~15万人，城市中50%劳动人口本地就业。

秦汉新城就是这有一块“试验田”。2012年，西咸管委会、西咸集团与北京万通立体城市举行了“西咸立体城市（FC2）项目”合作协议签约仪式。

根据签约内容，西咸立体城市项目投资约300亿元，总建设期限为8~10 年，计划于2012年12月前开工建设。该项目位于西咸新区秦汉新城，总用地3.79平方公里，综合容积率达4以上，其中核心区1.57平方公里为集中建设区，将容纳居住人口10万~15 万人，南北两侧2.22平方公里主要为景观生态缓冲区，并结合场地特色发展新型农业，打造区域知名的现代农业示范基地。

2013年7月，项目正式动工，命名为“西咸壹号”。令人遗憾的是，自动工之后，“立体城市”便陷入长久的停顿，期间关于规划、资金链、土地和手续等问题传闻四起。

直到2017年，该地块才迎来了它的新主人——万科，立体城市也变成了理想城市，改名为万科理想城。

这是万科进驻西安9年以来，首次入主秦汉新城，体现了万科对西安市场深度布局的战略考量。接手以后，万科按照“造城”的思路运营打造，建设了住宅、公园、学校、商业等业态，改变了区域面貌。2022年，万科对万科理想城项目的投入持续加码，再次在兰池大道板块摘得2宗住宅用地，同样为万科理想城项目部分用地。

经过8年深耕，万科理想城已经露出了大城的面貌，目前整个小区南区的居住氛围已经逐步形成，前期所售房源已经部分交付，商业步行街也聚集了各类商户近30家，南区7万平方米的公园已经建成开放，由万科引进的民办学校立德思小学也已经开学。

万科进驻并打造万科理想城项目之初，恰逢西安房地产市场的黄金发展期，尤其是西咸新区凭借不限购的政策优势，成为了众多置业者的热门选择，当时的楼市可谓一片火爆，万科理想城也曾多次摇号。

数据显示，2018年，新区房地产开发投资增长104.4%；商品房销售面积237.35万平方米，同比增长115.6%，增速较1~11月提高11.2个百分点，高于全市增速107.5个百分点，高于全省增速109.7个百分点。

然而随着西安主城区取消限购政策，大量置业需求重新回流主城，西咸新区的楼市热度急剧下降，市场行情几乎“腰斩”。这一变化在二手房市场表现得更为直观与明显。

今年4月，区域内某品牌大盘项目迎来首套二手房成交，成交单价1.04万元/平方米，相比当年首开均价2.1万元/平方米，下跌明显。9月9日又成交一套同户型二手房源，单价9589元/平方米，直接跌破万元，相比开盘，4 年时间，房价跌幅已超过 54%

即便是不久前刚刚结束的“双节”，市场也未见明显起色。区域内一位项目策划人士表示：“假期来访略有上涨，不过并不明显，当前的市场主城区都不好卖，更不要说外围区域了。

如何在调整的市场中实现项目的顺利去化与良性发展，是万科亟待解决的重要课题。

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西北换将

“救火队员” 空降带来新希望

“过去几年，万块在西安的发展并不理想，首先几乎停止了拿地，之前拿的地块质素也不太好，导致项目去化困难，产品设计也比较落后，这两年行业都在打造大横厅、第四代住宅，但万科的产品还停留在多年以前，创新很少。”一位曾在万科工作的人士表示。

根据中指研究院的数据，2025年前9月，万科在西安的销售额为28.4亿元，排名第9位。据不完全统计，目前万科在西安的在售项目有万科东望、万科雁鸣湖、万科四季花城（蓝田）、万科理想城（秦汉新城）、万科·沣华锦鸣（沣西新城）、万科四季都会（高陵），其中四季花城、理想城、四季度会都位于外围区域，且均为大盘项目。

位于主城的两个项目万科东望、万科雁鸣湖也加入了降价的序列。此前，万科雁鸣湖曾推出单价1.1万元/平方米的工抵房，万科东望也曾推出1.3万元/平方米的特惠房。“对西安市场不熟悉，造成了投资决策的失误。”对于万科近两年的拿地情况，一位不愿具名的本地业内人士分析认为。

在集团面临危机之际，万科西北班子迎来了人事变动。

中房君从万科相关人士处获悉，目前万科西北公司的负责人已由郭继勋换成了金亚斌，这是一位“老万科人”。2008年，金亚斌作为万科新动力NP9进入万科天津公司，担任水暖工程师，后主管哈尔滨、石家庄、济南等城市。

2019年，金亚斌担任哈尔滨万科总经理，期间累计创造销售规模超百亿元。2021年，担任石家庄万科总经理，负责管理石家庄、保定两市项目。此后，他带领石家庄万科两年业绩完成率位居万科集团北京区域第一。2024年4月，因原总经理肖劲被相关部门调查，金亚斌接任济南万科公司总经理职务，如今又调任重镇西北公司，或许又是救火队长的角色。

此外，柏超分管营销，分管投资与运营；卢嘉分管新疆，刘继文分管西宁，李康分管工程，赵涛分管银川；曾在华北区域长期工作的刘清源则调任西北，负责设计；南方区域招采负责人李昊，牵头整体招采体系搭建业务。

密集空降的“救火队员”让万科西安看到了希望。