【前瞻分析】2025年中国物流地产行业商业运营模式及企业投融资

行业主要公司：嘉里建设(00683HK);富力地产(02777.HK);大悦城(000031.SZ);华远地产(600743.SH);金地集团(600383.SH);中储股份(600787.SH);顺丰控股(002352.SZ)等。

企业投融资呈波动趋势

2017-2024年，物流地产共有29件投资事件，平均每年投资事件在2-3件。投资最多的年份是2021年，相关仓储物流题材投资火热。主要是下游港口货运热度的恢复，提升了相关企业的投资吸引力。2024年投资又掀起了一次热潮，港口物流、综合性供应链物流、国际物流仓储相关业务得到关注。

图表1：2016-2025年中国物流地产行业投资数量(单位：件)

战略投资是主要融资轮次

根据企业融资轮次来看，目前行业内主要是战略投资。战略投资是指对企业未来产生长期影响的资本支出，具有规模大、周期长、基于企业发展的长期目标等特征。战略融资轮次较多说明该行业具有较高的市场关注度、融资能力。目前行业进行转型，地产物流更多的是偏向轻资产运作模式，主要是物流需求带动的仓储地产物业。战略投资占全部投资事件的30%，其次是A轮，占比17%。B轮到D轮的融资轮次增多。

图表5：截至2025年6月中国物流地产行业企业融资类型分布(单位：件)

多种物流地产商业模式有利变现

物流地产变现主要通过三种途径：租金收入：该模式为物流地产最常见的变现模式，主要受租金水平、出租率两方面影响;资产增值：该模式中REITs出表能够快速回笼资金，提前兑现物流地产在开发、建设、培育运营阶段形成的资产增值收益;同时由于城市化的推进，部分物流地产存在土地性质变更的机遇(仓储用地变更为为居住用地)，进而带来丰厚的土地增值收益及后续开发收益。为客户提供增值服务也是物流地产变现的一种重要途径。

图表1：中国物流地产商业模式

运营模式选择的经济标准

影响物流地产运营模式决策的因素可以分为两个方面：一是外部决策因素，主要包括物流地产企业外部物流资源的供应情况，企业所处的法律环境、经济环境、社会环境及人文意识环境等。二是内部决策因素，主要包括物流地产企业的核心业务能力、物流在企业中的地位、企业所拥有的物流资源状况、企业对成本控制的要求、企业的规模和实力、企业的性质等。

物流地产运营模式决策的标准可以大致分为二类：一是经济标准，经济标准是从投入与成本两个对立方面考虑;二是战略标准，即物流地产管理水平的提高对物流地产企业的发展战略是否具有良性影响，例如能否提高物流地产企业的客户服务水平;能否更容易进入新的物流市场，企业能否更专注于核心业务等。

图表3：中国物流地产运营模式选择的经济标准

更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》

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