马云预言应验，楼市迎巨变！内行人透露最佳出路，我们该怎么办

周六上午的成都成华区双庆路菜市场，早早就被人声和香气裹满了。卖猪肉的老板挥着刀，一边给顾客切排骨一边搭话：“你家儿子不是要买房吗？现在房价好像没那么坚挺了嘛！”买莴笋的张阿姨拎着菜篮子，接过话茬：“可不是！我侄女在城南看了大半年，之前看中的楼盘，现在每平降了一千多，还送装修礼包。”旁边炸油条的大姐插了句：“想起好几年前马云说‘未来房子如葱价’，当时没人信，现在看来，楼市是真变天了！”这话一出，几个买菜的大叔大妈都围了过来，有吐槽自家房子升值慢的，有纠结该不该下手买房的，还有担心手里多套房砸在手里的。其实不光菜市场，最近小区业主群、朋友聚会，聊楼市的人越来越多，曾经“闭眼买房必赚”的时代好像真的过去了，马云当年的预言虽没到“葱价”的程度，但“房子回归居住属性”的趋势，是越来越明显了。

1. 马云预言的核心：不是“葱价”，是“房子不再是暴富工具”
很多人都记得马云那句“未来房子如葱价”，但其实大家都误解了重点。内行人解释说，马云想表达的从来不是“房子会便宜到像大葱”，而是“房子的投资属性会弱化，居住属性会回归”——这一点，现在已经完全应验了。
国家统计局数据显示，2024年1-9月，全国70个大中城市中，房价同比下降的城市有56个，其中二三线城市占了大多数，即便是北京、上海这样的一线城市，核心区房价虽相对稳定，但远郊板块也出现了回调。更关键的是，以前“买了就涨、转手就赚”的情况几乎消失了，不少城市的二手房挂牌量激增，想卖房得降价才能成交。央行2024年第三季度城镇储户问卷调查报告也显示，选择“购房”作为投资方式的居民占比仅14.2%，创下近五年新低，大家更愿意把钱存银行或买稳健理财。说白了，楼市已经从“投资红利期”进入了“居住刚需期”，这才是马云预言的核心，也是现在楼市最真实的样子。
2. 楼市巨变的3个关键信号，都是官方明确的导向
现在的楼市变化，不是偶然，而是政策和市场共同作用的结果，这3个官方释放的信号，大家一定要看清：
一是“房住不炒”的定位从未动摇。2024年以来，住建部多次强调，要坚持“房住不炒”，抑制投机炒房，同时支持刚性和改善性住房需求，这意味着“炒房暴富”的路彻底被堵死了。二是保障性住房加速推进。根据住建部规划，2024年全国计划新开工保障性住房360万套，重点解决新市民、青年人的住房困难，未来“商品房+保障房”双轨并行的格局会越来越清晰，刚需买房的选择更多了，不用再被迫追高商品房。三是房贷政策持续优化。2024年央行已经两次下调LPR，5年期以上LPR降至3.45%，首套房最低首付比例降至20%，二套房降至30%，还推出了“认房不认贷”政策，目的就是减轻刚需和改善家庭的购房压力，而不是刺激炒房。
3. 内行人支招：刚需、改善、投资客，各自的最佳出路
面对楼市巨变，不同需求的人，出路也不一样，内行人结合市场和政策，给了针对性建议：
- 刚需族：别等“抄底”，看准就下手。如果是结婚、孩子上学等迫切需求，现在就是不错的时机——房贷利率低、首付比例低，开发商为了去库存，还会推出折扣、送装修等优惠。重点看“实用性”：优先选地段好、配套全（学校、医院、地铁）的房子，面积不用太大，够住就行，别盲目追求大户型，后期换房也方便。
- 改善族：“以小换大”正合适。手里有小户型的，现在可以趁机置换——先把小户型卖掉（虽然升值不多，但议价空间灵活），再入手大户型，因为大户型的降价幅度通常比小户型大，而且改善房的居住体验（户型、环境、物业）更重要，优先选口碑好的开发商和物业，避免后期维权。
- 投资客：别碰“纯投资”，及时止损或持有核心资产。如果手里有多套非核心区域的房子，尤其是三四线城市的远郊房，建议尽快出手，别抱着“坐等升值”的想法；如果想持有，只选一线城市核心区、学区房等稀缺资源，这类房子虽然升值慢，但抗跌性强，长期来看更稳妥，而且要做好“长期持有”的准备，别想着短期套现。
4. 普通人别慌，这3步走准没错
面对楼市变化，很多人要么焦虑“该不该买”，要么担心“房子贬值”，其实不用慌，记住这3步就够了：
第一，别被“传言”带偏，只看官方信息。房价涨跌、政策变化，以国家统计局、住建部、央行的发布为准，别轻信网上“房价要暴跌”“楼市要回暖”的极端言论，避免做出冲动决策。第二，买房要“量力而行”，别透支未来。不管是刚需还是改善，都要根据自己的收入情况选房，月供最好不超过家庭月收入的50%，别为了买大房、好房，把自己逼得太紧，影响生活质量。第三，房子是“用来住的”，别再执着于“升值”。未来楼市的核心是“稳”，房价不会大涨也不会大跌，买房的首要目的是居住，而不是赚钱，心态放平和，才能选到适合自己的房子。其实楼市巨变并不可怕，反而让买房变得更理性、更公平。