被万科耽搁12年的地块 福州万慧云谷项目或将迎来新生

来源：观点地产网

观点网 土地利用从增量时代迈向存量时代，如何有效盘活闲置地块成为城市发展的重要路径。

近日，万科在福州高新区闲置了12年的工业用地传出最新调规消息。在福州高新区资规局发布的5幅地块控制性详细规划动态维护方案中，其中一幅便是被官方收回的“原高新万科中心（万慧云谷）”地块。

根据公示信息，该地块名为“高新区350121-DXCS-A管理单元A-01地块”，工地用地性质并未作出调整，仍为一类工业用地，用地面积10.04公顷，容积率3.0，而建筑密度由原来的≤30%，调整为30%-50%，绿地率降为0%，建筑高度亦从95米下调至80米。

数据来源：公示文件

从被寄予厚望，到项目短暂开工后深陷停工，再到如今被收储调规，地块经历一波三折。

回顾过往资料，2013年1月6日，万科通过挂牌取得闽侯上街镇建平村的三幅地块，分别为A-1地块150.49亩、C-1地块77.08亩、C-2地块92.84亩。其中，C-1地块和C-2地块为商住用地，目前已开发为万科又一城住宅项目。

至于A-1地块，彼时万科满腔热忱，计划采用 “政、校、企、研，协同共建” 的产城开发模式，以高层+独栋产品组合，打造科创生态总部基地，拟建设高校科研孵化基地、大学生创业基地、高科技厂房及相关配套设施。

然而，由于征迁等因素，2022年1月5日，项目才通过福州高新区经济发展局审批，完成备案，并被列入高新区2022年第二季度集中开工的重大项目。

当时案名为“万慧云谷”，推广名为 “高新万科中心”，2022年3月，福建万科还特地为该项目撰写了一篇《福州高新万科中心丨科创极核，智领未来》宣传稿，点出项目周边资源优势以及未来发展方向。

好景不长，高新万科中心在2022年短暂施工数个月后，整个进度便按下了暂停键。如今，从网友2025年2月17日拍摄的照片反馈，目前地块仍呈现大面积的黄土空地形态，有过往施工痕迹但无在建工程。

2023年10月，当地市民曾在福州12345平台咨询项目进展情况，当时官方给出的回应是：企业已于2022年5月10日取得《建筑工程施工许可证（桩基）》，正在积极筹措资金中。

而2023年的万科出现了自上市33年以来，首次年报营收净利双降，甚至做出了首次不分红的决定，就连管理层也提出自愿放弃2023年度奖金，彼时董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。

据2023年披露的财报数据，当年万科实现营收4657.4亿元，同比下滑7.56%；实现净利润121.6亿元，同比降幅达46.4%，接近腰斩。直至2025年上半年，万科仍陷于规模及利润双位数下滑的窘境。

对于福州高新万科中心，市场也仅能感叹一句“生不逢时”。相反，相比一波三折的工业用地，同时间拿下的商住地块彼时已多次开盘并完成交付，最早一期已于2013年12月开售，2016年交房，最后一次交付是在2022年6月。

就万科目前的状态而言，不同于住宅项目的高周转，工业地块的开发无疑会进一步压缩现金流，因此地块的收储对当地政府乃至对企业都是一件双赢的好事。

虽说地块开发一波三折，但收储过程却是一帆风顺。

去年11月14日，高新万科中心已进行闲置用地听证会；今年2月，高新区自然资源和规划局对地块进行考察，正在认定高新万科中心是否涉嫌闲置土地；9月5日，高新区土储分中心已与该万科地块项目业主签订收储协议，将土地收回；10月22日公示方案。

近年来，随着房地产市场的深入调整，退地已经成为了新热潮。

如越秀地产，2024年8月-11月期间，已被政府收储了5宗地块，分别以应付票据方式以及现金的形式，补偿金额共计135.29亿元。其中，广州大干围地块被政府收储后，由原来的商业用地调整为住宅用地，重新被越秀地产拍下。

而去年12月末，保利发展在广州土拍市场上以总成交价70.22亿元、折合楼面价5.1万元/平方米拿下的绢麻厂地块，此前正是属于恒大的。2008年，恒大经过200轮举牌后以41亿元竞得，但由于未缴齐土地出让金，又未对地块进行开发，2010年被广州政府收储。

今年7月，百联股份也与上海市杨浦区土地储备中心签订土地补偿合同，当中涉及三宗地块，补偿金额共计约20亿元。

而对于万科本身而言，闲置地块收储亦是存量资产盘活战略的措施之一。

在2025年8月22日的中期业绩披露后举行的分析师会议上，万科管理层表示存量盘活是当前公司最重要的任务之一，主要方式包括对商办占比较高的地块通过“收储、调规、再出让”、通过整售商办资产置换住宅项目，以及利用专项债收购存量土地与存量商品房。

去年6月，北京市海淀区西北旺镇永丰产业基地的一宗地块再度入市，这宗地块是此前万科于2016年拍下的两宗地块之一，2021年折价退回；12月17日，万科以低价28.8万元重新拍下的广州番禺南站商务区三宗宅地，曾于2023年底被政府收储，调规后再出让。

此外，截至2025年8月，万科已向政府申报36个专项债收购项目，15个已纳入市级清单。

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