总投资3700亿！上海59个城中村拆迁改造再加速！推动城市更新

　　近日上海首次举办城中村改造集中招商会，共计推介10个区域、59个城中村改造项目，占地面积近3万亩，前期改造投资规模达2100亿元，拉动建安投资约1600亿元，为上海城中村改造按下“加速键”，相当于今年各区动迁总预算的2.6倍，彰显出前所未有的推进力度！根据上海市委、市政府总体部署，到2026年底，上海将全面启动城中村整体改造项目；到2027年，这一工作基本完成！

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　　而这或许也预示着，上海城市更新进程将迎来关键转折，城中村成为下一轮的拆迁重点！

　　01城市更新蓝图：百花齐放 重点突出

　　此次参与招商的各区项目主要分两类：一类是已获批项目，这类项目已启动动迁或计划于今年启动；另一类是待认定拟批项目，预计在明年及以后启动动迁。

　　综观这些项目，呈现出以下特点：

　　区位优势明显：项目多位于城市核心区域或交通枢纽附近，如青浦区徐泾镇紧邻进博会举办地、虹桥国际开放枢纽，交通便捷，便于连接长三角地区，具有较高的发展潜力和商业价值。

　　嘉定锚定“智造”内核，全区14个项目均布局于“两城两区”核心板块及轨交沿线，通过改造可释放智造空间约110万平方米、居住空间约239万平方米，助力智能网联新能源汽车、集成电路、生物医药三大千亿级产业集群加速成长。在区位条件上，这些项目均位于轨交11、13、14号线和嘉闵线，以及沪嘉、京沪高速、嘉闵高架路等沿线，交通便捷，可实现平均30分钟到达上海市中心，20分钟到达虹桥枢纽，2小时到达长三角重点核心城市。

　　产业融合导向：此次推介的部分项目结合当地产业布局，推动产城融合发展。例如，宝山聚焦“北转型”战略，以城中村改造为支点撬动区域能级跃升，加速打造“生活秀带”。其中，顾村镇星星村、谭杨村项目紧邻上海机器人产业园，旨在实现产城融合与职住平衡；松江则依托G60科创走廊、大学城科创源优势，将“创新”基因融入建设全流程。以佘山陈坊项目为例，其坐拥国家级旅游度假区稀缺生态与上海之根人文优势，为前沿产业人才构筑高品质生活圈。

　　历史文化保护与创新结合：部分项目注重挖掘和保护历史文化资源，如青浦区徐泾蟠龙城中村改造将江南历史文化古镇保护与国际化中央商务区建设相结合，创下多个“全市第一”，既保留了历史风貌，又提升了区域品质。

　　蟠龙天地实景图

　　02目标实现途径：多方聚力 金融活水

　　城市更新资金需求大、回报周期长，唯有多方协同发力，才能推动城市更新更可持续。

　　多元合作模式：

　　“上海始终欢迎各类市场主体，包括央企、市属国企区属国企、民营企业、港资、外资企业等，都能积极参与上海城中村改造，开辟事业发展新天地，与上海携手共促城市高质量发展。”上海市房屋管理局负责人表示。这也预示着社会资本可通过多种方式参与项目：对合作改造项目，市场主体可直接与农村集体经济组织合作，参与改造及建设；对于储备改造项目，市场主体可在土地市场进行经营性地块摘牌，参与开发建设；对于委托改造项目，通过与实施主体合作，市场主体也可参与开发建设。

　　政策支持与金融保障：

　　政府出台了一系列政策支持城中村改造，包括专项借款、土地供应政策等。推介会上，近百家资金实力雄厚、信用等级高、城市更新经验丰富的企业和机构云集，致力于为行业提供“金融活水”。如国家开发银行、中国农业发展银行等提供资金保障和绿色审批通道，降低企业参与门槛。

　　03拆迁补偿变化：房票安置 多方共赢

　　城市更新一头牵着发展，一头连着民生。城中村的大规模改造也必将带来拆迁补偿方式的变化，从目前部分信息来看，房票安置的比重预计将逐步提高。

　　关键词：房票安置：动迁户除了拿安置房、拿货币之外的另一种方案，相当于由征收部门出具一张代金券，有确定的票面金额和使用条件，动迁户在房源超市中购置房屋时可用于结算。这一制度与城中村改造相结合，既能加速动迁腾地，更能直接推动本地存量商品房去化， 可谓一举多得，多方共赢。

　　自去年金山率先试点、发出全市首张房票以来，青浦、嘉定、奉贤也陆续官宣了房票制度。

　　嘉定：房票可以在全区共15个在售小区、2800多套房源的新房超市中进行使用。此外，选房票的居民还会获得一笔“奖励”，像之前的嘉定，选择房票的，可获8%的奖励额度。

　　奉贤：近日，奉贤在金汇镇“城中村”改造项目中发出全区首张“房票”。作为上海目前整体推进中规模最大的城中村改造项目，金汇“城中村”改造进展迅速。截至10月8日，签约率已突破85%，显示出居民对城市更新政策的广泛认可。

　　浦东：航头镇航南社区的城中村改造项目，也已明确将引入房票制度。目前已知房票可使用的小区共4个，由三大区属国企开发，分别位于航头、金桥和周康板块，可选房源约为800套，房票奖励达15%，老房面积较大的村民还可以同时选择货币安置加房票，或者安置房加房票安置。

　　徐汇：房票安置已从郊区拓展至市区：10月24日，徐汇传出消息：即将动迁的江南新村也将引入房票，并且政策方面有自己的特色，即可以选择的房屋范畴更大，全市的新房和二手房都被纳入其中，购买时间自今年1月22日起的都行。选择货币安置的，每证按照被征收房屋建筑面积，给予2000元每平方米的房票奖励，而且能与其他签约奖励并行。

　　结语

　　04自2014年上海启动城中村改造以来，十余年间，一批批项目从“施工图”加速变为“实景画”。此次59个项目集中推介一方面激发了市场活力，另一方面对于上海的城市更新也将产生积极的影响，通过配套优化，环境改善，这些区域的价值也将获得进一步提升，而从长远来看，宜居宜业产城融合职住平衡的区域 ，也必将吸引企业与人才的入驻，进而推动楼市向更均衡、可持续的方向发展。