198亿旧改重启，“不死鸟”佳兆业迎来关键考验

上月刚刚完成境外债重组的佳兆业，迅速迎来了证明自己的机会。《广州市海珠区石溪村城中村改造项目实施方案》日前正式获批，这个改造成本高达198.18亿元的项目，再度确认佳兆业为实施主体，破除一直以来的“换主”传闻。

旧改项目素以周期长、投入大、关系复杂著称，对于刚从债务危机中缓过神来的佳兆业而言，摆在面前最现实的问题是，巨额投入无疑是一大考验。

保住“巨无霸”旧改项目实施主体资格

日前，广州市海珠区政府宣布《广州市海珠区石溪村城中村改造项目实施方案（不含拆补方案）》已获批复。该项目改造成本约达198.18亿元（含融资地块预估土地使用权出让金35.69亿元），复建安置资金总额162.45亿元，实施主体被要求按照有关复建安置资金要求筹集改造资金，并纳入政府监管。

石溪村旧改是一个“巨无霸”城市更新项目。改造项目的实施主体是广东佳红房地产开发有限公司（简称“广东佳红”），广东佳红分别由佳兆业持股55%、红八方集团的旗下公司持股45%。

虽然广东佳红早在5年前的2020年就中标成为石溪村的改造合作企业，但是2021年底，佳兆业陷入流动性危机，受股东的流动性危机影响，项目的进程也卡在了实施方案审批这一关，项目改造进程缓慢。2023年，石溪村曾召开一次会议，内容包括项目进展、引进国企央企的工作情况以及直接清退广东佳红面临的问题及风险。

从目前来看，佳兆业保住了这个“巨无霸”旧改项目，也破除了项目“换主”传闻。该项目曾被视为佳兆业在大湾区的旗舰旧改项目之一。如今，随着方案获批，停滞的时针再次转动。

石溪村旧改项目位于广州市海珠区，地理位置十分优越，北侧是居住区，南边则是工业园区。改造项目涵盖了居住、工业及交通等多个重要功能区域。

据石溪村城中村改造项目实施方案显示，其改造范围总用地面积为101.44公顷，规划总计容建筑面积284.45万平方米。如实际改造成本超出198.18亿元，实施主体需自行承担超出部分的资金。对于佳兆业而言，这一项目的重启既是机遇，更是挑战。

“不死鸟”两次渡劫，债务重组获喘息

佳兆业在业内素有“不死鸟”之称。其曾在2014年出现债务危机，随后通过债务重组等措施转危为安。而此轮债务危机始于2021年，当时佳兆业出现流动性困难，于2021年12月宣布未能支付美元债利息，正式“爆雷”。直至2023年10月，佳兆业披露境外债重组计划。今年，佳兆业终于迎来化债的转折点。

2025年9月15日，佳兆业宣布境外债务重组所有条件均已达成。佳兆业表示，重组方案生效后，将实现削债规模约86亿美元，债务期限平均展期5年，公司在2027年底前无刚性还本压力。此后又有好消息传来，9月22日，香港高等法院撤销对佳兆业的清盘呈请。

尽管境外债务重组取得突破性进展，然而企业彻底恢复仍需时间。佳兆业当前营收和利润均面临较大压力。2025年中报显示，今年上半年，佳兆业合约销售下降43.7%至约20.03亿元；营业收入约37.01亿元，同比减少31.8%；亏损约为100.97亿元，亏损同比增加12.3%。

对此，佳兆业指出，亏损扩大主要由于期内物业交付减少导致已确认收益下降，同时对部分物业项目计提的减值拨备显著增加。

从财务数据来看，佳兆业面临的资金压力不容小觑。截至2025年6月30日，佳兆业的现金及银行存款账面价值约为21.7亿元，较2024年末减少9.2%；总借款约为1337.39亿元，其中约1192.52亿元须按要求或于一年内偿还。此外，其流动比率为0.7倍，现金短债比为0.01，资产负债率（剔除合同负债）为123.2%，较2024年末的117.2%增加约6个百分点。

融资困局亟待求解，合作开发能否破局

在此背景下，刚完成债务重组的佳兆业，为何能重新操盘这个“巨无霸”旧改项目？佳兆业在城市更新领域，有着26年深耕经验，以“旧改之王”著称。这一称号既是对其过往成绩的肯定，也暗示了其业务模式的特殊性，毕竟持续深耕旧改项目的企业并不多。

半年报显示，截至2025年6月30日，佳兆业总土地储备约2075万平方米，其中约61%的土地储备位于大湾区内。此外，其在粤港澳大湾区有过百个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积约3100万平方米，佳兆业计划将城市更新储备转化为优质可售资源。在佳兆业看来，大湾区的布局与城市更新储备，是其穿越周期、实现长期价值的“压舱石”。

手握优质土储也是资本市场看好佳兆业的原因之一。不过，旧改项目素以周期长、投入大、关系复杂著称，摆在佳兆业面前最现实的问题是，近200亿元的巨额投入，对于刚刚完成债务重组的佳兆业而言，无疑是一大考验。

对于融资，佳兆业在中报中表示，主动做好债务管理，拓展融资渠道，以及持续积极探索新合作模式等。

值得关注的是，佳兆业也在着手探索新的旧改合作模式，包括与其他开发商合作开发等，以减轻资金压力。其中，8月24日，佳兆业宣布牵手中信城开，双方将组建联合工作团队，以“共同管理”模式建设深圳福田佳园项目。对此，佳兆业提到，合作有利于激活集团在粤港澳大湾区核心项目价值，释放现有潜力。

业内人士认为，旧改业务对资金要求高，项目能否顺利推进、资金能否有效平衡、产品能否获得市场认可，都将是决定成败的关键。

从目前来看，对于佳兆业而言，“旧改之王”的桂冠不是护身符，石溪村项目不仅是一个项目，更是检验公司能否真正重回正轨的试金石。这将决定这只“不死鸟”能否真正“重生”。石溪村的旧改故事刚刚翻开新的一页，佳兆业的“应考”之路也才刚刚开始。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 陈荻雁