如果在一线城市投资120间储物间的小型仓库，成本收益如何？

如果在一线城市投资120间储物间的小型仓库，成本收益如何？

共需用4080平米。而局这类仓库，想要短租仓库有竞争力，必须得配

前段时间有朋友咨询到：在一线城市中，投资一家120间储物间的小型仓库，成本、收益如何，今天好管家仓库（HOKOKO）做了个测算过程，希望都能够帮到有相似需要求的同行。结果供参考，重点在测算过程：

一、投资成本计算

前提预设：长租小仓库建设120间各类储物间型，共享综合性仓库，一线城市。不考虑储物间租金因素，投资成本主要有以下：

1、装修成本。120间储物间的小型仓库，按现在一线城市物业特性，如写字楼、商业等，能改出的仓库基本集中在34平米左右，共需用4080平米。而局这类仓库，想要短租仓库有竞争力，必须得配制有2人左右的打包室。

·储物间装修：储物间按1万元/间测算含公摊面积和安装工程（空调和消防等），需84万元。

· 公区装修含安装工程：每平米按300元测算，96万元。

· 经营物资等采购：50万元。

预计所需投资预算：230万元（不含物业租赁）。该投资可设计、装饰出一个较为有品质的自助式标准仓库。其市场竞争力和产品都能适应一线城市的需要。

二、回收期。

按照深圳各区域市场行情预计，这类仓库储物间均价可作到350元/间左右，全年理论出租率70%，中等水平。

收益测算：350元*70%*365天*120间储物间＝1073万元。按储物间综合净利润50%，每年出500万元利润。

其它公区，按其属性全年收益200万元，出50%净利润，仓库全年可理论实现600万元营利。

由此计算，迷你仓库承受物业单平方米租赁极限价格为58元/平米，从盈利和风险控制观点出发，实际物业单平方米租赁价格不应超过29元/平米，否则仓库盈利负担加倍，亏损风险加倍。

预计全资产回收期7.5年，符合该类型仓库的回收规律，但回收时间较长。

三、风险回避、缩短回收期的办法

在经营项目上，通过合理设置，可以有效缩短经营回收期。

1、增加租赁收益。大堂对仓库来说都是寸土寸金之地，在前期建设时，就要在不破坏仓库装饰的情况下，为租赁留出区域。

2、如果没有好管家仓库和货运成功经验的管理者，在仓库设置搬运经营项目时一定要谨慎。搬运在仓库是最常见的配套经营设置，许多仓库设置搬运项目，但往往因为经营的问题，成为仓库营收的最大痛点，消耗自身的盈利能力。

3、增设货运打包区。货运打包区是仓库一个很好的配套，本身的盈利能力也不错，对仓库的储物间都有一定的带动和互补。但因为城市里这类仓库建筑，大多为写字楼等商业改建，会对小微仓库的垂直交通产生交叉和噪音处理问题。所以在投资时，应着重通过设计和技术手段进行规避。

仓库在设计过程中，要避过“雷区”。小面积仓库情况特殊，项目一开始投资巨大，在投资基本完成那一刻，开门营业那天起，才开始进入经营回收期，所以往往出现设想的经营设置与实际的客户需要不相符。深圳的小型仓库筹建过程中，每一种经营项目设置都需要精心的论证，要在深圳各经营项目上形成关联、匹配，整体互助，帮助共享仓库实现正常盈利。