中国房地产市场，最新信号

来源：大河财立方

大河财立方记者 朱娟

10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称《建议》）全文发布。针对房地产工作，《建议》提出，推动房地产高质量发展，并将其放在“加大保障和改善民生力度”框架下。

对于如何推动房地产高质量发展，《建议》明确表示，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。

同时，与房地产有关的表述还包括“完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”“提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”等。

多位业内专家向大河财立方记者表示，“十五五”时期，构建房地产发展新模式、优化保障房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设“好房子”等是主要聚焦点。同时，核心城市购房限制性政策仍有优化空间，大力实施城市更新也有望为房地产高质量发展提供支撑。

加快构建房地产发展新模式

《建议》将“加快构建房地产发展新模式”置于推动高质量发展的首位，其核心路径即是完善商品房的开发、融资、销售等基础制度。

“这说明构建新模式是高质量发展的首要任务和第一抓手。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对大河财立方记者表示，“十四五”时期，我国房地产市场经历了深度调整，也暴露出一些问题，加快构建发展新模式已成为支撑房地产高质量发展和平稳健康发展的关键。“《建议》清晰提及三项制度的完善，即开发、融资和销售，这意味着围绕商品房，特别是商品住宅进行制度完善和优化，是房地产发展新模式的核心。”

住建部此前明确了房地产发展新模式的内涵，包括完善住房供应体系，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，改革完善房地产开发、融资、销售制度和发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

中指研究院分析师认为，本次《建议》进一步强调“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，也表明实行项目开发公司制、城市房地产融资协调机制、销售制度改革等依然是“十五五”时期重点落实的政策方向。围绕规范资金监管、改善企业融资环境、完善与现房销售配套的融资政策（包括居民端和企业端）等有望进一步落位，更好地保障项目建设、交付，维护购房者合法权益。

优化保障性住房供给

在过去相当长一段时间里，房地产被视为拉动经济增长的重要工具。如今，其角色正逐步回归“居住属性”和“民生本位”。

《建议》提出，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。值得关注的是，此次对保障性住房供给的表述，已从“十四五”规划中的“有效增加”调整为“优化”，显示出政策定调上发生了变化。

根据住建部公布的数据，“十四五”时期，我国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众，保障性住房实现了有效供应。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对大河财立方记者表示，新增的住房压力主要来自新市民和年轻人。作为90后、00后，他们对居住环境和品质有着更高的要求。因此，未来的住房保障不能仅停留在“有房住”，更要提供低成本且体面的居住解决方案，帮助他们真正在城市扎根，进而释放其消费潜力。

中指研究院分析师认为，“十五五”时期将进一步优化保障性住房供给，优化方向或包括保障性住房供给的规模、结构（区域和产品结构）、品质等，更加侧重因地制宜。

因城施策增加改善性住房供给

在改善性住房方面，《建议》提出，因城施策增加改善性住房供给。记者注意到，该提法为首次提出。

中指研究院分析师认为，“因城施策”与“增加改善性住房供给”结合，进一步强调针对城市特点落位政策举措，根据居民对改善型住房的需求差异，供给上要求更加精准匹配，根据地方需求特征精准增加供给或将是“十五五”时期住房供给的一大特点。

根据中指研究院统计，2025年前三季度，全国重点30城120—144平方米占比提升至30%，大户型产品是新房市场主流。其中，上海、南京、长沙、南昌等城市120—144平方米提升幅度较为明显，厦门、合肥、宁波、无锡等城市144平方米以上产品提升幅度较大。

《建议》还提出，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。同时强调“建立房屋全生命周期安全管理制度”。

“‘好房子’的建设思路非常清晰，即安全、舒适、绿色、智慧，相关标准也已于今年5月1日起落地实施。从实际过程看，需结合噪音扰民等问题开展有针对性的技术创新和建设工作，并结合得房率、好配套、经济适用等，深入推进好产品和好项目的供应。”严跃进说。

清理不合理限制性措施

住房消费是促进消费、稳定消费的重要抓手之一。在大力提振消费部分，《建议》提出，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。

在严跃进看来，“清理”并非简单的减少限制性措施，而是要求各地系统梳理存量政策，重点破除在城乡、新房与二手房、首套与二套住房等领域存在的隐性流通障碍，通过促进各项资源流动激活市场联动。

例如，当前部分城市公积金的使用仍受缴存地、购房地、户籍地等限制，此类约束的破除，将有效促进资金与住房资源高效配置，激活跨区域购房需求。

《建议》还将“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解”纳入“加强重点领域国家安全能力建设”框架。

中指研究院分析师表示，由此可见，防范化解房地产风险将在“十五五”时期延续，房地产风险仍是中央关注的重点之一。

此外，围绕城市更新，《建议》提出，坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。从“十四五”规划中的“实施城市更新行动”到本次《建议》的“大力实施”，城市更新进入新的阶段。

中指研究院分析师认为，当前，各地高度重视城市更新工作，但在实践中仍面临多方面挑战，如工商业用地使用权到期续期等关键政策尚未落地、容积率奖励的可操作路径不清晰、资金压力突出、长期运营能力不足、市场化主体参与度不高等。《建议》在“加快完善要素市场化配置体制机制”中提出“完善工商业用地使用权续期法律法规，依法稳妥推进续期工作”，相关工作或逐渐进入落地阶段，对于城市更新也将产生积极支撑，未来发挥财政资金的引导与托底作用，通过构建新型投融资模式，鼓励市场化、长期资金进入，引导多方参与，同时创新政策体系，突破体制机制障碍，均将有利于破解当前城市更新面临的核心难题。