专家解读“十五五”期间房地产发展方向：限制措施将进一步减少，保障房、好房子是重点

10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（简称《建议》）全文发布。

《建议》建议中关于房地产部分，提到了加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建立房屋全生命周期安全管理制度等内容，同时在消费部分提出要“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”。

过去几年，房地产市场一直处于调整阶段，止跌回稳态势不断稳固。接下来的“十五五”期间，房地产会迎来哪些变化，哪些是接下来发展的重点？记者采访多位房产领域专家解读。

保障房依旧是重点

应从“有效增加”调整为“优化”

完善“市场+保障”的住房供应体系是近年来多次会议强调的房地产发展新模式理念。各地保障房建设在过去几年也取得了明显进展，多个城市配租、配售型保障房相继上市，广州成为全国首个配售型保障房上市销售的一线城市、浙江发布“国内首批专项债收购存量商品房”等。

▲图据IC photo

《建议》中提到，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。

58安居客研究院院长张波认为，当下国内居民住房的总量短缺基本解决，但结构性矛盾凸显，大量城市新市民、青年人住房需求长期存在。通过构建“市场+保障”双轨体系，并结合“以人定房、以房定地”机制，保障人口流入城市住房用地有有效供应。

中指研究院方面在解读中提到，对保障房供给的提法从“十四五”的“有效增加”调整为“优化”，定调上发生了变化。根据住建部数据，“十四五”时期，我国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众，保障性住房实现了有效供应，“十五五”时期将进一步优化供给，优化方向或包括保障性住房供给的规模、结构（区域和产品结构）、品质等，更加侧重因地制宜。当前各地正在编制“十五五”住房发展规划，对保障性住房需求的测算是重点之一，“人房地钱”要素联动在保障性住房的供给中也在发挥重要作用。

上海易居研究院副院长严跃进则认为，保障房的供给工作依然是接下来的重点。保障房发展要以“供给”作为重要的抓手，在这一过程中要关注好两类群体：城镇工薪群体和各类困难家庭。要结合“人”的变化因素，对于此类困难群体的住房情况给予更大关注。最近两年的危旧房改造和原拆原建工作，都具有非常好的导向，也更好促进住房保障等工作的推进。

《建议》中还提到，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。原国家房改课题组组长孟晓苏此前接受红星新闻采访时也曾多次提到，面对保障房缺口，在建设之外，也要利用好闲置的存量商办用房，发挥其价格优势，将其进行“商改保”。

建设“安全舒适绿色智慧”的好房子

专家认为还要提升工程和物业服务质量

“好房子”概念被提出后一直受到广泛关注，2025年3月，“好房子”首次被写入政府工作报告。今年以来各地持续出台“好房子”建设技术标准，部分城市也出台文件对建筑设计规划、计容规则等进行完善和规范。市场方面，各地高得房率、高赠送、带会所连廊的“第四代住宅”陆续上市，很多项目受到买房人青睐。

这次《建议》中也提到，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。

▲图据IC photo

严跃进告诉红星新闻记者，《建议》表明，“好房子”的建设思路已经非常清晰，就是“安全舒适绿色智慧”。这个标准在2025年已经有了非常好的说明和贯彻落实，实践证明也非常具有指导性。从实际过程看，尤其是要结合噪音问题等居民家庭困扰较多的问题，持续开展有针对性的整治。同时结合目前已经在做的得房率增加、大阳台增加、绿色建材导入等积极亮点，做出好产品和好项目。另外，好房子还要做好“两提升”：提升工程和物业服务质量，这两个涉及到存量房和“房后”两个内容。其中存量房领域要持续提升品质，2025年已经积极开展，比如说老旧小区电梯更换工作。同时要在“房后”领域持续做好系列工作。现在各个物业小区要持续从物业服务提升的角度落实工作，无论是新房还是二手房，都应该有更高品质的小区服务提升导向。尤其是要解决一些新的物业问题，如“外卖小哥进小区难”的问题，真正把物业服务和人民群众的日常生活需求进行有力结合。

58安居客研究院院长张波则认为，“好房子”就是《建议》强调房地产高质量的重要体现，结合《建议》中强调的科技创新、绿色发展，下一步预计会重点强化绿色智慧建筑的普及，推动建筑节能改造和可再生能源应用。科技也将赋能重塑行业生态，BIM 技术、智能家居、数字化营销等将推动开发、交易、居住全链条效率提升。另外，城市更新将有序推进，重点完善社区医疗、养老、托育等配套设施，提升存量住房价值。

清理住房消费不合理限制性措施

专家建议打破公积金使用地域限制

《建议》在消费部分提到，完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。

中指研究院方面认为，与“十四五”规划《建议》中“促进住房消费健康发展”不同，本次《建议》在“大力提振消费”中明确指出要清理住房消费不合理限制性措施。这一提法上更加聚焦，当前在住房消费领域依然存在不合理的限制性政策，“十五五”时期，预计核心城市购房限制性政策仍有优化空间，整体或延续渐进式推进节奏。

▲图据视觉中国

严跃进同样认为，这里把住房方面的消费不合理限制性措施列为重要工作方向，具有非常清晰的含义。从今年四季度开始，各地应该重新研究下目前在运行和实施的政策，对于限制性的措施，不是要减少，而是要清理，从房地产领域推进住房等消费，“这意味着一些城市的限制性政策将会有非常清晰的退出表，真正让住房消费具有非常好的空间。”

严跃进还提到，不只是明显的限购措施，一些隐含的限制性措施也要进行清理。比如说在统一大市场的情况下，对于城乡、存量和增量、新房和二手房、首套和二套等领域的各类住房消费有关工作要进行有序引导。

“举个例子，很多地方公积金的使用其实还是有限制的，即不能‘出城’，这也影响了公积金的跨区域使用，这就属于一种不合理的、比较隐性的限制。各地要对此类限制进行清理，真正让公积金资金跨区使用，尤其是在城市群都市圈中使用，发挥公积金资金对人口和就业资源的引导作用。”严跃进建议。

张波则从区域发展的角度同样提到了这一问题，他认为，要打破公积金使用地域限制、推动跨区域住房信息共享，促进人口、资金在不同区域间的合理流动。

红星新闻记者 刘亚洲

编辑 包程立

审核 何先菊