第五家上市物企被控股股东质押

继金科服务、恒大物业、佳源服务、宝龙商业之后，弘阳服务成为第五家被卷入控股股东债务质押风暴的上市物企。

中房报记者 梁笑梅 北京报道

10月24日，港交所一则公告，将弘阳服务推向了控股权易主的边缘。公告披露，其控股股东弘阳服务集团质押的3.02亿股公司股份——占公司总股本的惊人比例72.77%——已被承押人Serica Agency Limited强制执行抵押权益，并正式委任了接管人。

这意味着，曾氏家族对这家上市平台的控制权，在事实上已经旁落，公司的命运交由债权人处置。

弘阳服务并非孤例，它是继金科服务、恒大物业、佳源服务、宝龙商业之后，第五家被卷入控股股东债务质押风暴的上市物企，也反映出地产寒冬下，优质物管资产如何从“现金奶牛”异化为“救命筹码”的残酷图景。

一位资深物业分析师对此评价道，这一事件尖锐地揭示了两个并存的事实：“第一，物业板块仍然是资本市场认可的优质资产，该板块不仅持有优质资产，还有稳定的现金流，具备被抵押和融资的先天条件。第二，但这恰恰反衬出弘阳集团等地产母公司面临的融资困境和现金流压力已到极限，只能通过抵押最核心、最优质的子公司资产来获取喘息之机。” 这番言论直指核心：物业公司的价值，正以一种残酷的方式被确认——它们不是因为业绩增长而受到追捧，而是因为其可作为“硬通货”被质押套现。

关于此次质押的进展以及背后的原因，中国房地产报记者联系弘阳服务方面，截至发稿，未得到答复。

高比例质押

细究其里，弘阳服务的今日之局早有伏笔。其与关联房企弘阳地产的深度捆绑，早已为危机埋下引线。截至2024年末，弘阳服务账面上对弘阳地产的应收账款高达4.59亿元，其中大部分账龄超过一年，巨额资金被长期占用。

为求解套，弘阳服务甚至不惜采取“饮鸩止渴”式的操作，以4.88亿元的代价收购关联方资产，实现“以资抵债”。然而，关键性的一步发生在2024年8月，作为弘升有限公司债务重组方案的一部分，弘阳集团将所持的弘阳服务全部股权72.77%一次性质押予债权人Serica Agency Limited。

一位接近弘阳服务的人士坦言，“72.77%，这个质押比例远超常规融资20%～50%的阈值，这绝非正常的资本运作，而是危机下的‘无奈之举’，本质上是债务重组的应急抵押。”

当2025年初弘阳地产的宏观债务重组方案因削债比例过高遭遇债权人抵制时，这批质押股权的命运就已注定。如今的强制执行，不过是为这场早已写就的剧本，敲下了最后的定音锤。

控股股东质押上市公司股权，本是资本市场中司空见惯的融资手段。然而，当质押比例突破70% 这一生命线时，其性质便从单纯的融资工具，异化为母公司流动性枯竭的终极信号。在弘阳服务的案例中，这场质押迷局揭示的是地产母公司难以挽回的沉沦与物业子公司被迫启动的残酷切割。

这一“无奈”背后，是母公司弘阳地产深重的债务压力。公开资料显示，弘阳地产在推行境外债务重组时，面临高达16亿美元的债务窟窿，而其2024年末的可动用现金据估仅约6.7亿元，难以覆盖其超过211亿元的流动负债。

从“价值明星”到“变现筹码”

弘阳服务成为金科服务、恒大物业、佳源服务、宝龙商业之后，第五家因控股股东质押而面临控股权强制转移的上市物业企业。这一连串的名单，清晰地标记了物业板块在资本市场角色认知的深刻变迁——从被追捧的“价值明星”沦为首要的“变现筹码”，其背后的逻辑冷酷而现实。

弘阳服务的遭遇，是当前陷入债务困境的房企旗下物企的一个标准缩影。从金科服务到佳源服务，从宝龙商业到恒大物业，其控股权变动的核心驱动力，无一例外地源自地产母公司的债务危机。物业板块因其轻资产、逆周期、现金流稳定的特性，在资本市场一度享有高估值溢价。然而，在地产母公司的危机时刻，这些优良属性却使其异化为了债务重组中最具吸引力的“变现筹码”和“信用抵押品”。

这种角色的异化，直接导致了物业股估值体系的崩塌与重构。以佳源服务为例，其73.56%的控股权最终以9900万港元的“白菜价”出售，较此前商业谈判中的估值缩水92%，充分说明了在被迫强制出售时，所谓的“公允价值”不堪一击。金科服务的股权虽以溢价拍卖，但背后是特定资本方的战略意图，而非市场共识。宝龙商业更为典型，其在重组方案中提出的每股15港元的债转股价格，与当时约2.5港元的市价存在超过5倍的差距。弘阳服务市值仅164亿港元，与其被质押的股权所担保的债务价值相比，显得微不足道，对仍与问题房企深度捆绑的物企，给予极高的风险折价。

值得一提的是，危机中也蕴含着行业重构的种子。当物业公司通过这种强制性的股权切割，与旧主彻底脱离关系后，反而可能迎来重生的契机。

上述一位接近弘阳服务的人士坦言：“对于弘阳服务来说，公司的独立性将增强，未尝不是一件好事。”他表示，这代表了一种普遍的行业期望，摆脱了关联方资金的持续“抽血”和潜在的利益输送，新的控制人无论是产业资本还是财务投资者，都可能带领公司回归物业管理的本质，专注于市场化的拓展和服务质量的提升。

从“地产附庸”转型为“独立服务商”，虽然前路挑战重重，但这是行业走向成熟和可持续发展的必经之路。这份“质押名单”上的企业，其未来的命运，将成为检验中国物业行业能否真正实现独立行走的试金石。