1千万变6千万，A股赚钱后，还是要买房

这是淘哥粉丝群群友的炒股截图，从去年9.24到今年9.23，一年收益率588%。

虽然资金打了码，但能看出来起码是千万级别，也就是说，假如去年投入一千万，今年已经变成了快六千万。

过去一年，像这位群友一样，在股市赚大钱的人有很多。据统计，自去年9.24至今，A股大涨、屡创历史新高之下，已经有约1500只股票实现翻倍增长。

A股收益高、风险也高，涨跌都很迅速，于是很多人赚到钱以后就想“落袋为安”，寻求更加稳定、安全的去处。

但现在好的理财渠道非常难找：存定期，四大行大额存单1年期利率仅1.2%，100万1年利息才1.2万，杯水车薪；买美金，国际局势动荡，不够安全；买黄金，上周金价飙破1000元/克，创历史新高，怕买到山顶……

那么，现在到底该如何进行资产配置？

01.

我对资产配置的看法

淘哥认为，现在进行资产配置要遵循以下原则：

1、不要高杠杆。

2、摒弃短期思维，做好中长期准备。

3、重视现金流，挖掘高租金。

4、尽量聚焦中心。

核心是建立充裕的现金流，哪怕你躺在床上睡觉，也能源源不断有钱流入！

如果说过去很长一段时间，我们资产配置的关键词是“增值”，谋求的是超额利润，那么现在，关键词应该是“保值”——如何在保持资产、购买力不缩水的前提下，稳健获取利润，尽量获取充裕现金流。

再进一步，最好不仅容易与信用挂钩，而且在急需用钱的时候，能够快速变现 。

从资产配置角度来看，中国的不动产还是投资首选。

“以末聚财，以本守之”。 几千年来，中国财富阶层的资产配置习惯，其实主要就是买房。

毫不夸张地说，房产是中国社会信用之锚。尤其在经济主体和资本市场主体的信用都处于较低水平的情况下，城市房产的实物性质和高需求价值，使它自动获得了最高的抗通胀和强保值的信誉。

今年6月，华侨城纯水岸两套超200平大户型房子法拍，疑似深圳某科技公司董事卖房还债。

两套房子起拍价均为1620多万，最终成交价分别达到3631万、3834万，套现7000多万。

其实，最近几年，创业公司、实力强企靠卖房渡过难关的案例数不胜数，可见，在经济下行的时候，优质房产才是安身立命之本。

什么样的不动产才是优质资产？

1、要位于一线城市的核心地段，真正有强劲基本面支撑、真正稀缺、真正位于中心地点、供不应求的资产，才会有持续性。

2、要有稳定的租金收益，未来租金还有成长空间。

3、流动性要强，可参与度要高。

从这些要求出发，深圳核心的高品质公寓，是目前非常好的选择。

1、位于深圳核心地段、传统CBD的公寓，有强劲基本面支撑，物业价值有保障，长期持有可以抵御通胀，关键时刻兑换现金流可以救命。

2、公寓不限购不限贷，流动性强，核心区的公寓价格远低于住宅，用很低的资金门槛就能和千万豪宅享受同等的优质资源和配套。

3、核心地段交通发达、人流量大、商业商务功能旺盛、租住需求大，高品质公寓承接的都是高端租住需求，租金相对较高且有成长空间，有传世价值。

不过，需要注意，公寓不具备短炒的可能，买入后至少要做好持有三年的准备，所以一定要考虑租金回报率，要在3%以上才能考虑入手。

02.

总价230万起买华侨城

深圳四季度黄金资产

经过这一轮市场调整，深圳房子的性价比已经非常高，核心公寓更是出现了极致性价比——总价230万买华侨城。

据悉，南山明星大盘绿景白石洲，经过国庆热销，加推的建面约45-75平1-2房公寓（绿景白石洲·璟公馆，以下简称璟公馆），单价仅5字头、总价仅230万起，还带高品质精装。

淘哥认为，纵观深圳南山、福田、前海、宝中等核心区域，璟公馆是最值得关注的公寓项目之一，它在地段、品质、价格、租金方面的表现，都非常优异。

从大区域地段价值来看。

绿景白石洲位于南山核心，周边被深圳湾超级总部基地、后海总部基地、高新园总部基地、留仙洞总部基地环绕。

这四大总部基地，是深圳真正的龙头高地，每个都是按照国际标准建设，是金融、科技航空航天等高新产业重地，聚集了 腾讯、百度、顺丰、阿里巴巴、小米、今日头条、大疆 等行业巨头。

同时，项目周边还聚集了 大沙河生态长廊、华侨城湿地公园、大沙河高尔夫、深圳湾公园 湾等生态资源，以及 万象天地、欢乐海岸、国家级景区世界之窗、何香凝美术馆等5大文化艺术馆、深圳湾体育馆 等一流商业、文化、公建配套。

集深圳顶级产业、人居、配套资源于一身，绿景白石洲所在区域，堪称真正的“天赋”地段、核心中的核心，约等于纽约中央公园区域。

从小区域地段价值来看。

与绿景白石洲连成一片的华侨城，是深圳顶级豪宅区。

这里随便一套房都是千万起步、别墅单价卖到过50万/平，住的都是企业家、高管、社会知名人士、艺术家、明星、富豪等高端阶层。

因为底蕴深厚、资源稀缺、配套成熟、老钱集中，华侨城是深圳这一轮楼市调整中，最抗跌的区域。

从项目自身来看。

绿景白石洲与 地铁1、2、20（建设中）、29（建设中）号线交汇，接驳世界之窗、白石洲、白石洲北（建设中）三大地铁站，是一个集顶级酒店、办公、商业、住宅、公寓等多种业态于一身的超级地铁上盖综合体。

绿景白石洲效果图

这种超级大城，往往是地标级的存在，能重塑区域面貌、提升区域配套水平、拔高区域价值，进而推动区域房价水涨船高。

比如和绿景白石洲隔高尔夫球场对望的华润城，同样是城市核心的超级综合体，历经近10年的开发建设，如今已经从一片城中村华丽蜕变为南山的城市封面，房价也从开盘时的5万/平起，到现在的10-20万/平。

淘哥认为，现在买房，不管是住宅还是公寓，第一原则是价值确定性。

即你买的房子，在未来（比如5-10年）有极大概率能够保值，并且在需要时能够顺利地以合理的价格变现，价值确定性的高低则和地段、配套、社区规划、品质等息息相关。

反观璟公馆，有深圳龙头核心地段+深圳顶级豪宅区+超级大城三重赋能，比常规项目具备更强、更全面的抗风险能力，价值确定性更高、穿透力更强，是典型的优质地段公寓项目。

03.

70年产权真公寓

豪宅级品质

从产品和价格来看，璟公馆具备3大稀缺优势。

1、产品稀缺，类住宅公寓。

市面上的商务公寓，多为40年产权、没有燃气、不带阳台，不管是产品属性还是居住舒适度，和住宅都有不小差距。

而璟公馆是70年产权+户户通燃气带阳台+民水民电+可积分入学的稀缺公寓，各方面禀赋非常接近住宅。

2、品质稀缺，豪宅生活享受。

璟公馆外立面对标深圳湾1号和新天鹅堡等顶级豪宅，采用幕墙窗+铝板，能达到历久弥新、永不过时的效果。

全屋高标精装交付，全线德系品牌，比如卫生间五金、洁具等选择劳芬、唯宝、汉斯格雅等。

这些品牌都是豪宅专用，经久耐用、设计美观、质感出色，非常适合对生活有态度、有追求的高收入人群。

示意图 仅供参考

3、价格稀缺，华侨城最低门槛。

璟公馆发售均价约5.2万/平、总价230万起，这个价格有多低？

从单价看，隔高尔夫对望的华润城，润府3期2021年发售的公寓产品，建面约38-59平，均价约9.8万/平，比璟公馆贵了4.6万/平。

也就是说，地段类似、配套类似、品质类似的前提下，现在在璟公馆买一套建面约45平的公寓，比2021年买润府公寓立省约200万。

从总价看，华侨城作为深圳顶级豪宅区，居住产品以大户型为主，套均总价基本在1000多万以上，过亿单位也不在少数。

华侨城部分亿级单位 截图自链家

对比之下，璟公馆230万起的总价，是买进华侨城的超低门槛，一套光明人才房的价格和千万豪宅做邻居，享受深圳最优质的生态、城市配套，是千载难逢的机遇。

04.

预期租金回报率约4%+

最后，来实际测算一下璟公馆的租金回报率。

1、参照公寓，租金预计165-200/平/月。

璟公馆最直接的参照对象是华润城润府3期公寓，两者位置接近、地段相似、配套共享、面积段类似、都是高品质精装交付，很有对标意义。

目前，润府3期约40平公寓月租金6000-6700元/平，约合150-167平/月。

截图自链家

不过润府3期约40平公寓为6梯20户、没有燃气、没有阳台，而璟公馆建面约45平公寓为3梯8户、通燃气、带阳台，且更新更大，居住体验更加舒适。

所以，璟公馆租金水平预估会比润府3期公寓贵10-20%，即租金预计165-200/平/月。（仅为估算，具体以实际为准）

以此粗略计算，璟公馆建面约45平产品，租金回报率约3.8-4.7%。（仅为估算，具体以实际为准）

2、参照酒店，租金预计266-444/平/月。

璟公馆为豪宅级精装品质，还可享受香港CCD设计的约5600平泛会所、空中花园休闲空间、约500平私域泳池等高奢配套以及酒店式管家服务。

这种水平的公寓，起码是4-5星酒店级别，而 美团显示，华侨城、世界之窗区域，这种级别的酒店，约600-1000元/天。

以此为参照，假如璟公馆用来日租，一个月就算按15天被预定计算， 月租金也可达0.9-1.5万。（仅为估算，具体以实际为准）

以此粗略计算，璟公馆建面约45平产品，租金回报率约4.7-7.8%。（仅为估算，具体以实际为准）

3、参照短租民宿，租金预计222-267/平/月。

华侨城、世界之窗区域，干净整洁、装修有质感的约40平短租民宿，月租金普遍约1-1.2万。

以此为参照， 璟公馆如果做短租，月租金约1-1.2万。（仅为估算，具体以实际为准）

以此粗略计算，璟公馆建面约45平产品，租金回报率约5-6.2%。（仅为估算，具体以实际为准）

长期看，璟公馆的租金回报还有一定空间，因为绿景白石洲周边汇聚的租住需求太庞大了。

1、四大总部基地汇聚，涵盖超75万高精尖人才，大部分是高能力租住人群。

1号线1站通达的高新园总部基地，汇聚人才约60万；2号线1站通达的深圳湾总部基地，汇聚人才约22万；2号线3站通达的后海总部基地，汇聚人才约24万；2号线换乘通达的留仙洞总部基地，汇聚人才约15万。

2、绿景白石洲本身就是航母级旧改大城，规划有办公写字楼，是人才聚集中心，仅大城本身的租住需求，就足以覆盖璟公馆的供给。

3、绿景白石洲紧邻世界之窗、欢乐谷、锦绣中华三大主题乐园，年旅游人次超百万，短期民宿、酒店住宿需求巨大。

经过综合分析，可以发现，璟公馆地段核心、有超级旧改大城赋能、价格仅约5.2万、租金回报预期可观，完美符合优质公寓的特质。

这种公寓，一能抵御通胀、关键时刻兑换现金流，二能自住享受一流城市配套和高品质生活，三能稳定收租、传给下一代，进可攻、退可守，是当下优化资产配置的黄金资产。

此外，绿景白石洲还有住宅在售，为建面约110-187平的3-4房，约8.2万起的价格，极具性价比，和璟公馆一样，是拥有高价值确定性、高强度穿透力的优质资产。

而且，绿景白石洲一期已经是准现楼，主体结构已于2024年10月封顶，绿轴、公区配套已经基本实景化呈现，住宅及公寓已进入竣备倒计时。

深圳核心品质社区兑现在即，正迎来交付前的最后冲刺，感兴趣的朋友可亲临现场感受项目的品质细节。