东京破亿，大阪猛追，名古屋二手公寓为啥不涨？

由于建材费和人工费飙升，新建公寓价格走高，并波及到二手市场……那名古屋呢？

从2021年起对比东京，名古屋和大阪三地的价格。据东京KANTEI资料，70㎡二手公寓今年7月均价：

东京已破1亿日元；大阪约5200万日元；名古屋几乎横盘的2900万日元。

■东京和大阪为何涨成这样？听专家怎么说

大阪、尤其东京涨幅惊人，一路向右上方冲刺。

东京KANTEI市场调查部高级主任研究员高桥雅之指出，原因主要有三：

与因人手不足而高涨的新房联动——新房贵，二手被拉高。

股市高涨——一句话，靠股票大赚的一笔资金点燃部分富人购买欲，与其说是换房，不如说是几乎投机性地集中买入二手公寓。

日元贬值——外国人觉得“日本便宜”，海外投资资金流入。

高桥认为：“卖方市场下强势定价还会持续，今后东京、大阪几乎不可能下跌，预计高位横盘或继续上扬。”

■东京、大阪的今后…“取决于高市政权的政策”

那什么情况下价格会跌？高桥直言——“就看高市政权的政策”，话题稍大：

首先“加息”——贷款利息升高，买房意愿下降，价格承压。

其次“日元升值”——如今日元贬值吸引海外资金。

再者“出台抑制外国人转卖或投机的政策、税制”——海外投资资金减少，房价可能下滑。

■名古屋二手公寓价横屏又是为什么？

东京、大阪在涨，名古屋却几乎不动。为何？

高桥说：相比东京、大阪，名古屋国际知名度低，海外投资资金少。

再者是地域特性——当地人“独栋意识”强，公寓间的价格竞争不仅同品类，还要跟独栋比拼；同预算下，很多人选“稍郊区的独栋”，因此公寓难暴涨。

另外，市中心集中居住需求低——东京、大阪是郊区人口每天涌向都心上班，于是干脆住市中心，塔楼需求旺盛；名古屋人虽住名古屋，却常开车去稍远的郊区上班，对正市中心公寓需求并不大。

■名古屋若要“价格飙升”的关键因素？

确实名古屋也有塔楼，但需求远不及东京、大阪。

高桥判断：名古屋短期难复制东京和大阪的走势。若真要涨价——要看中央新干线工程进度，或许能带动二手公寓价格波动；再加上能吸引入境游客的商业开发，让名古屋变得“It's cool”，投资资金才可能流入。

二手公寓价格，其实与政治政策和城市营造息息相关。

此前我在日本当地工作的时候，当时东京刚刚涨起来，我曾被前司派往名古屋做市场调查。

当时公司也曾把分公司分别开到名古屋和大阪去，但是名古屋的分公司只开了半年，老板就果断收手。

因为就像东京KANTEI市场调查部高级主任研究员高桥雅之所指出的那样，名古屋的确对塔楼的需求和二手房的需求很低，也许这些地方的二手房勉强还算得上出租能够赚到钱，但是再远一点的地方就……

而且名古屋的很多公司都和TOYOTA有着大大小小的关联，那边的TOYOTA车也想当普及很多人都是去郊区的TOYOTA相关工厂或者小小的营业所上班，的确对市中心的公寓需求完全不大，而且很多人从小住习惯宽敞的一户建，压根也看不上那种很小的小房子，就和我们国内人第一次去日本旅游被日本东京五星级酒店房间的大小给惊呆了是一样的道理。

所以很多人说要投资名古屋，阿拉蕾都劝他们把眼光还是放回大阪和东京。

日本投资房地产，真心，还是要看东京和大阪。

当然这两个市场的差异也很大，选择适合自己的投资标的才是关键。

日本房子还会涨多久？涨多少？哪些区域会继续涨？哪些可能涨不动了？

手里有50-1000万，都能买到日本哪些房？那些房再便宜也不能碰？

日元贬值，备受争议，究竟哪些观点是对的？

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