中建智地联合体底价拿下昌平“歇甲六子”地块，板块面临多重考验

新京报贝壳财经讯（记者段文平）10月28日，北京昌平区北七家镇涉宅用地出让。中建智地置业有限公司和北京未来科学城置业有限公司联合体以底价26.012亿元摘得该地块。

昌平北七家镇涉宅用地位置图。图/北京市规划和自然资源委员会网站截图

地块26亿元底价成交，交通优势明显

挂牌公告显示，该地块名为昌平区北七家镇歇甲庄村（A地块）土地一级开发项目CP02-0704-0038、0046、0035、0043、0044、0045地块，土地面积63494.967平方米，其中住宅用地44094.967平方米，总建筑规模104654.602平方米，其中住宅规划建面91272.602平方米，起始价26.012亿元，起始楼面价24855元/平方米。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，该宗地块自9月23日火速“转正”挂牌后便引发市场关注。由“歇甲六子”组成——包括2宗居住用地和4宗需代建移交的配套用地，其中住宅部分（0038、0046地块）总建筑规模约9.13万平方米，容积率在2.05-2.1之间，建筑控高60米；0035、0043、0044、0045分别为社区综合服务设施用地、教育用地、文化设施用地和体育用地，建成后需无偿移交。

值得注意的是，该地块仅有中建智地置业有限公司和北京未来科学城置业有限公司组成的联合体报名参与竞拍，因此，最终以底价成交。对于该地块的优势，张凯称，交通优势是歇甲庄地块最突出的亮点。地块距离地铁17号线与在建18号线换乘站天通苑东站仅约1公里，而该站未来还将成为3条轨道交通的交会点，包括已通车的17号线、预计年底开通的18号线以及规划中的R6线，这一交通枢纽地位将极大提升区域的出行便利性。周边配套方面，项目邻近国泰百货、温榆河公园等现有设施，加上自身配建的社区服务、教育、文化和体育设施，将形成相对完善的生活圈。

北七家板块遇回调压力，专家称面临多重挑战

不过，张凯也指出，地块所在板块所面临的多重挑战，仍需要审慎评估。其认为，北七家作为郊区板块，其新房与二手房市场价格已呈现一定回调态势，反映出该区域在整体市场环境下行过程中所面临的压力。除受宏观因素影响外，昌平区域内部结构性因素亦不容忽视。当前，昌平区南部的朱辛庄板块凭借成熟的产业配套和市场热度已形成显著优势，南邵组团作为区级重点发展区域亦持续吸引投资。相比之下，未来科学城东区的发展节奏相对平缓，其产业构成以央企国企的研发部门及二级单位为主，所能带动的就业与居住需求规模有限，未能有效辐射周边。

此外，该地块捆绑的4宗非住宅用地需由竞得方负责代建并无偿移交，这一安排进一步增加了实际开发成本，为项目未来的盈利预期带来更多不确定性。

对于地块地上项目未来的售价，张凯表示，预计未来项目售价很可能参考北京国贤府当前的5.4万元/平方米，但需要面对区域内激烈的价格竞争。长远来看，北七家区域的价值提升仍有赖于交通规划的落实和配套设施的完善，随着地铁18号线和未来R6线的推进，这一区域或将逐步迎来新的发展机遇。

对于拿地企业中建智地来说，作为中建一局的子公司，其近几年在北京房地产市场较为活跃，尤其是今年拿下几宗重磅地块。今年4月28日，中建智地联合中国金茂、越秀地产、朝阳城发以126亿元底价竞得北京朝阳黄杉木店、孙河组合地块。此后，在朝阳区“压箱底”宝地太阳宫0627地块的争夺中，经过超300轮、近3个小时的激烈竞拍，中建智地打败其他8家竞拍主体，以43.145亿元竞得地块，楼面价达8.53万元/平方米，溢价率39.18%，创下2025年土地溢价率新高。

编辑 杨娟娟

校对 翟永军