十五五规划发布了！房地产政策又有新变化！

今天国家发布了一项重磅政策，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》。

这是建议的全文稿，2 万字左右。

而在上周四中全会会议之后的公报中，只有会议简稿，简稿里仅提了一句话 ——推动房地产高质量发展。

但在这份完整的建议当中，关于房地产的内容明显增加。

今年，房地产板块被放在了 “加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕” 的板块中。

而在上一个五年规划，也就是 “十四五” 规划的建议里，房地产是放在 “新型城镇化” 模块的。

今年不仅模块变了、位置变了，还单独列了小点，即第 41 小点，专门阐述 “推动房地产高质量发展”。

十五五规划中的房地产政策

其中有几句话，我们来分别解读一下。

（41）推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。

第一，加快构建房地产发展新模式。

其实，过去几年，尤其是 2022 年楼市大幅降温之后，就已提出要构建发展新模式。

我之前也聊过，2022 年之前，连续几年提的都是 “房地产长效机制”。

房地产发展新模式和长效机制其实比较类似，只是表述不同。

新模式包含的内容较多，后面半句话 “完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，就点明了新模式的部分内容，尤其是要完善相关制度。

就商品房开发而言，“十四五” 时期楼市大幅降温，“十三五” 时期楼市则较为繁荣。

但无论是极度繁荣还是大幅降温，房地产开发环节都暴露出了一些问题，所以要完善包括销售制度在内的相关制度，其中值得一提的是要推进现房销售。

本来今年有一段时间，国家曾考虑全面推行现房销售制度，但后来并未落地，主要是考虑到二季度楼市快速降温，此时不适合推出这类对市场影响偏利空的大动作。

不过，现房销售在未来五年肯定会推进，只是落地时间最终还是要看楼市能否企稳，只有在楼市止跌反弹之后，才会考虑实施。

第二句话，优化保障性住房供给。

关于保障性住房，可能有两种解读：一种认为保障性住房专指配售型保障房；另一种则认为广义的保障性住房，还包含租赁房。

结合这个模块的内容，我个人认为，这里指代的是 2023 年推出的新型保障房产品 —— 配售型保障房，其目的是满足城镇工薪群体和各类困难家庭的基本住房需求。

这里所说的 “购房需求”，我们可以回顾一下政策背景。

我一直在持续跟踪相关政策，2023 年 9 月，据媒体报道，国家出台了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，其中的 “保障性住房”，实际上就是配售型保障房。

它的目的是让工薪收入群体逐步实现 “居者有其屋”，拥有自己的房子和产权，所以这项政策对工薪阶层是很大的支持。

保障房的保障对象主要是住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的人才等群体，且以家庭为单位，保障对象只能购买一套。

同时，这类房子实行封闭性运行，购买后若想出售，只能卖给地方政府，或者转售给同样具备购买资格的人群。

大家不要误解保障性住房的性质，我估计很多专家学者都存在误解，但凭借老杨扎实的政策功底，肯定不会出现误解。

第三句话，因城施策，增加改善性住房供给。

目前楼市比较低迷，二手房市场也较为萧条，在当前的楼市购房需求中，改善性住房需求是相对容易释放的，因此需要重点增加这类住房的供给。

第四句话，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。

“好房子” 的概念已经提了很多次，而安全、舒适、绿色、智慧是 “好房子” 的四大标准，这其中既包括提升房屋品质，也涵盖改善服务质量等方面。

第五句话，建立房屋全生命周期的安全管理制度。

这涉及到房屋保险、房屋体检、房屋养老”等方面。

此外，在 “十五五” 规划的 “大力提振消费” 模块中，还有一句话提到“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”。

这意味着限购、限售、限贷等政策在 “十五五” 期间还会进一步清理，尤其是一线城市，目前仍有部分限制性措施尚未完全取消。

十四五规划中的房地产政策

接下来，我们对比一下上一个五年规划，也就是 “十四五” 规划中关于房地产的表述。

“十四五” 规划建议发布于 2020 年 11 月，当时房地产是放在 “新型城镇化” 模块中阐述的。

而此次 “十五五” 规划不再提 “新型城镇化”，这主要与今年召开的十年一次的中央城市工作会议有关。

在这次重磅会议中提出，我国的城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

正是因为城镇化的大阶段发生了变化，所以 “十五五” 规划不再提及 “新型城镇化”。

再看 “十四五” 规划中关于房地产的具体阐述：

31.推进以人为核心的新型城镇化。……。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。……

首先，是 “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这句话早在 2016 年就已提出。

2020 年 11 月时，楼市仍偏热，因此继续强调 “房住不炒”，并提出 “租购并举、因城施策”。

其中，“租购并举” 是 “十四五” 时期住房制度的重要组成部分，“因城施策” 则主要针对房地产调控，旨在促进房地产市场平稳健康发展。

其次，是 “有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策”。

这里提到的 “保障性住房” 是广义的，既包括出售型的，也包括租赁型的，而 “保障性租赁住房” 是 2020 年提出的专用政策产品，在 “十四五” 规划中被纳入，且明确为租赁性质。

而我们此次 “十五五” 规划中提到的保障房，指的是配售型的，可见不同时期，保障房的政策侧重点存在差异。

按照惯例，明年 3 月国家会发布正式的 “十五五” 规划全文。

这里我们回顾一下，2021 年 3 月国家发布的 “十四五” 规划全文中，关于楼市的阐述比建议稿更加详细、内容更丰富。

2021年3月，发布《中国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。完善土地出让收入分配机制，加大财税、金融支持力度。因地制宜发展共有产权住房。处理好基本保障和非基本保障的关系，完善住房保障方式，健全保障对象、准入门槛、退出管理等政策。改革完善住房公积金制度，健全缴存、使用、管理和运行机制。

其中，不仅提到 “坚持房住不炒”“建设住房制度”，还对调控政策进行了较多表述，如 “因城施策、多策并举稳定房价、稳预期”“推进住房土地联动”“支持合理住房需求”“遏制投资投机性购房需求” 等。

因此，我推测明年 3 月正式公布的 “十五五” 规划全文中，关于楼市的提法还会进一步增多。

不过，从目前这份 “十五五” 规划建议稿来看，基本上没有提到 “促进房地产市场止跌回稳”“支持购房需求” 等内容。

在当前楼市调控方面的措辞基本是空白的，而是更多聚焦于基本制度建设、保障房、“好房子”、房屋全生命周期管理等方面。

这说明在当前时间节点，促进房地产市场止跌回稳确实面临较大困难，而且 “五年规划” 作为长期规划，暂时不提及短期调控目标也在情理之中。

但我估计，明年 3 月发布的规划全文中，会提到一些关于稳定房地产市场、推动楼市止跌回稳、支持改善性住房需求等方面的内容。

以上就是咱们今天对这项重磅政策中涉及房地产板块的总体解读，感谢各位老铁的观看。