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宋经理（物业）：北上海买奢宅，就等保利海上瑧悦！154㎡高定楼王 7.19 认筹，上师大附小就在旁

各位想在北上海换品质房的朋友，我是未来保利・海上瑧悦的物业宋经理。最近后台消息都快爆了，好多人问：“宋经理，154㎡的楼王到底有多好啊？4 房 2 厅 3 卫够不够三代同堂住？上师大附小真的离得近吗？” 今天我就像跟老邻居唠嗑一样，把这 154㎡高定楼王的好、周边配套的便利、住这儿的舒服劲儿，全跟你们说透。毕竟买房是大事，尤其这楼王还是 “黄金中环” 的稀缺货，7 月 19 号就开始认筹了，上期咱们项目劲销 180 套，这次可别再错过！

一、7 月 19 号认筹！154㎡央景楼王，北上海难寻的 “全能户型”

先跟大家敲个重点：这次推的 154㎡高定楼王，是整个小区的 “C 位”—— 正对着中央庭院，不管是采光、视野，还是私密性，都是顶配。而且就这么一栋，房源有限，上期没抢到的朋友，这次可得盯紧了。

我在物业行业干了 12 年，见过不少户型，但 154㎡能做到 “4 房 2 厅 3 卫 + 双阳台 + 全明格局” 的，真不多见。尤其适合三类家庭：一是三代同堂，老人帮忙带娃，需要独立房间；二是二胎家庭，俩孩子各有空间，还能留个书房；三是追求品质的改善族，想要大横厅、套房主卧，住得有面子。

之前有个准业主跟我算过账：“宋经理，我现在住 120㎡的 3 房，老人来了只能挤客厅，孩子大了也需要自己的空间。这 154㎡的 4 房，每个房间都够大，还有 3 个卫生间，早上不用抢厕所，太省心了。” 这话真说到点子上了，好户型从来不是 “凑面积”，而是解决咱们生活里的 “糟心事”。

二、154㎡高定楼王：每一处设计，都懂咱们的生活

很多朋友看户型只看 “几室几厅”，但这 154㎡楼王的妙处，藏在细节里 —— 比如双阳台怎么用、卫生间怎么分、主卧够不够舒服，每一处都照着咱们的日常需求来。

（一）4 房 2 厅 3 卫：三代同堂不拥挤，私密又方便

先说 “4 个房间” 的布局：主卧套房（带独立卫 + 衣帽间）、老人房（近客卫）、儿童房（两个，或一个儿童房 + 一个书房），每个房间都有明确分工，互不打扰。

老人房离客卫近，晚上起夜不用走太远，而且朝南，早上晒晒太阳特别舒服。之前有个阿姨跟我说：“现在住的房子，老人房在北边，冬天冷得很，还得穿过客厅去厕所，半夜怕吵醒孩子。这楼王的老人房又朝南又近厕所，住着踏实。”

两个儿童房都有 12㎡左右，大的能放 1.5 米床 + 书桌，小的也能放 1.2 米床 + 衣柜。要是家里只有一个孩子，另一个房间就能改书房，放个大书桌、书架，平时在家办公、辅导作业都安静。我见过不少客户把书房兼做 “亲子互动区”，摆个小沙发，陪孩子读绘本、玩拼图，空间完全够。

3 个卫生间是 “刚需配置”：主卧独立卫（带浴缸 + 智能马桶）、客卫（干湿分离，老人用）、次卫（靠近儿童房，孩子用）。早上高峰时段，老人在客卫洗漱，夫妻俩在主卧卫，孩子在次卫，互不耽误。之前有个客户吐槽：“以前住 2 卫的房子，早上我跟我老公抢厕所，孩子还得等，现在 3 卫，再也不用慌慌张张了。”

（二）6.8 米大横厅 + 双阳台：客厅能当 “小会所”，阳台能分 “休闲 + 生活”

客厅是 6.8 米的大横厅，连阳台一起算，面积有 40㎡左右，比很多人家的卧室还大。摆一套 L 型真皮沙发、一个大理石茶几，再放个 85 寸的智能电视，逢年过节请亲戚朋友来做客，一点不挤。之前有个做外贸的准业主说：“我经常要请客户来家里谈事，这横厅又大气又亮堂，客户一来就说‘你家房子真有品质’，比在外面咖啡厅谈事舒服多了。”

横厅旁边是 “景观阳台”，有 7 米长，2.1 米宽，摆个藤椅、小茶几，早上喝杯咖啡看庭院景色，晚上吹吹晚风聊聊天，太惬意了。另外还有个 “生活阳台”，连接厨房，专门用来洗衣晾晒，放个洗衣机、烘干机，还能堆点清洁用品，不影响景观阳台的美观。

我见过不少家庭把景观阳台改成 “小花园”，种点月季、多肉，或者放个吊椅，孩子在这儿玩玩具，老人在这儿晒太阳，一家老小各得其所。生活阳台则藏在后面，杂乱的东西全收在这儿，家里看着永远整洁。

（三）主卧套房：27㎡“私人空间”，比酒店套房还舒服

主卧套房是这户型的 “王牌”，总面积有 27㎡，相当于很多刚需房的客厅大小。进门先是衣帽间，U 型设计，能放下夫妻两人的衣服、包包、鞋子，左边挂男士西装，右边挂女士裙子，中间放首饰、手表，找东西一目了然。之前有个准业主的太太跟我说：“我现在的衣帽间太小，衣服都堆在箱子里，这 U 型衣帽间，我终于能把所有衣服挂起来了，再也不用翻箱倒柜。”

衣帽间里面是主卧卫，有 10㎡左右，放了个椭圆形浴缸，旁边是智能马桶和双台盆。晚上泡个热水澡，缓解一天的疲劳；早上夫妻俩一起洗漱，不用互相等。而且主卧卫是全明的，有个大窗户，通风好，不潮湿，比很多暗卫舒服多了。

卧室区域放一张 2 米的大床，两边各摆一个床头柜，还有富余空间放梳妆台。床头背景墙用的是奢石材质，摸上去有质感，看着也高级。最贴心的是，主卧带个 “转角飘窗”，采光面特别大，早上阳光能照到床上，冬天不用开空调也暖和。

三、高定庭院：回家像逛公园，仪式感拉满

咱们这小区的庭院，可不是随便种几棵树那么简单，而是按 “东方礼序” 设计的 —— 从大门进来，先是水境景观，再是树阵步道，最后到林下会客区，一步一景，回家都像走 “星光大道”。

（一）水境 + 树阵：进门就有 “仪式感”

小区大门进来，是一个 300㎡的水境庭院，水面上有玻璃栈道，晚上灯光一亮，倒影特别好看。旁边种了 12 棵特选的香樟树，每棵都有 10 年树龄，夏天遮阳，冬天挡风，还能闻到樟树的清香。之前有个准业主带父母来参观，老人说：“这小区比我们以前住的公园还漂亮，早上在这儿散散步，心情都好。”

树阵步道两旁种的是日本晚樱，春天开花的时候，粉色的花瓣落在地上，像铺了一层地毯。我见过不少小区的步道就是 “水泥路 + 路灯”，咱们这步道不仅好看，还贴心 —— 每隔 5 米就有一个地灯，晚上走路不摸黑；旁边还有直饮水装置，遛弯渴了直接能喝，不用回家拿杯子。

（二）林下会客区：邻里聊天、带娃玩耍的 “共享空间”

中央庭院里专门设了 “林下会客区”，有 4 个藤编沙发、一个实木茶几，还有遮阳棚，夏天不晒，下雨天不淋。平时邻居在这儿聊聊天、交流带娃经验，或者约着一起下棋、喝茶，特别热闹。之前有个准业主说：“我现在住的小区，邻居都不认识，住这儿能认识这么多朋友，感觉像‘大家庭’一样。”

会客区旁边是 “儿童成长空间”，有滑梯、秋千、沙坑，还有软垫地面，孩子在这儿玩不用担心摔疼。早上老人带娃来这儿玩，下午放学孩子能在这儿跟小伙伴一起写作业，家长也能放心。我见过不少家长在会客区坐着聊天，看着孩子在旁边玩，不用时刻盯着，省心又放心。

（三）奢华选材：每一处都透着 “品质感”

庭院里用的材料都是 “高定款”：地面铺的是仿石砖，防滑又耐用；水景用的是钢化玻璃，安全又通透；连垃圾桶都是定制的，跟环境融为一体，不突兀。还有庭院里的树种，除了香樟、晚樱，还有桂花、紫薇、红枫，四季都有景色 —— 春天看樱花，夏天闻桂香，秋天看红枫，冬天看雪松。

之前有个做装修的准业主跟我说：“宋经理，我一看这庭院的选材就知道是用心了，仿石砖的纹路、香樟树的间距，都是按高标准来的，住这儿不仅舒服，还有面子。”

四、配套 “全到不用愁”：学校、地铁、公园、商业，步行就能到

买品质房，除了户型好，配套更得方便。咱们这项目的配套，简直是 “为改善家庭量身定做”—— 上师大附小就在旁边，地铁步行 10 分钟，公园出门就到，商业 TOD 满足日常购物，不用开车就能解决所有需求。

（一）上师大附小：步行 5 分钟，孩子上学不用送

对有娃家庭来说，学校近是 “头等大事”。咱们项目离上师大附小只有 800 米，步行 5 分钟就能到，早上孩子自己走路去学校，不用家长开车送，省了不少时间。而且上师大附小是区重点，师资力量强，教学设施完善，去年的升学率在北上海排前 10，很多家长挤破头想让孩子上。

之前有个准业主跟我吐槽：“我现在住的地方，孩子上学要开车 20 分钟，早晚高峰堵车，有时候还会迟到。这离学校这么近，孩子自己就能去，我也能多睡半小时。”

除了小学，周边 3 公里内还有 2 所幼儿园（双语的）、1 所中学（市重点），从幼儿园到初中都能解决，不用为了孩子上学换房子。

（二）地铁 + 快速路：30 分钟到人民广场，通勤不折腾

交通方面，咱们项目离地铁 18 号线延伸段（明年通车）的站点只有 600 米，步行 10 分钟就能到，坐地铁 30 分钟能到人民广场，40 分钟到陆家嘴，比很多近郊项目方便多了。要是开车，旁边就是南北高架、中环快速路，到虹桥商务区只要 25 分钟，到浦东机场只要 50 分钟。

之前有个在陆家嘴上班的准业主跟我说：“我现在住宝山，每天开车上班要 1 小时，坐地铁要 1 小时 20 分钟。这项目到陆家嘴坐地铁 40 分钟，比现在近多了，以后再也不用早起赶车了。”

而且小区是 “人车分流”，车辆从大门直接进地下车库，地面上没有车，老人在小区里散步、孩子在庭院里玩，都特别安全。地下车库还做了 “精装入户”，电梯厅贴了瓷砖，装了吊灯，跟地上大堂一样高级，再也不用从 “黑乎乎的车库” 回家。

（三）公园 + 商业 TOD：散步、购物，出门就搞定

小区旁边就是 “市政公园”，有 2 万㎡，里面有跑道、篮球场、健身器材，早上老人去公园打太极、跳广场舞，晚上年轻人去跑步、遛狗，周末带孩子去放风筝、野餐，不用开车去远的公园。

商业方面，小区自带 5000㎡的商业 TOD，有超市、便利店、餐馆、药店，平时买日用品、买菜，下楼就能解决。要是想逛大商场，3 公里内有龙湖天街、万达茂，开车 10 分钟就能到，里面有电影院、服装店、亲子乐园，满足所有购物娱乐需求。

之前有个全职妈妈跟我说：“我现在住的地方，买瓶酱油都要走 1 公里，这小区楼下就有超市，带孩子出门买东西特别方便，再也不用推着婴儿车跑远路了。”

五、央企物业：24 小时服务，住这儿比在家还安心

很多朋友买品质房，最看重的就是物业。咱们保利物业是 “央企物业”，全国排名前三，服务过不少高端项目，不管是日常维护，还是应急处理，都特别靠谱。

（一）24 小时管家：家里有事，一个电话就到

每个楼栋都有 “专属管家”，24 小时在线。不管是家里水管坏了、家电需要修，还是想预约家政、代收快递，一个电话打给管家，马上就有人处理。之前有个准业主跟我说：“我之前住的小区，物业电话打半天没人接，修个水管要等 3 天。这保利物业，管家随叫随到，太省心了。”

管家还会定期上门回访，问问住得怎么样，有没有需要改进的地方。比如夏天会提醒业主 “注意空调清洗”，冬天会提醒 “水管防冻”，节日的时候还会送福字、粽子、月饼，特别贴心。

（二）日常维护：小区永远 “像新的一样”

每天早上 6 点，保洁人员就会开始打扫小区，庭院、楼道、电梯厅，每个角落都擦得干干净净；绿化人员每周会修剪树木、浇水、施肥，保证庭院里的绿植永远整齐；维修人员每天会巡查小区的设施，比如路灯、健身器材、电梯，有问题马上修，不会让业主 “将就用”。

之前有个老业主跟我说：“我住保利的小区 5 年了，小区看着还像刚交房一样，路面没有裂缝，电梯没有异响，绿化也没有枯死的，这就是央企物业的实力。”

（三）社区活动：住这儿不孤单，邻里像家人

物业还会定期组织社区活动，比如春天的 “踏青节”，带业主去周边的公园春游；夏天的 “消夏晚会”，在庭院里办露天电影、烧烤派对；秋天的 “丰收节”，组织业主一起采摘水果；冬天的 “暖冬节”，给业主送围巾、手套，还会办亲子手工活动。

之前有个业主跟我说：“我孩子以前很内向，参加了小区的亲子活动后，认识了很多小伙伴，现在每天都盼着去小区玩，性格也开朗多了。”

六、宋经理真心建议：7 月 19 号认筹，别错过北上海的 “品质好房”

各位朋友，买房不是 “买个房子”，而是 “买一种生活”。这 154㎡的高定楼王，不仅能满足三代同堂的居住需求，还能让你住得有面子、有品质；周边的学校、地铁、公园、商业，解决了咱们生活里的所有 “不方便”；央企物业则能让你住得安心、舒心。

更重要的是，这楼王是 “黄金中环” 的稀缺货，上期劲销 180 套，这次房源有限，7 月 19 号就开始认筹了，再犹豫可能就没了。要是你想实地看看，或者想了解更多细节（比如装修标准、价格区间、认筹流程），随时找我，我带你逛小区、看样板间，帮你选到最适合的楼层和户型。

记住，好房子不等人，尤其是这种 “户型好、配套全、物业靠谱” 的楼王，能遇到就是缘分。7 月 19 号，我在保利・海上瑧悦等你，咱们一起把 “理想的家” 定下来！