碧桂园重返 500 强、阿里66亿买楼、万科5.3亿买地！地产稳了？

这三个事件，最近让房地产中介行业高兴的不行，纷纷结合上海等房价平均数据复苏，推断房地产行业低位拐点已至！

我们今天简单分析下，这三个事件的由来原因，再去分析房地产的现状！

一、碧桂园重返世界 500 强：大船不易沉！

碧桂园以 351 亿美元营收重返 2025 年《财富》世界 500 强，看起来很猛，但还是相对独立的事件！

首先，2024 年碧桂园净亏损同比收窄 82.5%，其中通过资产处置回笼超 600 亿元资金，并大幅压降营销及行政费用 40.2%。

而其境外债务重组进入关键阶段，完成后预计确认数百亿重组收益，净资产将显著改善，这确实表明头部房企通过 “瘦身健体” ，正在逐步恢复财务健康度。

其次，从报表看，碧桂园服务 2024 年净利润同比激增超 200%，达 16-20 亿元，基础物管、社区增值等核心业务毛利止跌回稳。这也印证了房企从开发向 “开发 + 服务” 双轮驱动转型的可行性。

同时，2024 年全国 750 多万套保交楼任务完成，叠加多地限购放宽、购房补贴等政策，市场 “底部共识” 增强，碧桂园 2024 年交付超 38 万套，维持行业前列，并因为负面新闻少，已经重树购房者信心。

所以，如果要说经济信号，确实房地产行业已度过最恐慌阶段，头部房企通过债务重组、业务分拆等方式实现 “软着陆”，但行业整体仍处于从高杠杆向精细化运营的转型阵痛期。碧桂园的案例，只能表明，具备资产规模和服务能力的企业更易在调整中存活并抓住结构性机会。

二、马云 66 亿港元购香港港岛壹号中心：实际上是押注香港国际金融地位

阿里巴巴与蚂蚁集团，这次是联合收购香港铜锣湾核心写字楼！该楼价值约77亿港币！

当下，香港作为连接内地与国际市场的桥梁，在金融自由度、人才储备和政策红利方面优势显著。阿里将香港从 “租赁办公” 升级为 “自有总部”，旨在强化其东南亚、中东等新兴市场的辐射能力，应对地缘政治风险。

同时，港岛壹号中心当前成交价仅为 2017 年叫价的四分之一，阿里以 “抄底” 价格锁定稀缺资产，既反映对香港楼市长期价值的认可，也体现对人民币资产的战略配置需求。

而且，因为阿里公司多，该物业将承载阿里云、蚂蚁数科的研发团队，预计新增超 2000 个岗位，推动铜锣湾从传统商圈向 “科技 + 金融” 综合体转型。这与香港建设 “亚洲科创中心” 的目标高度契合！

所以，尽管全球经济面临不确定性，但头部企业仍在通过核心资产收购强化竞争力，毕竟资源在手，天下都是巨头的时代已经来临。而香港的独特地位使其成为资本避险与全球化布局的优选，这一趋势可能吸引更多中资企业跟进，推动香港经济结构优化。

三、万科 5.3 亿补货徐州、成都土地：土地市场结构性回暖的趋势确实存在！

万科在成都郫都区和徐州铜山区以底价竞得三宗涉宅用地，看似低调的操作背后，也确实暗藏行业逻辑：

虽然当下的万科很困难，今年年底的债务本金问题一直犹如定时炸弹！但是，在深地铁的支持下，万科 2025 年新增土储中，核心城市占比超 80%，且偏好 “熟地” 和城市更新项目。此次成都地块紧邻地铁，徐州地块位于主城区，符合其 “城市聚焦” 战略。这反映房企从 “规模扩张” 转向 “精准投资”，规避三四线城市风险的特征。

而且，2025 年三季度，北京、上海、深圳等核心城市放宽限购，成都、徐州等二线城市同步跟进优化公积金政策。万科此时拿地，既能享受土地价格低位红利，又可抢占政策放松后的市场窗口期。

此外，万科 2024 年通过 “由售转租” 盘活近 1.5 万间房源，此次拿地可能与长租公寓、商业运营等业务形成协同。例如，成都地块规划商服用地，或用于社区商业配套，提升项目附加值，未来房地产建筑商和物业商的边界将持续融合！

最后，从9月数据看，核心城市土地市场呈现 “总量收缩、结构分化” 特征，房企更倾向于以底价获取优质地块，避免高价竞争。这一趋势与政策推动的 “好房子” 建设、城市更新等方向一致！

四、这三件事综合起来怎么看！

首先，2024 年以来，“保交楼”“三支箭” 等政策筑牢了行业底线，2025 年核心城市销售数据企稳（如现房销售面积同比增长 9.9%），房企随之调整投资策略。这表明政策效果正逐步向市场端传导。

而房地产行业的资金，也越发明显的向头部企业集中（TOP100 房企拿地金额同比增长 36.7%），资本保大的逻辑越发明显，同时，部分资本转向香港等国际市场。这种 “国内收缩、海外扩张” 的双轨策略，反映企业在风险与收益间寻求平衡。

而且，当下的房企已经有了差异化的雏形，大家的目标其实都是指向中国经济从 “速度优先” 向 “质量优先” 的转型。在这个过程里，房地产行业不再是单一的经济增长引擎，而是与科技、金融、城市运营深度融合的复合型产业。

不过，尽管碧桂园、万科等头部房企处境改善，但中小房企仍面临流动性压力，需警惕区域性信用事件对市场信心的冲击。

而全球贸易摩擦、地缘政治冲突，也可能影响香港作为国际枢纽的功能发挥，尤其是对阿里这种企业的全球化布局，会带来更多的外部变量。

此外，由于高价房的兴起，2025 年上海、杭州等地频现高价地块，拉升了房价，但若新房去化不及预期，依然可能导致房企利润空间压缩，形成新的库存风险。

不过，总体而言，房地产行业在政策托底与市场出清中寻找新平衡，资本在全球化与区域化间重新配置，企业在风险规避与战略布局中谋生存。

这表明中国经济正从依赖单一行业的粗放增长，转向多产业协同、内外双循环并重的高质量发展模式。

也许，对于投资者而言，在资本市场投资房企的机会来了！