深度瑞评丨寻找新增长机会：房地产高质量发展与区域协调

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近日，中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议召开，会议公报中强调未来五年，房地产发展将围绕构建新模式、推动“好房子”建设等重点任务展开，同时城市更新也将助力房地产高质量发展。此外，东莞市首批关于塘厦、石龙、虎门、高埗、凤岗、大岭山等镇2035年国土空间规划获批，标志着东莞“多中心组团式网络化”城市发展战略进入实质性实施阶段，将深刻影响未来10年东莞的城市空间布局和产业发展方向。

中央政治局：二十届四中全会公报，房地产高质量发展新定调

10月20日至23日，中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议召开，全会由中央政治局主持。本次全体会议公报中明确提及推动房地产高质量发展。与十九届五中全会相比，此次将房地产内容放在民生保障板块，表明房地产高质量发展是满足人民美好生活需求和经济社会高质量发展的重要组成部分。

新华社记者 李响 摄

未来五年，房地产发展将围绕构建新模式、推动“好房子”建设等重点任务展开，同时城市更新也将助力房地产高质量发展。此外，房地产行业需要紧扣内需战略基点，从供给和需求两方面做好工作，实现供需良性互动，并促进区域协调发展。

【事件要点】

1. 战略定位突破

• 从工具到目标：以往房地产多被视为短期刺激手段（如十六届、十七届）或法治对象（十八届），而此次明确将其作为“保障民生+实现共同富裕”的核心抓手，与消费升级、新型城镇化形成国家战略联动。
• 政策延续性强化：自2024年中央政治局会议提出以来，住建部多次细化路径（如“十五五”规划），此次全会进一步确立其作为长期主线的地位。
• 系统性框架：不再局限于单一环节调控，而是覆盖供应结构优化、要素配置效率提升、全生命周期管理等全产业链条。

2. 实现房地产高质量发展需要四大支柱性改革：

住建部已明确“十五五”期间将立足于城市内涵式发展和城市更新大场景，构建房地产发展新模式，主要包括：

• 完善住房供应体系：形成保障住房和市场化两个体系定位清晰、功能互补的供应格局，重点发展住房租赁市场，满足新市民、青年人的基本住房需求。
• 建立要素联动机制：推行"以人定房、以房定地、以房定钱"的联动机制，从源头上促进房地产市场供需平衡。
• 改革开发销售制度：强化项目资金监管，推广"保交房"工作机制，有序推进现房销售。
• 发展"好房子"标准：全链条提升住房品质，将新发布的《住宅项目规范》14项标准提升（如层高不低于3米、4层以上加装电梯等）落到实处。

3. 行业影响

• 开发模式转型：从“增量开发”转向“存量优化+精准补位”城市更新与“好房子”建设深度融合，行业向“高品质、低风险、可持续”转型。
• 区域格局重塑：核心城市群、都市圈成为高质量发展“首发阵地”，县域经济获得新发展空间
• 产品结构转换：告别“千房一面”，向适老化、功能化、个性化发展
• 企业角色升级：开发商升级为“生活运营官”，智慧物业、社区服务成为竞争重点
• 民生与市场再平衡：强化“民生为本、市场为辅”，一方面扩大保障房供给，另一方面支持合理改善需求，疏通二手房置换链条。

【事件分析】

回溯历史，十九届四中全会仅隐含提及“住有所居”，二十届三中全会侧重法治保障，而此次二十届四中全会将房地产明确纳入“保障和改善民生”与“共同富裕”的战略框架，标志着政策层级显著提升。这种转变源于房地产市场根本性变化——全国15个省区市二手房交易量已超过新房，市场正式进入存量主导阶段，过去依赖土地财政的规模扩张模式已显现内生性失效。

从战略层面看，房地产已从单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与促进消费、扩大投资、优化区域布局和推进新型城镇化等国家战略协同联动的关键环节。这种转变反映了中央对当前房地产形势的精准判断——传统的高杠杆、高周转、高负债发展模式已难以为继，行业亟需寻找新的发展动能。

住建部在“十四五”规划系列主题发布会上披露的数据显示，通过24万个老旧小区改造、2387个城中村项目实施，城市发展已从“摊大饼”转向“挖内涵”。这种转变不是偶然，而是突破规模瓶颈后的必然选择，也是满足人民美好生活向往的关键路径。政策锚点已从短期救市转向长期筑基，规模指标让位于"经济合理、品质提升"的价值导向。

房地产高质量发展是一个多维度、系统性的概念，其核心在于构建“保障+市场”的双轨运行机制。在供给端，将从增量开发转向存量优化与精准补位并重，形成“商品住房+保障住房”的多元供给结构。需求端则围绕人口结构变化，发展适老化住宅、小户型等功能性产品，彻底告别"千房一面"的同质化竞争。

值得注意的是，“好房子”理念被提升到前所未有的高度，涵盖好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五大维度。

深圳提升绿色建筑占比、上海推动既有住宅数字化改造等实践表明，品质革命已在地方层面展开。

这种变革不是简单的产品升级，而是从“住有所居"向“住好房”的消费理念转变，改善性需求将成为市场主流。通过“好房子”建设带动消费升级和有效投资，为经济增长注入新动力，预计将撬动数万亿级市场规模。

未来五年，政策转向将深刻影响房地产产业链各环节，企业需积极适应从开发建设向运营服务的角色转变，在产品力、服务力和资金运作能力上全面提升。

东莞：首批6个镇街未来10年长远发展规划获批

东莞市人民政府于2025年10月16日正式批复塘厦、石龙、虎门、高埗、凤岗、大岭山等6个镇街的2021-2035年国土空间总体规划，这是东莞首批获得批准的镇街级长远发展规划，标志着东莞“多中心组团式网络化”城市发展战略进入实质性实施阶段，将深刻影响未来10年东莞的城市空间布局和产业发展方向。

作为粤港澳大湾区重要节点城市，东莞此次规划特别强调区域协同发展，尤其是与深圳的深度融合，体现了东莞在湾区建设中的主动作为。各镇街规划均以2021-2035年为时间跨度，既符合国家“多规合一”改革要求，也为东莞“十五五”规划实施提供了空间保障。

【事件要点】

土地利用方面：明确各镇街的城镇开发边界、耕地保有量、生态保护红线等指标，有助于合理控制土地开发强度，保障农业用地和生态用地，促进土地节约集约利用。例如，塘厦镇到2035年城镇开发边界面积控制在74平方千米以内，这有利于规范当前的土地开发行为，避免过度扩张。

产业布局方面：各镇街根据自身定位发展不同产业，如塘厦聚焦新一代信息技术、高端装备制造、新能源等产业，石龙围绕智慧产业等进行布局。这有利于形成特色产业集群，提升各镇街的产业竞争力，同时也能避免产业同质竞争。

基础设施规划方面：强调与周边区域互联互通，如石龙以东莞站为核心强化莞穗惠跨市协作，虎门加强与周边镇街及滨海湾新区的协同发展等。这将加快基础设施建设进程，改善交通、水利等条件，提升区域的交通便利性和可达性，为经济发展提供有力支撑。

区域具体定位方面：规划突出了各街镇的定位和发展重点，塘厦侧重深莞协同和产业发展，石龙以东莞站为核心，虎门着眼于高铁站和新中心建设，高埗加强与中心城区的联系，凤岗定位为东莞融深先行区，大岭山则强化临深协同和松岭一体化。

六个镇街具体定位和重点发展

塘厦镇：

• 定位为东莞东南临深片区中心城镇，构建“一屏多廊、两轴三中心六片区”空间格局
• 重点发展塘厦新中心、东莞南站枢纽片区、老城中心三大核心区
• 强化与深圳的产业协同，四大产业组团占全镇六片区中的三分之二
• 到2035年城镇开发边界控制在74平方公里，生态保护红线不低于10.1平方公里

石龙镇：

• 定位为中国历史文化名镇和东莞智慧新城
• 形成“一江多廊、三核四片区”空间结构
• 以东莞站TOD开发为核心，强化莞穗惠跨市协作
• 推动西湖、新城、老城、红海四大片区协同发展

虎门镇：

• 定位为湾区东岸交通枢纽和先进制造业基地
• 构建“一核一廊、双核驱动”空间格局
• 重点打造虎门高铁站片区和临滨海湾新区的新中心
• 加强与长安、厚街、沙田及滨海湾新区的协同发展

高埗镇：

• 定位为东莞北部先进制造业强镇
• 形成“一心三组团、三廊多节点”空间布局
• 通过两条城市发展轴强化与东莞中心城区的联系
• 打造“一带两环三心多组团”的城镇空间结构

凤岗镇：

• 定位为莞深创新融合先行区
• 构建“一轴两屏多廊、两心两轴”空间格局
• 强化行政文化中心和现代服务中心两大核心
• 打造福田-平湖-盐田-龙岗的莞深高新产业联动发展轴

大岭山镇：

• 定位为科学城成果转化承载地
• 形成“一屏多廊、山环水抱”空间结构
• 推进与松山湖科学城的一体化建设
• 强化与城区、松山湖、滨海湾、临深四大区域的联动

【事件分析】

东莞此次获批的国土空间规划，是对国家新型城镇化战略的积极响应，也是对自身发展优势和挑战的深刻认识。规划充分考虑了东莞在粤港澳大湾区中的地位和作用，强调区域协同发展，突出产业转型升级，注重生态环境保护，力求实现经济、社会和环境的可持续发展。

首先，规划强调各镇街与周边区域的协同发展，特别是深莞融合，将促进区域内资源流动和优化配置，提升整体竞争力。房地产市场也将受益于区域协同带来的发展机遇。各镇核心发展区（如塘厦三大中心、虎门高铁站片区等）土地价值将显著提升。

其次，各镇街都将产业发展放在重要位置，通过发展新兴产业、优化产业结构，提升区域经济实力。这将吸引更多人才流入，刺激住房需求，为房地产市场带来新的增长点。塘厦、凤岗的规划特别强调与深圳的产业链分工，电子信息、高端装备制造等产业将形成跨市集群，而大岭山与松山湖科学城的联动，将促进科技成果转化基地发展。石龙历史文化名镇、虎门岭南文化等定位，为文旅地产创造了发展空间。

再者，石龙、虎门等镇街的规划都突出了TOD（以公共交通为导向的开发）模式，将交通枢纽与商业、居住等功能结合，提高土地利用效率，改善居民生活品质。TOD模式的推广将对房地产开发产生重要影响，引导房地产市场向集约化、多元化方向发展。石龙东莞站、虎门高铁站等轨道交通枢纽周边将成为综合开发热点，适合布局商住综合体项目。

最后，规划中提到要大力实施城市更新，盘活存量建设用地，有序实施土地综合整治。各镇规划均强调存量土地提质，老城改造类项目将获得政策支持，这将为房地产企业带来新的发展机遇，通过参与城市更新项目，改善城市面貌，提升物业价值。

主要参考：

新华社、东莞市人民政府办公室

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