关键时刻，地产大佬出手了！

10月22日，潘石屹家族理财办公室下属的房地产子公司 Closer Properties发布声明 ， 以6250万美元的现金价格买下了位于纽约 上东区的五块相邻地块。 另外，第六块地块预计将于明年6月成交，总金额将达到7600万美元。

这是要换个地方，在美国纽约的黄金地段，重新开始搞老本行了。

潘石屹同期的地产大亨们，王健林频繁被法院起诉，前一段时间还差一点儿成了老赖。王石早已退出了万科，但是万科的日子并不好过，连带着深圳地铁现在的日子也很煎熬。还有许家印，整个恒大地产都已经摘牌退市了，在江湖里彻底销声匿迹。

这么一对比，潘石屹的状态似乎很不错。

潘石屹很聪明，有人曾说他鬼精鬼精的，但是太精就容易成鬼。所以，潘石屹的争议很多。

有人说他，Soho中国的房子没有烂尾，没有拖欠上下游产业链的血汗钱，也没有债务违约。就这一点都比其他同行强了不少。

也有人说他，精致利己主义的商人。国内最需要的时候，他没有捐款，却反手给美国哈佛大学、耶鲁大学捐款数千万美元。中国赚钱、美国花钱，责任心不够多、爱国心不够强。

不过，潘石屹仅仅从商人这个身份来看的话，也确确实实有很成功的地方。

所以，对于大家来说，要做的就是取其精华，去其糟粕。

最典型的就是，潘石屹为什么能够在地产周期见顶之际逃顶呢？

潘石屹在2018年接受吴晓波采访时，提到两点，分别是租售比、杠杆率。

他讲到自己判断市场的一个重要依据就是租金回报率。2018年时，国内很多城市的房子租售比都已经降到了2%，甚至1%点多。但是，许多投资者买房子时往往是借贷去买，而银行贷款的基准利率就是4.9%。

相当于什么呢？

就是投资者拿着银行4.9%成本的钱去买了房子，然后把这个房子出租出去，只能出租不到2%的租金。

假如不考虑房价涨跌。投资者不仅无法盈利，还要持续地往里补贴资金，本质上来讲已经不是一个“划算”的生意。

吴晓波当时问了一个问题，大体意思是这种低租金回报率的现象已经好多年了，似乎并无影响房子的上涨。

潘石屹没有正面地回答这个问题，而是举个例子。大体的意思是，这个现象也许好多年了，但是并不是事情的全貌。早在1999年的时候，他在北京开发的一个项目，当时精装修后的价格在7000多元每平米，很多投资者买了之后就租出去了，租售比在20%。

潘石屹亲自见证了自己的楼盘租售比从20%一路走低，到15%，到10%，到5%，再到1%。

这其实就是在暗示，吴晓波并没有真正地经历过完整的地产周期。

就好像一个人假如没有完整地经历过股票的牛熊市场，那么他永远不会知道熊市的残酷。

潘石屹给我们的启发是什么？

当市场的租售比长期低于资金成本的时候，说明资产价格正在脱离真实的需求，正在形成泡沫。反之同理，租售比长期稳定地大于资金成本的时候。不会立马见底，但是起码已经没什么泡沫了。

据中指数据，国内50城租金房价从2023年初就开始缓慢往上爬升，到2024年的时候已经为2.12%。最新的《2025三季度中国住房租赁市场总结》显示，2025年9月，50个重点城市租金房价比均值为2.21%。

而，当下的房贷基准利率5年起LPR为3.5%，首套房贷下浮之后普遍在3.0%左右。

2025年，租售比2.21% - 贷成本3.0%=-0.79%；

2018年，租售比1.5% - 借贷成本4.9%=-3.4% 。

这就是说，当下，市场的周期已经从过热的顶部区间慢慢下行，来到了不是那么热的腰部区间或者底部区间。

市场也许还在左侧，但是相比2018年，肯定没有那么高估了！

潘石屹提到的第二个关键点是，杠杆率。

企业也好、家庭也好、个人也好，资产负债的健康状况远远决定着能够走多远。一味地追求杠杆，就在赌。2018年上半年的时候，中国销售额超2000亿元的房企已经有了四家，放眼全球，都是极为罕见。

而这背后无一不是靠着债务驱动规模。

甚至出现了什么情况呢？

就是国内已经开始意识到房地产行业的不健康状态，喊话要冷静，遏制贷款规模的飙升。但是，很多企业就想了办法，去境外借债，去发美元债，而且是远高于当时2.25%左右市场基准利率的美元债。

比如，恒大在2018年10月发行的2023 年到期的 5.9 亿美元优先票据，年利率 为13.75%。而碧桂园同期发行的 5.5 亿美元 2024 年到期的优先票据，票面利率为 8.0%。万科2018 年 4 月发行的 5 年期 9.71 亿美元债，票面利率仅 4.15%。

显然，恒大的13.75%利率高于碧桂园的8.0%，高于万科的4.15%，更是远远高于基准的2.25%。

潘石屹讲到，汇率可能是风险。因为房产公司借的债呢是外汇的债，它的收入是人民币的收入，这两个汇率就不一样。

高昂的债务利息，加上人民币的贬值。这些都在2022年、2023年集中爆发。

比如，10亿美元不考虑利息，5年后，仅仅汇率波动就平白无故地增加了近1个美元的成本，即7.3亿元人民币。屋漏偏逢连夜雨，整个大环境的周期又恰巧在2022年、2023年出现了调头，使得整个地产的收入都骤减。

正因此，这也出现了文中开始讲到的，王健林、王石、许家印、孙宏斌、杨惠妍等地产大佬黯然离场的结局。

除此之外，潘石屹对于政策的认知、人性的理解，也是十分透彻。

比如，2016年，国家开始提出抑制房地产泡沫，强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。

潘石屹在房住不炒之后，开始了加速销售Soho中国的项目。

2016年，以32.2亿元将上海SOHO世纪广场卖给了国华人寿保险。紧接着，2017年，又以85.8亿元出售上海虹口SOHO以及凌空SOHO剩余物业。2019年，以7.61亿元把北京2583个地下停车场组成资产包出售给广州慧泊停车场。

后边，潘石屹在2020年、2021年继续出售SOHO剩余股权、项目时，被监管叫停。而2020年、2021年则是整个地产周期的最高点。

潘石屹对于人性的评判是，（他们同行）每一个人的判断都是根深蒂固的惯性，就是过去10年，15年时间在不断上涨。人们在这个惯性思维下就觉得还会上涨。基本上刻意地忽略掉了，一直这么涨下去，如果有一天，资产价格下跌20%，30%，该怎么办？能不能扛过去？

所以，潘石屹人间清醒，坚持不赚最后一个铜板。

总之，潘石屹的事情告诉了我们，大佬也需要遵循国家政策、自然规律，在自己的能力圈里赚钱。否则，就是螳臂当车。

大家也一样，要学会跟着国家保持一致，敬畏市场规律。在国家、在市场、在自己的能力边界里过好自己的一生。

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