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华夏大悦城商业REIT三季报解读:剩余租期下降7% 总资产减少2.51%

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来源:新浪基金∞工作室

主要财务指标:年化现金流分派率3.68% 可供分配4598万元

报告期内(2025年7-9月),基金合并报表显示,本期收入8546.40万元,净利润934.16万元,经营活动现金流净额6118.57万元。可供分配金额4598.30万元,本期未进行收益分配,本年累计分配1.04亿元,单位分配0.1037元/份。年化现金流分派率按期末市值计算为3.68%,按募集规模计算达5.49%。

指标金额(元)本期收入85,464,005.37含营业收入、利息等总和本期净利润9,341,583.02合并报表数据经营活动现金流净额61,185,684.23合并报表数据本期可供分配金额45,983,036.65扣减资本性支出等后年化现金流分派率(市值)3.68%截至期末累计可供分配/市值年化现金流分派率(募集规模)5.49%报告期可供分配/募集规模

资产项目运营:出租率微降0.22% 剩余租期缩短7%

成都大悦城项目运营整体平稳,报告期末实际出租面积8.30万平方米,同比增长0.21%;出租率97.05%,较上年同期微降0.22个百分点;租金单价359.49元/平方米/月(含增值税)。值得注意的是,按面积加权计算的剩余租期从3.57年降至3.32年,变动率-7.00%,租金收缴率维持99.61%高位,仅下降0.01个百分点。

运营指标本期数据上年同期数据变动率(%)实际出租面积(平方米)82,952.2282,781.430.21出租率(%)租金单价(元/平方米/月)剩余租期(年)3.323.57租金收缴率(%)

项目公司财务:总资产减少2.51% 毛利率27.2%

成都博悦商业管理有限公司(项目公司)期末总资产32.03亿元,较上年末减少2.51%;总负债23.98亿元,增长0.52%。报告期内实现营业收入8444万元,其中租金收入占比84.93%,物业管理费收入占15.06%。营业成本及费用合计1.16亿元,毛利率27.2%,息税折旧摊销前利润率57.25%。财务费用4521万元(主要为股东借款利息)占总成本38.81%,为最大支出项。

资产负债指标期末金额(元)上年末金额(元)变动率(%)总资产3,202,715,448.813,285,067,606.61总负债2,397,880,273.682,385,376,391.710.52营收构成金额(元)占比(%)租金收入71,718,892.46物业管理费收入12,712,898.09其他收入9,541.280.01营业收入合计84,441,331.83成本费用构成金额(元)占比(%)折旧摊销34,190,523.65运营成本24,533,736.61财务费用45,214,244.52税金及附加9,708,400.198.34成本费用合计116,470,560.81

基金资产组合:货币资金占比100% 无其他投资

报告期末,基金除持有基础设施资产支持证券外,剩余资产全部投资于货币资金及结算备付金,金额1267.15万元,占比100%,无债券、股票等其他投资。

资产组合金额(元)占比(%)货币资金和结算备付金合计12,671,487.73

基金份额变动:规模稳定 期末10亿份

报告期内基金份额无变动,期初及期末均为10亿份,未发生申购赎回。

份额指标金额(份)期初基金份额总额1,000,000,000.00期末基金份额总额1,000,000,000.00

回收资金使用:15%用于补充流动资金 余额12.22亿元

原始权益人卓远地产通过REITs发行获得净回收资金14.38亿元,报告期末使用率15%,已使用2.16亿元补充流动资金,剩余12.22亿元计划用于武侯区簇桥街道双凤村消费基础设施项目等新投资。

回收资金指标金额(元)净回收资金余额1,222,444,353.61使用率(%)

运营管理举措:十周年庆引首店 公园里空间开街

报告期内项目启动十周年庆典,引入西南首店“Okey Bakery”、成都首店“K22”“甘煸记”等4家首店,覆盖烘焙、餐饮等业态。9月底“公园里PARK MORE+”生态空间开街,融合宠物、社交元素,线上话题互动量破5000次,带动客流提升。会员规模达133万人,消费会员同比增长25%,会员消费占比超43%。

风险提示:剩余租期缩短或影响现金流稳定性

项目剩余租期较上年同期下降7%至3.32年,若未来招商不及预期,可能影响中长期租金收入稳定性。同时,财务费用占比38.81%,股东借款利息支出对利润形成较大侵蚀,需关注利率波动风险。

投资机会:新空间与首店经济或提振业绩

“公园里”空间作为新增客流发动机,叠加首店集群效应,有望提升项目出租率及租金水平。会员消费占比持续提升,数字化运营深化(三端小程序矩阵、AI积分等)或进一步释放消费潜力。年化现金流分派率5.49%(按募集规模)具备吸引力,适合长期收益型投资者。

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