华夏大悦城商业REIT三季报解读：剩余租期下降7% 总资产减少2.51%

来源：新浪基金∞工作室

主要财务指标：年化现金流分派率3.68% 可供分配4598万元

报告期内（2025年7-9月），基金合并报表显示，本期收入8546.40万元，净利润934.16万元，经营活动现金流净额6118.57万元。可供分配金额4598.30万元，本期未进行收益分配，本年累计分配1.04亿元，单位分配0.1037元/份。年化现金流分派率按期末市值计算为3.68%，按募集规模计算达5.49%。

指标金额（元）本期收入85,464,005.37含营业收入、利息等总和本期净利润9,341,583.02合并报表数据经营活动现金流净额61,185,684.23合并报表数据本期可供分配金额45,983,036.65扣减资本性支出等后年化现金流分派率（市值）3.68%截至期末累计可供分配/市值年化现金流分派率（募集规模）5.49%报告期可供分配/募集规模

资产项目运营：出租率微降0.22% 剩余租期缩短7%

成都大悦城项目运营整体平稳，报告期末实际出租面积8.30万平方米，同比增长0.21%；出租率97.05%，较上年同期微降0.22个百分点；租金单价359.49元/平方米/月（含增值税）。值得注意的是，按面积加权计算的剩余租期从3.57年降至3.32年，变动率-7.00%，租金收缴率维持99.61%高位，仅下降0.01个百分点。

运营指标本期数据上年同期数据变动率（%）实际出租面积（平方米）82,952.2282,781.430.21出租率（%）租金单价（元/平方米/月）剩余租期（年）3.323.57租金收缴率（%）

项目公司财务：总资产减少2.51% 毛利率27.2%

成都博悦商业管理有限公司（项目公司）期末总资产32.03亿元，较上年末减少2.51%；总负债23.98亿元，增长0.52%。报告期内实现营业收入8444万元，其中租金收入占比84.93%，物业管理费收入占15.06%。营业成本及费用合计1.16亿元，毛利率27.2%，息税折旧摊销前利润率57.25%。财务费用4521万元（主要为股东借款利息）占总成本38.81%，为最大支出项。

资产负债指标期末金额（元）上年末金额（元）变动率（%）总资产3,202,715,448.813,285,067,606.61总负债2,397,880,273.682,385,376,391.710.52营收构成金额（元）占比（%）租金收入71,718,892.46物业管理费收入12,712,898.09其他收入9,541.280.01营业收入合计84,441,331.83成本费用构成金额（元）占比（%）折旧摊销34,190,523.65运营成本24,533,736.61财务费用45,214,244.52税金及附加9,708,400.198.34成本费用合计116,470,560.81

基金资产组合：货币资金占比100% 无其他投资

报告期末，基金除持有基础设施资产支持证券外，剩余资产全部投资于货币资金及结算备付金，金额1267.15万元，占比100%，无债券、股票等其他投资。

资产组合金额（元）占比（%）货币资金和结算备付金合计12,671,487.73

基金份额变动：规模稳定 期末10亿份

报告期内基金份额无变动，期初及期末均为10亿份，未发生申购赎回。

份额指标金额（份）期初基金份额总额1,000,000,000.00期末基金份额总额1,000,000,000.00

回收资金使用：15%用于补充流动资金 余额12.22亿元

原始权益人卓远地产通过REITs发行获得净回收资金14.38亿元，报告期末使用率15%，已使用2.16亿元补充流动资金，剩余12.22亿元计划用于武侯区簇桥街道双凤村消费基础设施项目等新投资。

回收资金指标金额（元）净回收资金余额1,222,444,353.61使用率（%）

运营管理举措：十周年庆引首店 公园里空间开街

报告期内项目启动十周年庆典，引入西南首店“Okey Bakery”、成都首店“K22”“甘煸记”等4家首店，覆盖烘焙、餐饮等业态。9月底“公园里PARK MORE+”生态空间开街，融合宠物、社交元素，线上话题互动量破5000次，带动客流提升。会员规模达133万人，消费会员同比增长25%，会员消费占比超43%。

风险提示：剩余租期缩短或影响现金流稳定性

项目剩余租期较上年同期下降7%至3.32年，若未来招商不及预期，可能影响中长期租金收入稳定性。同时，财务费用占比38.81%，股东借款利息支出对利润形成较大侵蚀，需关注利率波动风险。

投资机会：新空间与首店经济或提振业绩

“公园里”空间作为新增客流发动机，叠加首店集群效应，有望提升项目出租率及租金水平。会员消费占比持续提升，数字化运营深化（三端小程序矩阵、AI积分等）或进一步释放消费潜力。年化现金流分派率5.49%（按募集规模）具备吸引力，适合长期收益型投资者。

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