北京房产律师：安置房遗产分割，“背户” 房屋实际产权如何认定？速看！

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一、案情介绍

被继承人王某兰于 2021 年 3 月 4 日去世，其与前夫张某国（1986 年 12 月 15 日去世）系夫妻关系，二人生育三子两女，分别是长子张某明（2011 年 7 月 3 日去世）、次子张某阳（2011 年 9 月 14 日去世）、三子张某磊（原告）、长女张某丽（被告）、次女张某敏（被告）。

张某明与前妻史某约 2010 年离异，育有三女张某晓（被告）、张某娜（被告）、张某琪（被告）；张某阳与李某娟（被告）系夫妻关系，育有一子张某昊（被告）、一女张某雪（被告）。王某兰户籍地址为北京市大兴区榆垡镇某号，该户户主为李某娟。

（一）房屋基本情况

本案涉诉房屋为北京市大兴区榆垡镇某号院落（以下简称 A 号院）搬迁腾退后所得的安置房，即一号房屋。

2018 年，A号院因北京新机场相关项目搬迁腾退，宅基地面积 726.43 平方米，建筑面积 565.58 平方米，宅基地登记产权人为王某兰，被搬迁腾退人为王某兰及张某敏。之后，王某兰与甲公司（原北京新航城开发建设有限公司）签订《定向安置房买卖合同》，选购一号房屋；张某敏选购 4 套安置房（非本案涉诉房屋）。

（二）A号院产权争议

双方对 A 号院的产权归属存在分歧：

原告张某磊主张，A号院是其家跨院，2009 年左右由其出资建造，建房时曾向张某敏借款 14 万元，2009 - 2010 年房屋出租，2010 年后闲置，因家庭矛盾确权给王某兰，实际王某兰、张某敏是 “背户”（即仅名义上登记，实际产权不归其所有）；

张某敏、张某丽认可张某磊的主张，称自己是 “背户”，一号房屋实际归张某磊；

张某晓、张某娜、张某琪、李某娟、张某昊、张某雪主张，A号院宅基地审批给王某兰，房屋由王某兰或张某敏出资建造，与张某磊无关，一号房屋是王某兰的遗产。

（三）遗嘱情况

张某磊主张王某兰去世前留有录音录像遗嘱，内容为将一号房屋由其继承，提交光盘及文字材料为证，并称见证人为董某、张某（曾用名张伟），张某丽、张某敏在场见证。

各被告对遗嘱效力存在争议：

张某敏、张某丽认可遗嘱真实性；

张某晓、张某娜、张某琪、李某娟、张某昊、张某雪不认可，称录音录像遗嘱未满足 “两个以上见证人在场见证，遗嘱人、见证人在录像中记录姓名 / 肖像及年、月、日” 的法定条件，且张某是亲属，不能作为见证人，遗嘱不成立。

经法院传唤，董某、张某出庭作证：

张某称，其是双方亲属，录像时在场，王某兰明确表示一号房屋归张某磊，张某敏、张某丽亦表示房屋与自己无关，王某兰意识清醒；

董某称，其与双方无亲属关系，2020 年 11 月 14 日为张某磊录制视频，王某兰精神状态良好，文字材料是事后补签，具体时间记不清。

（四）其他相关事实

双方均认可回迁安置房现值为每平方米 1 万元；一号房屋因王某兰去世尚未交付，现仍登记在甲公司名下。

二、双方诉求

（一）原告张某磊诉求

判令王某兰与甲公司签订的合同《定向安置房买卖合同》（对应一号房屋）的权利义务由张某磊继承；

本案诉讼费由被告承担。

（二）被告答辩意见

张某敏（被告）：不同意原告诉求，称遗嘱无签字、未公证，不符合法律规定，一号房屋是王某兰的遗产；

张某丽（被告）：同意原告诉求，称一号房屋属于张某磊，不是王某兰的遗产，立遗嘱时自己在场；

张某晓、张某娜、张某琪（被告）：不同意原告诉求，称遗嘱不符合法律规定，一号房屋应按法定继承分割，同时要求分割王某兰名下存款及村委会分红款；

李某娟、张某昊、张某雪（被告）：不同意原告诉求，称王某兰曾表示一号房屋给张某昊，遗嘱未通知己方，要求按法定继承分割房屋及王某兰的养老金、补助等。

三、裁判结果

王某兰与甲公司签订的《定向安置房买卖合同》中记载的一号房屋的权利义务由原告张某磊继承；在具备产权登记条件时，被告张某敏、张某丽、张某晓、张某娜、张某琪、李某娟、张某昊、张某雪有义务协助将该房屋登记在张某磊名下；

原告张某磊于本判决生效后十日内，给付被告张某敏房屋折价款 76712.5 元，给付被告张某丽 76712.5 元，给付被告张某晓、张某娜、张某琪共同 76712.5 元，给付被告李某娟、张某昊、张某雪共同 76712.5 元；

驳回原告张某磊的其他诉讼请求。

四、法院说理

（一）A号院及一号房屋的产权归属认定

根据《中华人民共和国民法典》相关规定，不动产权属应以实际出资、使用情况为核心判断，而非仅依据登记。本案中：

A号院在建房前为空地，王某兰建房时年岁已高，自行建房可能性小；张某磊、张某敏、张某丽详细陈述了 2009 年张某磊出资建房、向张某敏借款、房屋出租及闲置的经过，符合情理，且无相反证据推翻，故认定 A 号院房屋的实际建设人为张某磊；

虽 A 号院宅基地登记在王某兰名下，但王某兰户籍不在该地址，结合 “房屋由张某磊建造” 的事实，认定 A 号院实际产权人是张某磊，王某兰、张某敏仅为 “背户”；

搬迁腾退时，王某兰仅选购一号房屋，结合 “背户” 情形，视为各方已达成合意：王某兰仅取得一号房屋的名义权利，该房屋是其唯一与搬迁腾退相关的遗产，其余腾退利益归张某磊。

（二）遗嘱效力认定

根据《最高人民法院关于适用〈时间效力的若干规定》第三条，民法典施行前的法律事实引起的纠纷，当时法律无规定而民法典有规定的，可适用民法典规定（无明显减损权益等情形）。本案录音录像遗嘱拍摄于 2020 年 11 月 14 日，当时法律未规定录像遗嘱，故适用《中华人民共和国民法典》第一千一百三十七条：

录像遗嘱需 “两个以上见证人在场见证，遗嘱人、见证人在录像中记录姓名 / 肖像及年、月、日”。本案中，见证人董某、张某未在录像中记录姓名、肖像及日期，不符合法定形式，故遗嘱不成立。

（三）房屋继承份额及分割方式

虽遗嘱不成立，但录像中王某兰明确表示一号房屋归张某磊，且张某敏、张某丽出庭作证称王某兰意识清醒、自己认可房屋归张某磊，应尊重王某兰的真实意愿，故酌定张某磊适当多分遗产：

一号房屋现值为 61.37 平方米 ×1 万元 / 平方米 = 613700 元；

酌定张某磊继承 50% 份额（306850 元），张某敏、张某丽、张某晓等三人（代位继承张某明份额）、李某娟等三人（代位继承张某阳份额）各继承 12.5% 份额（各 76712.5 元）；

因房屋尚未交付，且张某磊是 A 号院实际产权人，从便于执行、尊重被继承人意愿的角度，判决房屋权利义务归张某磊继承，由张某磊向其他继承人支付折价款。

综上，法院结合房屋实际产权归属、被继承人意愿及法定继承规则，作出上述判决。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）