说真的，这可能是广州CBD更新最好的样本

“真没想到，还能住上这么好的房子！”

今天，里仁洞村更新改造项目首期复建房交付仪式正式举办，白地坑首批次交付地块10栋共1688套安置房整齐亮相，村民喜提新家。

从2022年方案批复到首批复建房交付，还不到3年，作为一个392万㎡航母级项目，里仁洞确实太快了。

我们去了现场参观，那种从村到城的转变，震撼而真实。

第一眼，是十五米宽的里仁洞牌坊，金漆招牌，石狮对立；后侧陈黄马梁四大姓宗祠一排铺开，气势十足。

| 里仁洞项目复建区实拍

后面，就是这次交付的复建区。

外立面一眼干净利落，外观上绝对是标准的现代住宅小区：

| 里仁洞项目复建房实拍

社区内部也不一般：围合式大园林、绿植层次分明，游泳池、球场、儿童乐园、健身区一应俱全，直接对标商品房标准。

| 里仁洞项目复建房实拍

入户空间更有排面，每栋楼都配前庭院，5.5米挑高入户大堂，电梯区明亮宽阔，观感真不比普通商品房差。

| 里仁洞项目复建房实拍

再到户内，小户型直望金山湖文化公园，大户型南北对流，空间霸气，配上大品牌交标，确实太“超标”了。

| 里仁洞项目复建房实拍

如果说，过去的复建房都被看作“安置工程”；那今天，越秀就把里仁洞项目做成了“好房子标杆”。

里仁洞，广州城市更新的新样板

里仁洞首批交付的时间点，非常巧妙。

前段时间，中央召开了全国城市工作会议，这是时隔十年，最高层对城市发展再定调。

其中，重点提及了城市更新，是新时期高质量发展的重要抓手。

这意味着，城市建设的底层逻辑正式切换，不再是简单的“大拆大建”，而是“以人为本”的更新。

再形象点说，其实就是两点：

提升城市品质，提升人均居住水平。

城市品质怎么提升？升级产业、改善配套；提升居住水平，就是要全面铺开“好房子”。

所以，不止是商品房“好”，复建房也要“好”。

| 里仁洞项目复建房实拍

在这样的大方向下，哪座城市能率先跑通新逻辑，谁就能率先完成城市转型。

所以我们能看到，这几年，广州旧改一直在做艰难而正确的事情，从政策到资金，从机制改革到节奏推进，从没停过。

尤其24-25年，4096亿国家专项借款直接砸在了广州，52个项目全部动工，强调的就是新模式、新速度。

可在如此庞大的体系中，广州就更加需要一个可被看见、能被触摸的新样本，去展示新逻辑到底长什么样。

而这一个新样本，就是里仁洞村城市更新项目。

破局新思路

“全域土地综合整治+城市更新”双轨并行

其实，在中国一线城市内，广州是旧改难度最高的。

原因主要有几个：

其一，广州存量城中村数量多、涉及面广，全市约40%常住人口都住在旧村，但城中村仅占全市土地7.19%。

这意味着，广州要在极小空间内要处理大量人口的搬迁、安置，非常考验治理能力。

其二，“三旧”叠加、权属主体复杂，利益博弈不断。

这其中，就涉及村集体、股民、经营者、承租人等多种主体，所以前期征收就是上难度，不少旧改都去到10年以上。

想想石牌村，再想想冼村，从启动实施到最后两栋旧屋清零，用时15年。

| 石牌村

再加上，广州村级工业园普遍规模偏小、布局零散，非常考验产业替代和就业承接能力，没有等到凤凰，连麻雀也跑了。

其三，这几年楼市行情不确定性加剧，影响了房企参与旧改的动力，资金平衡难度变大。

这几年，广州有太多旧改暴雷，或者说开发商中途退出旧改，就是因为行情回落，改造成本和利润这笔帐算不过来。

所以，广州旧改，堪称世界级难题，但如果做好了，形成“广州经验”，对全国旧改的借鉴意义会非常大。

而里仁洞的出现，正是一次攻克“疑难杂症”的尝试。

其实，里仁洞旧改，可以说是广州难度最大的旧改，上边提及的“三座大山”，这里全都集齐。

| 里仁洞项目改造前

里仁洞位于长隆万博CBD，改造范围约162公顷，征收阶段周边已是成熟的CBD，自身也是有名的“中国淘宝第一村”。

未改造前，里仁洞集中了大量私宅、村集体产权，还有大量加工厂、仓库、电商网店等。

一句话总结，权属复杂，利益牵涉复杂，历史问题遗留也多，村民对补偿预期非常高。

但偏偏是这种地狱级难度，里仁洞仅用3年就实现回迁，几乎每一个节点都是破纪录式的新速度。

某程度上确实是广州最成功的旧改，或者说是一个奇迹：

改造速度快，村民认可度高，原有电商产业原地保留并转型升级，还能融入万博片区的发展。

其破局的关键，就是摸索出一种新模式：“全域土地综合整治 + 城市更新”双轨并行。

一条轨，是全域土地综合整治。

简单来说，就是整体实施、一次性搬迁，而不是多片区分段推进。

原本分散的村民宅点集中到统一复建区，原来的加工仓库、临时电商作坊群则被一起整理进新的、规范产业园区。

而腾挪出来的土地，同步补齐学校、医疗、文体、绿地和河涌，构成一整个高品质公配体系。

这样，就最大程度缩短前期征收时间，提升土地利用效率，又解决产业外迁的问题。

| 规划过程稿，仅供参考

另一条轨是城市更新线，推进签约、建设、交付，安置先行加多元补偿，保障复建条件。

为了获得村民支持，改造方始终把村集体和村民的利益放在优先位置，落实“政府引导、国企实施、市场运作、村民共建”模式。

为此，各方都做了充足努力。

里仁洞总投资高达500亿，是番禺区历史上投资规模最大的旧村更新改造项目。（来源：广州市规划和自然资源局番禺区分局）

越秀介入，带来了专业资质，加上市场运作机制，让改造后的空间更容易吸引优质企业、产业、商业、服务等资源。

并且，在市场回落的周期里，越秀依然以国企担当全力投入里仁洞，用人力、物力、资金保障项目的兑现速度与品质。

| 里仁洞项目复建房实拍

而村民共建，让村民参与复建区的建设全过程，做到村民满意为止，改变了以前市场化模式下村民只能被边缘化的问题。

所以，这不仅提高了村民的签约率，村民认可度普遍很高，这是旧改最好的口碑。

多管齐下，里仁洞做出了一个全周期、高质量、可持续发展的广州城中村改造新样板，也做出了广州特色。

接下来，具体细看。

392万㎡时尚科创高地，与万博共舞

传统的旧改，很多都是拆迁完卖楼，但里仁洞项目，是造了一座超级新城。

项目总建设量约392万㎡，相当于1/4个珠城，有足够宏大的棋盘来施展。

更关键的是造城模式的更新。

在现有服装加工、淘宝电商产业的基础上转型，打造集智能科技创新、时尚创意、总部办公、旅游文创、生活服务于一体的新城体系；

从“中国淘宝第一村”焕新升级为一个“时尚都会、科创高地”，实现片区建设与城市发展相互促进、共建共享。

其一，产业上，原地升级大科创、大时尚、大健康、大教育产业集群。

里仁洞走出了“先有产业→再升级”的路径，极大地缩短了旧改产业转型的时间成本和不确定性。

里仁洞原来就是中国淘宝第一村，高峰时期聚集了600多家淘宝店，3万多从业者，不少都是年销售额破千万的商家，积累起庞大的制造和零售链条。

而在改造中，这些产业不会被取代，而是被升级——

向时尚科技、文化教育、人工智能、潮玩生活等新业态延伸，规划时尚科创总部、智能创新中心，直接对上广州重点发展的新质生产力。

比如说，原来的“加工+仓储”转向产品设计、品牌运营、线上线下融合、供应链整合。

又比如，原有服装产业，升级为时尚设计、展示、销售等时尚创意类产业，像巴黎、纽约这些时尚中心。

通过提高产业能级，改造后的里仁洞预计可提供产业建面100万㎡，12万个就业岗位，100亿产值，年税收不低于10亿，相当于一个区域级产业中心。

其二，约115万㎡超级商业，打造区域级商业核心。

| 里仁洞项目城市设计意向图

其中，涵盖城市活力街区、星级酒店、复合型商业体等。

布局上，主要沿番禺大道西侧与兴业大道两侧分布，直接和长隆万博商圈联动。

| 里仁洞项目意向图

大体量+高层级，就意味着里仁洞做的不是像其他旧改那样，商业只是辅助性社区配套，而是一个完整的商业中心。

接下来，里仁洞可以引入国内外品牌首店，与万博形成“集群效应”；也可以和长隆文旅资源配合；更可以做特色商业，比如品牌创意、青年创业、社区型特色...

这就是1+1>2，形成“商-旅-创三角”效应，撬动长隆万博CBD继续升级。

其三，配备区级公配，和“长隆-万博”片区有机组合为黄金三角。

里仁洞规划了区级综合医院、文化艺术中心和青少年活动中心等公共服务设施10.25万㎡，公服配套比例高达16.6%。

要知道，其他旧改，还只是社区或片区级别的公配。

这也注定了，里仁洞不仅能补上原来的配套短板，更拉高了发展上限。

更能体现这一点的，是里仁洞项目的交通规划。

其通过轨道交通、高速、主干道路、慢行廊桥共同织就万博-长隆-里仁洞的黄金三角。

看下图，里仁洞几乎每一条交通线路，都是直达长隆万博CBD，也能通往广州核心区域。

而且，这些路网不仅仅是进出节点，更是激活人流、产业流、消费流的支点。

比如说，越秀规划了多座人行天桥，直接衔接到万博区域核心商圈、轨道站点，让两个区域人流充分联动。

| 示意图丨非等比绘制

这也让万博、长隆、里仁洞真正形成配套功能互联，连片开发。

放在更大的格局里——广州新中轴上，里仁洞项目的加入，直接为新中轴番禺段增加了一个强心脏。

政企村共建，让城市更新投资于人

里仁洞“政府引导+国企实施+市场运作+村民共建”的高效协作机制，不只是让项目站位高、跑得快，更让城市更新有了温度。

对于这点，有一点令我印象深刻，就是里仁洞项目对文脉的保留，同样与村民生活充分融合。

陈黄马梁四姓宗祠，由四个姓氏的代表组成监督小组全程参与。

而且，特意将祠堂建在小区楼下，加上约4000㎡祠堂前广场，还预留水电接口，方便村民举办聚会，保持熟悉的社交、文化与生活节奏。

| 里仁洞项目复建区实景图

这也和北上深不一样，旧改不能丢掉城市的根与魂，而是让人和文化留下，也让城市价值也焕新。

这也直接赋能到融资区——万博和臻，今年销量持续攀升，国庆期间成交了4.2亿，领先整个万博板块。

| 越秀·万博和臻阳台景观视野实拍图

更重要的是，里仁洞项目的赋能是长期、可持续的。

因为它交付的是一套完整的大城样本而非零碎的场景空间，随着时间的推移，这里还将给万博、给广州带来更大的能量。

时间是护城河，这才是里仁洞项目，最令人值得期待的地方。

所以，我们看到里仁洞项目不仅给原居民焕新生活，甚至有越来越多的年轻人愿意住进来了。

有人就代表着城市有源源不断的活力，这也是广州每一轮发展的原动力。

早期珠江新城为什么愿意对全国、甚至外企开放，就是形成产业中心之后会有更多的人来，任何一个地方都是更多人加入才会有活力、有创新。

如果说过去的旧改是“投资城市、投基建”，那现在就更偏向“投资于人”。

这也是里仁洞模式能够成为广州城市更新样板的的核心所在。