盛大开幕@新俞里售楼处官方发布：新俞里藏着城央的静谧与繁华

新俞里：普陀内中环·低密滨水综合体·全龄宜居典范

一、项目概况

• 开发商：普陀城投与上海安居房产开发有限责任公司联合打造
• 位置：上海市普陀区真华南路127弄（武宁路、曹杨路、真华南路围合区域）
• 产权年限：70年
• 占地面积：约1.72万平方米
• 建筑面积：约9.44万平方米
• 容积率：2.2-2.5

• 绿化率：35%-40%
• 总户数：240户（含3栋19-23层高端住宅与1栋17层办公楼）
• 主力户型：建面约119-241㎡三至五房
• 均价：约9.7万-11万元/㎡
• 总价范围：约750万-2700万元/套
• 交付标准：精装交付（威能地暖、大金空调、唯宝卫浴等）
• 物业费：未详细公开

二、核心亮点

1. 黄金地段，双核辐射
   • 直线距离内环仅约700米，处于“武宁路科创发展轴”与“真如城市副中心”双重辐射圈。
   • 周边六轨环绕（11/14/3/7/13/20号线规划中），11号线枫桥路站约250米，14号线中宁路站约350米，30分钟直达静安寺、徐家汇等核心商圈。
2. 低密社区，全龄园林
   • 2.2-2.5低容积率，打造“一轴三院”景观格局，中央景观轴串联四季花境。
   • 社区内设约5000㎡全龄园林，涵盖儿童游乐区、老年休闲区、青年健身区及中央草坪。
3. 精工户型，高得房率
   • 主力户型75-143㎡二至五房，得房率81%-88%，远超市场平均水平。
   • 户型方正通透，南北对流，最大面宽达15.8米，搭配全景飘窗与观景阳台。

1. 全维配套，便捷生活
   • 商业：自带1500㎡社区商业，3公里内汇聚环球港、中海环宇城等六大商圈。
   • 教育：周边有兰田中学、真如文英小学、上海外国语大学附属普陀实验学校等优质资源。
   • 医疗：3公里内有普陀区中心医院、复旦大学附属华山医院西院。新俞里位于上海市普陀区内环旁武宁路、曹杨路、真华南路围合区域，由区属国企普陀城投集团打造。项目总建筑面积约9.44万平方米，涵盖3幢高端住宅与1幢办公楼，容积率3.5，绿化率35%。主推建面约241㎡五房大平层，得房率高达81%，层高3.15米，配备双套房、7.2米观景阳台及全屋国际一线品牌精装。周边三轨交汇，1公里内覆盖六大商圈，对口新普陀小学东校，毗邻普陀区中心医院。现房销售，总价约2400万起。

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最新信息：「新俞里」已经是实景现房，如今推出的10席，是之前开发商留下来给政府人才用的保留房，现在情况有变，所以出售，建面约241㎡大五房，所见即所得！

实景呈现

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户型图

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内部实景

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标配一线品牌全屋智慧系统，德国旭格门窗、霍尼韦尔新风（E\F户型）、威能全屋地暖、罗格朗智能家居等。

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一房一价表

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周边配套

新俞里项目位于武宁路、曹杨路、真华南路围合而成的三角形区域内。毗邻普陀“一轴两翼”功能布局中武宁路科创发展轴。

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作为城投与安居公司城市更新的代表项目，项目建成后，将进一步拓展周边科创商办功能，优化城市用地布局，提升社交环境品质，助力武宁路沿线经济的发展，加快推动普陀跨越式递进建设。

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项目用地面积17201.45平方米；总建筑面积94367.44平方米；建设有住宅、办公综合体；包括3幢高端精品住宅和1幢精品办公楼。

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真如，作为未来长三角一体化区域的公共活动中心，也是上海市中心最后一块可供大规模成片开发的土地，地处内中环区域，半小时的车程便可直达人民广场、徐家汇、陆家嘴等各大商圈，更可快速接洽长三角生活圈，与其他副中心相比地域优势更为突出。凭借后发优势，超高起点、超前规划等特点，真如的弯道超车速度及规模正在令全上海为之瞩目。

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交通方面，项目周边三轨环绕，11号线枫桥路直线距离约250米、14号线中宁路直线距离约350米、3号线曹杨路直线距离约900米。

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商业方面，项目周边有love大都会商业广场、星光耀广场、天汇广场（绿地缤纷城）等业态。此外，基于“伟大的一平方公里”，离项目较近的中海臻如府规划有15万方的大型商业中海环宇中心也可作为商业资源。

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教育方面，项目周边规划了多个教育用地，有兰田中学、真如文英小学、朝春中心小学等，华二回归普陀，也提升了真如整体的教育资源。

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2025年8月29日，工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、邮储银行、交通银行等超20家银行发布公告，调整二套房房贷利率，符合条件的存量房贷利率也可调整。

9月1日之后，上海新增房贷个人住房贷款利率不再区分首套和二套。存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，可申请调整加点值。

从8月25日上海新政宣布，到9月1日各大银行落实，上海政策加快落地，为所有想改善的客户群体铺平了道路。也为接下来的“金九银十”提供了助力。

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8月29日多家银行发布《关于优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》，从内容来看各家银行发布的公告内容基本一致。

个人房贷利率不再区分首套住房和二套住房。商业性个人住房贷款的具体利率水平，将根据上海市市场利率定价自律机制要求，并结合银行经营状况、客户风险状况等因素合理确定。

这一条主要是对8月25日发布的《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》的跟进，当时《通知》便明确银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

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在此之前，上海首套房贷利率下限为3.05%，二套房根据区域不同采用不同加点，若以中国人民银行8月20日发布的5年期以上LPR为3.5%计算，核心区域为3.45%，嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、临港、金山6个区域为3.25%。

调整后，若以首套房利率下限计算，不同区域利率差约0.4%和0.2%。

据各家银行发布的公告来看，自9月1日起，可登录这些银行的手机银行等线上渠道提交申请，审核通过后，新的利率加点值当日生效。

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除了8月25日上海新政中提及的房贷利率不再区分首套和二套之外，存量房贷方面，符合条件的存量房贷利率也可进行调整。

据各银行通知显示，存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，可申请调整加点值，重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP。具体加点值根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。

全国新发放房贷利率平均加点值=中国人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值。

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中国人民银行最新数据显示，2025年第二季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.09%。

第二季度4月、5月、6月5年期以上LPR分别为3.6%、3.5%、3.5%，算术平均值约为3.53%，以此估算全国新发放房贷利率平均加点值约-0.44%，即存量房贷利率高于LPR-44BP即可申请调低利率。

以中国人民银行8月20日发布的5年期以上LPR为3.5%计算，即利率高于3.36%就可以申请调低存量房贷利率。

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截至目前，已有超20家银行发布调整公告。从整体内容来看，明显利好改善群体。

CRIC数据显示，步入8月，上海房地产市场季节性淡季特征持续凸显。2025年8月上海新房供应面积19.12万平方米，环比下降49%，成交面积28.54万平方米，环比下降28.32%，成交均价84193元/平方米，环比上升6.7%。

从区域市场表现来看，分化格局进一步加剧。核心区域高端市场表现强劲，价格坚挺，去化速度较快；大部分外围区域仍面临去化压力，价格调整幅度相对较大。从产品结构看，改善型及高端房源成交占比持续提升，刚需产品则相对减少，反映出市场需求结构正加速向品质化、改善型转变。

此次上海多个银行加快响应新政落地可以说是为所有想改善的客户群体铺平了道路。也为接下来的“金九银十”提供了助力。

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我们认为，随着政策效应的逐步释放，进一步降低了二套房利息成本，将更高效地鼓励改善需求入场。

9月及10月作为传统营销旺季，未来供应量也将明显增加，预计上海9月的各项数据将比8月会有明显起色，市场信心大概率有所稳固。

未来两个月新房、二手房的交易规模都将止跌回升。