北京楼市：一份“成交名单”

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号

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北京二手房挂牌量最近稳稳站在了14W套大关！

随之而来是大家的担忧，二手房库存是越来越多了，但好房子并没有随之增加，可选择面依旧窄。

房龄10年内的只有12000+套，房龄5年内的房源只有2300+套，大多数还是上了年纪的老旧小区。

我们筛查了一圈也发现，最近1年北京不少小区还都是0成交，有的甚至2年都没成交记录！

对于正在挑选二手房的人群来讲，肯定都希望买到流动性强的房子，这样“365天以上0成交的小区”是有一些参考性的，分享给大家，希望对正在看房或打算看房的房友有帮助。

小区还有很多，就不一一列举了，大家可以对照这个做参考，当然我们手动统计，可能会有疏漏，还请大家谅解

下面直接说结论吧，我仔细琢磨了这些成交极少的小区，发现一些共同特点，对房子的流通性影响很大，买房时尽量注意规避：

第一：通达性差

这份名单里，房山0成交小区占比达到35%，超过三分之一的小区365天0成交！

其次是顺义区，0成交小区占比23%，也不低。这个比例属实恐怖！卖房难，卖房山房子更难！！

而石景山、西城、朝阳、海淀、昌平、通州整体表现，相对好一些。

究其原因，房山和顺义的通勤还是太差了，在近郊五区中，房山和顺义是已开通地铁线路最少的区域，房山2条（含燕房线）、而顺义只有1条，轨道交通弱，导致买房的基本都是本地客户，受众面狭窄。

第二：小区周边有不利因素

名单里有不少小区，因为周边环境问题，一年多都没成交。比如朝阳首都机场旁边的南平东里、燕翔东里，还有大兴机场附近的榆垡新城嘉园、育新花园。

这些小区所在板块本身热度就不高，再加上紧邻机场，常年被噪音吵着，就算价格再便宜，大多数人也不愿意买。

除此之外，小区周边有墓地、殡仪馆、铁道、医院、高速路、垃圾站、化工厂、污水处理厂的，也得重点避开。虽然价格可能很诱人，但这些不利因素会实实在在拉低流通性，买了很可能砸手里。

第三：小区自身品质差

现在新房产品越做越好，年轻人对居住品质要求也高了，北京不少老房子慢慢就没人愿意接盘了。比如清河加气混凝土厂宿舍、东单苏州胡同，灯市口东厂胡同、以及一些90年代的红砖楼，主要还是房龄太老、品质太差，没有独立的卫生间，冬天也没有暖气，租也租不上价格，这类小区以后的出路大概率是原拆原建，现在买了，想再卖出去基本没指望。

第四：总价与板块错配

简单说就是：别在刚需、刚改板块里买高端“CEO盘”，也别在豪宅板块里碰刚需小房子，这俩情况都容易砸手里。

举个例子：昌平小沙河的中海瓦尔登别墅。单说房子本身，其实没太大毛病，但板块定位尴尬！小沙河这边大多是海淀外溢的刚需客户，极少买得起别墅；而真正有能力买别墅的客户，更倾向中央别墅区、西山别墅区这种传统豪宅区，环境和圈层都更匹配。所以这小区的房子，就卡在中间，流通性很弱。

另外，公寓类房子也跟大家强调过很多次了！最大的问题就是居住环境乱，落户上学、贷款都有限制，不管是自住还是投资，都别轻易碰，真的不受待见。

365天以上0成交，中介看见这些小区都绕道走，因为不好卖所以很少会给客户推荐，这就很容易陷入了没有成交的恶性循环。

跟大家说这些，不是想吓唬大伙儿，而是真心提醒：房子没了流通性，太可怕了！行情好的时候，或许还能蒙混卖出去；可一旦行情差了，分分钟砸在手里，想变现比登天还难！

所以买房前，一定要多问自己一句：这房子我现在买了，以后想卖的时候，好出手吗？

要是实在拿不准，我教大家一个不容易出错的方法：带着“下家思维” 选房，优先选 “均好性”的片区、楼盘和户型。

说通俗点就是：选大多数人都在买的热门区域，在区域里挑最火的板块，板块里选成交量最高、最好卖的小区，最后锁定小区里最标准、最受欢迎的户型。

这个方法不一定适合所有人，但对于迷茫、纠结的购房者来说，绝对是个靠谱的参考。至少按这个思路选的房子，过个三五年想置换，不怕没接盘侠，能更快脱手，不至于砸在自己手里！

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