招商蛇口租赁住房REIT三季报：净回收资金使用率58.99% 实际分派超可供分配金额65%

来源：新浪基金∞工作室

主要财务指标：年化现金流分派率3.04%

报告期内（2025年7月1日-9月30日），基金主要财务指标显示，年化现金流分派率为3.04%，本期现金流分派率0.86%。本期可供分配金额1590.12万元，单位可供分配金额0.0318元；本年累计可供分配金额4217.36万元，单位0.0843元。

单位：人民币元

期间可供分配金额单位可供分配金额本期15,901,161.20本年累计42,173,639.48

收益分配：实际分派金额超可供分配金额65%

本报告期内，基金实际分配金额2624.99万元，单位实际分配金额0.0525元，本年累计实际分配4337.99万元，单位0.0868元。值得注意的是，本期实际分配金额较可供分配金额高出1034.88万元，增幅达65.08%。

单位：人民币元

期间实际分配金额单位实际分配金额本期26,249,999.29本年累计43,379,995.48

资产运营：整体出租率95.90% 配套商业仅37.94%

报告期末，基金持有的两个租赁住房项目整体运营平稳，合计可供出租面积65,253.27平方米，实际出租面积62,580.88平方米，整体出租率95.90%。其中，林下项目出租率97.55%，太子湾项目租赁住房出租率95.40%，但太子湾配套商业出租率仅37.94%，显著低于住房部分。

各项目出租率对比

项目名称类型可供出租面积（平方米）实际出租面积（平方米）出租率（%）整体项目65,253.2762,580.88林下项目租赁住房39,304.4238,340.07太子湾项目租赁住房25,051.8523,900.48太子湾项目配套商业

资产负债：总资产同比降4.82% 负债规模仍超资产

报告期末，资产项目公司总资产434,674,823.38元，较上年末的456,703,998.72元减少4.82%；总负债944,889,047.31元，较上年末的953,521,409.02元减少0.91%。负债规模仍显著高于资产，资产负债率约217%，存在较高偿债压力。

资产负债变动情况

科目报告期末金额（元）上年末金额（元）变动比例（%）总资产434,674,823.38456,703,998.72总负债944,889,047.31953,521,409.02

回收资金：期末余额2.87亿元 使用率58.99%

原始权益人净回收资金金额为69,918.33万元，报告期末净回收资金余额286,720,779.27元（约2.87亿元），累计使用率58.99%。已使用资金主要用于补充流动资金及上海松江项目建设，剩余资金计划投向其他基础设施项目。

回收资金使用情况

指标金额（元）占比（%）净回收资金总额699,183,300.00累计已使用金额412,462,520.73报告期末余额286,720,779.27

风险提示：高负债与商业出租率偏低需警惕

基金当前存在两大风险点：一是资产项目公司负债规模持续高于资产，资产负债率超200%，偿债压力较大；二是太子湾项目配套商业出租率仅37.94%，或对整体收益贡献不足。投资者需关注后续商业招商进展及负债管理情况。同时，实际分派金额超过可供分配金额，可能透支未来收益，需警惕后续分派能力。

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