北京买房：理清思路，购房建议1693

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我是北京人，1975年的大叔，本该准备退休的，但是这三年来头脑发晕投资了***，开始60万，后来越赔越上火，最终被周边坏逼怂恿着赔了400多万，其中200万是高利贷，现在快滚到300万了。

我和老婆名下只有一套房，朝阳的京棉新城附近的两居室，现在中介挂牌价400万吧。父母也在附近，一居室60平，300多万吧。

现在两个想法，都是基于必须尽快还清欠款，否则有可能拖下去不可收拾。第一个想法是卖掉我们自己的房子，这样有可能完全还清，以后不管怎样都彻底踏实了。但劣势是我们就得租房了，能申请公租房最好，自己租就得通州了。儿子还没毕业，对将来的找对象也有影响。

第二个想法是卖掉我父母的，但要剩下至少80多万还是欠债，感觉总有风险。而且我们这两居室住三代五口人很紧张，弄不好还得租房。而且无论这两个想法的哪个都是卖房，说实话我们不是很想卖，现在应该是最低谷时期，这会卖房感觉不是明智的时机。想听听您的建议。

A：

1、我的建议，我建议是把问题拆分吧，至少分成两个。一是是否卖房还债？二是卖哪套？而且最好再加一条：是否还有其他的化债或还债的办法。

2、如果能有其他办法就最好别卖房，无论卖哪套都很难再买回来了。但您既然欠的是高息贷款，那得看化债资金的收益率是否能对冲高息吧？另外欠的是什么机构的钱啊，有没有先息后本+展期或其他可以聊的方式？

3、如果必须卖房，那我建议是首选卖您住的这套。因为能直接还清，省的以后再惦记了，也彻底消除了隐患，要不然万一人家的合同里再埋着雷呢？

再者既然无论卖掉哪套房都得是租房，而且这毕竟是自己的债务，那就尽量不打扰老人吧，能瞒多少是多少。要不然一卖老人的房就有可能更麻烦，老人也无可避免的跟着揪心。

4、至于时机怎么说呢，我也认为不是卖房的好时候。但这又回到前头说的了，如果有其他的化债手段就别卖，实在没有那就只能看自己了。

仅供参考。

二

Q:

请问，26年大娃上小学，28年二娃上学，户口估计年底能落到北京。想买月坛片区的房子，中古友谊小学有希望能上吗？700万左右预算。住方庄附近，还是说先买在东城，小学先在板厂小学上，小升初再到西城？

A：

1、有希望，明年入学的总人数肯定再次下降，而2020年高峰期入学的孩子也都毕业了，腾出了教室和师资，各学校的学位至少不会更紧张。

2、但我没明白，为什么要先东城再西城的折腾啊？相当于费挺大的劲落户北京了，有必要过几年再去折腾上海吗？

而且如果在东城，那就是正常的本学区小升初，就算派位也是公平的，至少不吃亏，龙体哪所中学都不错。而如果小升初跨区西城，那可就是全区派位了，万一给派到渣中呢？

放着稳妥的日子不过，为什么非得要去赌一把呢？您毕竟是跨区小升初，赌赢了未必比龙体强，一旦赌输了可就没有机会弥补了。

3、再一点，您是俩娃差两岁，如果大宝小升初去西城了，二宝是否转学？转学的话又面临学校派位的问题，大概率进不去好学校。就算转的学校不错，直升校，西城也是禁止转学生直升的，也就是怎么占不到便宜。但如果不转学，俩孩子的接送怎么办？二宝的小升初也面临和大宝同样的风险，您图什么呢？

4、总之我不理解您的想法，没遇到过这思路。而且从房子角度说，您要承担双份的溢价风险，只能说娃多+钱多就是任性了，所以才加磅下注。我建议是再考虑一下吧，一般没这么干的。另外看房时算算每套房的溢价率，这种时期有可能买到溢价相对低的。

仅供参考。

三

Q:

请问，我现在在朝阳区大屯欧陆经典附近上班，在丰台区三环新城8号院有一套110平房子，无贷款。考虑通勤和孩子上学（京户27年9月上小学）想在单位附近买套房（单位五点下班，最好附近两公里内，这样可以接送孩子，不太想老人一直帮忙带，实在不方便教育孩子）。

手头上100-120万，考虑总价400万以内，用三环新城的房租+两口子公积金基本可以覆盖房贷，要考虑三口人的居住性和将来出手问题。目前看了育慧园西里、安慧东里还有主场和世纪村，请问这边芳草地世纪和陈经纶嘉铭的老破小可以买吗？因为这个预算买老破小可以考虑两居，次新电梯房就只有一居和开间，开间肯定不考虑了，麻烦解惑。

A：

1、老破小没什么不能买的。别带硬伤就行。优势是居住的性价比高，价格走势肯定是跟随板块大盘，朝阳北部的一般不会落后北京平均值。

劣势就是社区条件普通呗，看自己是否接受。然后流动性弱点儿，出手的时候挂牌期长，行情期间的传导排序也靠后。常规建议是出手时尽量选择横盘期，不着急慢慢儿卖才不吃亏呢。

另外安慧东里不算学区房，房价中没有溢价，各项的数值都正常。当然我最近也没算过，应该是都没溢价。

2、另外看房的时候算算租售比，北京平均值现在是600之内，在没硬伤的情况下越低越好。朝阳北部一般在550左右更合适，意味着居住方面的性价比相对高，保值方面也至少不吃亏。

3、商品房的话看自己的喜好，房子是用来住的。保值角度的常规建议是塔楼公寓尽量次选，因为同等价位下无论是保值还是租金一般都不如老破小，顶多是持平。开间的优势就是租金收益高+有可能流动性强，其他方面都普通。

仅供参考。

四

Q:

请问，我想请教您对丰台学区和房子的看法，在南四环一带哪里有算性价比高的学区房？预算不高，400万之内吧，希望能兼顾，小三居就行。教育资源方面不是太强求，看孩子的造化了，清北不敢想，能在北京上个不错的大学就行。您觉得银地家园的丰台五小分校怎么样？和第五实验能比吗？

A：

1、南四环没有普遍意义上的学区房，都不带学区溢价，居住的性价比正常。如果论性价比的话草桥一带的赵登禹学区算相对高的，也就是学校在丰台排名中上，只是对口小区不算学区房而已。400万预算不算低了，应该能买到小三居，就是只能是老小区，找当地中介看看吧。

2、银地的五小分校我不熟，应该都中等吧。但这里的对口中学应该普通，好像很少有为了上学买这里房子的。

3、和第五实验不能比，肯定不是一个级别。第五实验对标的是东西海名校，包括小学和中学。但这里没有明确的学区房，主要生源是丰科园子弟，买了周边的房子也未必能对口入学。

4、另外多说溢价，在“北京上个不错的大学”，这期望值真的不低了。三首一工就算是普娃的天花板，也是牛娃的兜底校。但要想考上这几所大学，如果是普校普班，基本得做到小学班级前三，初中前五，高中前十才有可能，也就是至少在北京孩子中排名前15%，高考则是20%之内才差不多，挺不容易的。

仅供参考。

五

Q:

请问，我已经有北京集体户很多年了，老家买过房，北京没有，因为单位有低价的宿舍。但现在是单位从西城搬到朝阳了，而宿舍在海淀通勤不方便，所以想自己买一套，同时如果能兼顾孩子上学就更好了。孩子两岁，还没上幼儿园，现在准备学区房是不是早了点？

我们首付能有200万左右，上下浮动10万之内。月供能支撑1万左右，总价400万左右。请问如果是想买两居室的话，您觉得在四环内能买到还算宜居的吗？小区尽量新点的，能人车分流最好，因为担心孩子安全。

A：

1、400万，四环内几乎买不到合适的。因为既然是人车分流那基本就是商品房小区了，两居室80多平为正常，单价5万内在东四环不好买到。老小区的话还差不多，面积小总价相对低，但就谈不上人车分流了。

2、另外既然孩子两岁，那准备学区房就早了点儿呗。而且以400万的预算，在哪个区也不太好买到，就算能买到两居也大多都是带硬伤的，并且溢价相对高，在400万中能占到100万左右甚至更高。这部分价值在孩子上学前是发挥不出任何价值的，居住的话性价比低，出租则是租金也低，还要承担保值的风险。考虑好再买。

3、其他我好像没什么建议，您的期望值高了点儿。而且四环的范围也太宽泛了，还是再明确点儿吧。另外也没必要非得强调几环吧？能通勤方便不就得了。

仅供参考。

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