今天我们说地铁扩张。

今天我们说地铁扩张。

过去很多城市修地铁，就像买一碟昂贵的醋，目的是为了吃更贵的饺子，也就是房地产。这个比喻特别准，点透了过去十几年中国城市扩张的核心秘密。

但最近国家发改委调整轨道交通审批政策，好像在告诉所有人，饺子没了，这碟贵醋自然也不需要了。

以前，哪怕是个鸟不拉屎的郊区，没学校，没商场，没医院，只要规划图上画一条地铁线，立马就能挂上地铁盘的名号，卖出好价钱，接着盖起一栋栋高密度的住宅楼。

这套玩法为什么能成？其实很简单，它抓住了新市民的核心痛点，也就是唯一的刚需——通勤。那些刚进城，背着房贷的年轻人，暂时用不上顶级教育资源，消费能力也有限，身体还扛得住，但每天上班下班是雷打不动的需求。

有了地铁，他们甚至连买车的钱都能省。所以一个地铁站，哪怕只是个规划，都有点石成金的魔力，能把荒地变成黄金。

过去城市化飞速发展的时候，这种地铁加地产的模式虽然有点摆不上台面，但从上到下基本是默许的，甚至还变相支持。这套玩法过去可以说屡试不爽，但现在时代变了，这游戏有点玩不下去了。

为什么玩不下去？首先，过去地方想修地铁，考核的关键指标叫预测客流强度，这个东西水分很大，能通过一些手段做出来，比如搞几天免费乘坐活动，或者干脆取消几条平行公交线，把人都逼到地铁里。

可现在问题不一样了。一方面，修地铁的成本越来越贵，地下线路现在一公里造价就能高达10亿到12亿。另一方面，房地产市场进入深度调整，郊区的地不好卖了。你想想，连北京五环外都得放开限购刺激市场，其他城市的情况就更不用说了。一边是成本暴涨，一边是收益锐减，这笔账怎么算都算不平。

所以面对这个新情况，规则制定者就做了个关键调整，把容易操作的客流强度换成了刚性十足的附近区域人口密度。

这个改变意味着什么？几乎从根本上叫停了绝大多数城市往郊区修地铁的念头，因为就算是二线城市的成熟建成区，平均人口密度都很难达到每平方公里1.5万的标准。换句话说，以后想修地铁可以，但只能在市中心那些已经人满为患，没什么空地可开发的地方修，想再靠地铁去郊区圈地卖钱，门都没有。

说白了，过去那种把地铁当诱饵，去郊区画大饼，拉动房地产和土地财政的模式已经走到头了。新规定实质是斩断这种运作链条，因为达到该密度的地区，一般开发程度已经较高，基本不再具备抵押或出让大量生地的条件。地方政府发现无利可图就会慢慢放弃这种模式，从而让地铁从一个金融工具慢慢重新回归到运输工具的本源角色。

总之，开源节流，多挣钱、少花钱，化解债务，防范风险是当务之急，包括大基建。高铁地铁在内的大扩张时代结束了，这是好事还是坏事呢？你怎么看？