保利发展三季报：三个好消息，一个坏消息

10月22日晚，行业TOP1保利发展发布2025年三季报：

2025年第三季度实现营收568.65亿元，同比增长30.65%；利润总额亏损6007万元；归属于上市公司股东的净利润为负的7.82亿元。

在营收保持两位数的增长对比之下，保利第三季度的亏损，乍一看确实非常扎眼。

但从前三季度来看，客观的说，保利的数据还是比较稳健的：

2025年前三季度，保利的签约金额达到了2017.31亿元；实现营收1737.22亿元；归属于股东的净利润还有19.29亿元。

不可否认，保利作为行业TOP1，其财报数据的波动，尤其是利润的波动，直观地呈现了房地产行业周期的残酷。

但我必须强调，周期的残酷，从不是某个行业或者企业的专属困境，而是所有行业在发展轮回中都要直面的议题。房地产尤甚。

而不可否认的是，周期它又很迷人。它能让真正的强者在低谷中积蓄力量，在行业秩序重塑时抢占先机。

周期循环往复，这种共性的轮回，恰恰是行业持续向前的动力。

01

如题，保利三季报的坏消息，就是单季度录得亏损，这确实无法回避。

据我了解，此次保利的单季度亏损，原因有这么几个：

1）单季度不并表项目结转亏损10亿，是拖累业绩主要原因。而并表项目贡献归母净利润约2亿，保证盈亏平衡。

2）由于结转结构问题，本季度结转的并表项目中，亏损项目权益相对比较高，所以归母净利润降幅较大。

但如果要说单季度的亏损会对保利战略基本盘造成什么样的冲击，我认为非常有限。

为什么这么说？主要有2点：

第一，周期切换，利润承压是行业共性。

万事万物皆有周期。房地产行业的调整早已不是个别企业的问题，而是全行业必须面对的系统性挑战。

而对企业来说，在周期的冲刷下不同企业的表现虽然非常分化，但行业周期的传导链条始终存在，早晚而已：

问题房企的困境直接体现为资金链断裂、债务违约、项目停工等显性风险；

而像保利、中海、华润这类龙头房企，由于基本盘扎实，风险意识较强，其压力更多体现在如何穿越周期。

但本质上，它们都在承受着行业调整的压力。这种压力反映在财务报表上，就是地产开发业务利润持续下滑。

图源网络

如图所示：曾经的"利润王"中海地产，销售净利率已经从25%降到了10%以下；如今的”商业之王”华润置地，销售净利率也难掩颓势。

这种行业性的利润承压，是周期转换带来的结构性阵痛，不能简单地等同于是企业经营能力的退化。

我更倾向于它是行业结构调整的必然结果，而非企业经营失序的信号。

第二，从企业战略视角，保利的短期亏损其实是企业主动调整的"阵痛"。

目前来看，导致保利等龙头房企利润承压的核心原因有二：

其一，是存量资产质量的结构性问题，这是历史包袱；

其二，是历史高价土地的结转压力，这是当下难题。

但这些问题并非保利独有。绿城因高价拿地导致的盈利难题、中海利润的逐年下滑，本质上都是这些难题的数据化呈现。

而这两个问题，没有立刻解决的现实土壤。因为当前的房地产行业，还在筑底阶段。

国家统计局数据显示，今年前10月全国房地产销售面积与销售额仍处在下滑区间。TOP10房企中，7家销售业绩同比下降，保利发展与中海等龙头企业也未能例外。

这种筑底趋势，意味着行业未来很难再有V型反转，而是波浪式的爬坡回升。

在这样的行业发展态势之下，优秀的企业会选择直面历史遗留问题：该计提减值的果断计提，该处置的低效资产及时处置，坦然接受亏损。

这种调整虽然会导致短期业绩承压，但却是企业轻装上阵、应对未来的必要步骤。

正如煤炭行业在几年前的周期震荡，当时几乎所有煤炭企业都经历了大幅亏损。但正是这种痛苦的调整，煤炭行业才逐步化解了过剩产能，为后续的盈利复苏奠定了基础。

且在经历了过这样一次浓度和烈度都极其强烈的行业出清后，煤炭行业的格局也开始逐步稳定，行业的盈利质量又上了一个台阶。

如今的房地产行业，正经历着与当年煤炭行业相似的过程。但不是所有企业都有主动调整的勇气和能力。

在努力求存面前，利润只是个面子。在大的行业周期冲击之下，在安全和发展之间，首要的是安全，因为没有安全，就根本没有理由谈发展。

用发展的眼光解决问题，用时间换空间，这才是保利真正牛的地方。

02

正如开头所说，保利的三季报虽然录得单季度亏损，但它并非毫无亮点，更多的是好消息。

对当下的保利来说，历史问题要解决，未来的发展也要打好基础。

用保利自己的话说就是：

公司将积极应对行业市场变化，持续推动存量焕新去化、做优增量投资，保持经营稳健，持续提升发展质量。

我用自己的话翻译一下就是：销售要稳，经营要好，结构要调。

而这三个方向，正好都能在保利的三季报中找到亮点。我们一个个来看。

1、销售要稳。

这个不用再过多解释，懂得都懂。

我就说一句，稳住销售规模、稳住行业领先地位，对保利来说就是胜利。

虽然从目前看，这个销售短期可能带来的利润增量有限，但销售的顺畅，规模的维持都能让保利有了更多调整和腾挪的空间，也能赢得更多的战略先机。

2、经营要好。

对当下的房企来说，经营好不是说利润好，而是现金。因为利润换不来安全，但现金可以。

现金为王，几乎是当下所有人的共识。

而拥有充足现金储备的房企，既能保证企业当下的安全，也护航企业长远的发展。

保利的经营有多强，这里我给三个数据。截至2025年前三季度：

1）经营活动现金净流入为69.77亿元，较去年同期增加229.59亿元；

2）保利在手货币资金：1226.46亿元；

3）保利回笼资金规模：1941亿元，回笼率高达96%。

3、结构要调。

这里的结构，不只是土储结构，还有产品结构。

在土储结构的调整上，保利是两步走策略：

1）已有土地储备的调整：未开工的项目，积极推进“调转换退”来盘活资源；已经开工的部分项目，会通过 “老盘新作”“存量焕新” 提升产品竞争力，帮着推进销售、去库存。

2）持续加大对核心城市的布局调整。2025年前三季度，保利新增土地总获取成本603亿元，均位于38个核心城市，51%投资金额位于北上广一线城市的核心区域核心板块。

而正是这种前瞻性的土地储备布局和产品力，稳住了保利的销售基本盘。2025年前9个月，保利在上海卖了344亿，在广州是296亿，均位列TOP1。

发现没有，因为有销售，所以现金流充沛；因为现金流充沛，所以有钱持续加大核心城市的布局和锻造产品力；因为布局得当和产品力提升，又为保利的销售提供源源不断的动力。

这才是保利的飞轮。

即便利润规模在行业性承压之下不可避免地受到冲击，但其行业TOP1的地位至今无可撼动。

03

结语：

周期从未真正摧毁一个行业，它只是淘汰那些没有做好准备的企业，筛选出真正具备韧性的强者。

高盛预计，到2035年头部10强房企全国市占率将达到50%。而截止2025年9月底，头部10强房企整体行业市占率才23%。

换句话说，留在牌桌上的企业会有更大的春天。