保利怡璟湾｜十月豪宅聚焦@官方售楼处发布：细节见传奇！

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2025年9月2日，位于荔湾区石围塘地铁站旁的一宗宅地成功出让。

位于荔湾区的石围塘AF0107048地块被广州国贸房地产有限公司（厦门国贸）以5.0574亿元拿下，折合楼面价为21500元/平米。

这是石围塘板块近2年半后再次有宅地出让，上一次是2023年4月13日广州建工联合体拿下的桥梓大街南侧AF010645地块（楼面价21999元/平米），即建鑫·如意芳华。

地块体量小，周边置换需求较大，具备快销可能。

地块俯瞰

该地块距地铁11号线石围塘站D出口不足100米，可快速抵达白鹅潭核心区，享受万象城、白鹅潭艺术中心等高端配套。地块距荔湾区政府约400米，距珠江后航道约500米，且临近在建中的如意坊隧道，该隧道开通后将显著提升珠江南北两岸老西关与白鹅潭之间的通行效率。

地块紧邻山村片区城市更新项目，该项目旨在打造广州“岭南茶商都”的核心空间载体，预计将带动区域城市面貌与商业氛围的整体提升。

项目基础信息

占地面积：9007.07㎡

容积率：≤3.0

建筑控高：80米

建筑面积：≤23522.67㎡

楼栋：26层，2栋楼，两梯五户设计，总货量预计250套

户型：约73平三房、87平四房、106平四房三个户型

使用率110%起步，最高120%

根据此前的石围塘效果图来看，地块会做两栋住宅楼，按梯次整体抬高。

1、交通：项目距离白鹅潭CBD核心区约1公里，出门往东约200米就是地铁11号线石围塘站，一站就到万象城、大湾区艺术中心等。近距离共享白鹅潭心脏区域的高端配套，近地铁，日常通勤也很便利。在建的如意坊隧道也在附近，开车到老西关只要几分钟，过江去往越秀、天河也会比现在快很多。

2、商业：项目地块处于白鹅潭沿江带，区位不错又有江景，距离万象城1个站，太古里2个站，前者26年正式开业，后者年底就会有首开区先开业。

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此前万象城还爆出建设跨江缆车，直接串起一江之隔的沙面、永庆坊，值得期待。据悉，广州聚龙湾太古里首期预计年底开业，被爆出四大重奢巨头或将齐齐聚首。

据爆料，爱马仕、香奈儿、LV、Dior四大重奢巨头，将这里再度聚首，并打造独栋旗舰项目。

整个白鹅潭近两年迈入了密集的兑现期。

不同于其他板块的画饼，这里是实打实的“重奢商业+三江汇聚+文旅+居住”全域升级。

3、教育：项目的学校要等一等，在调整规划方案上有提及地块北侧的030地块，规划了一所小学。周边教育配套：林凤娥小学、荔湾区同心学校、新隆沙在建24班初中学校广东实验中学(高中全区统筹)等。

在售产品

1、2栋户型分布一致，主打建面约73-87-106㎡三四房，总计250户。

约73㎡3房1.5卫，4条梯腿，100套；

约87㎡4房2卫，4条梯腿，100套；

约106㎡4房2卫，2条梯腿，50套。

| 来源招标文件，最终以项目公布为准

约73㎡三房，两个户型相似，主卧可以实现270°观景，还有衣帽间和独立卫生间。不过，独卫面积较紧凑，难做干湿分离。

| 约73㎡户型一

| 来源招标文件，最终以项目公布为准

|约73㎡户型二

| 来源招标文件，最终以项目公布为准

约87㎡则是4房2卫，但两个户型差距较大，其中一个是拥有独立玄关的竖厅。

另一个户型则是单边位，做到南北对流；且主卧观景面、采光面更广，是小户型难得的U型采光。

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| 约87㎡户型一

|来源招标文件，最终以项目公布为准

| 约87㎡户型二

| 来源招标文件，最终以项目公布为准

约106㎡，只有一个户型，同样是单边位。

四房设计，南北对流，阳台约有7米，横跨客厅、卧室；每个房间也更加宽敞，居住舒适度相对更高。

| 约106㎡户型图

| 来源招标文件，最终以项目公布为准

项目产品使用率均超110%，最高可达120%。

约73㎡，使用率约116%；

约87㎡，使用率约114%-120%；

约106㎡，使用率约112%。

对比旧规产品，优势依旧很大：

优点总结

1、地段与交通优势 ：距离地铁11号线石围塘站仅200米左右，属于地铁上盖物业，出行便利，可通过地铁快速到达珠江新城、琶洲等核心区域。临近在建的如意坊隧道，通车后将进一步缩短与老西关、越秀、天河的通勤时间，提升跨江通行效率。

2、配套资源丰富 ：周边有聚龙湾太古里（2025年底开业）、白鹅潭万象城（2026年开业）等大型商业综合体，未来将形成高端商业集群。

3、教育配套方面，地块北侧规划有小学用地，周边还有林凤娥小学、荔湾区同心学校等教育资源，覆盖幼小初全龄段。

景观与江景资源 ：距离珠江后航道约500米，高层北向单位可享二线江景，部分中高层住户还能在家观赏白鹅潭烟花汇演，景观资源稀缺。

4、产品定位精准 ：主打73-106㎡小户型，精准填补荔湾小户型供应缺口，满足刚需和刚改客群需求，总价门槛较低，预计277-455万可上车。采用“小盘快打”模式，规划2栋住宅楼，开发周期较短，能快速推向市场。

5、旧改红利支撑：地块紧邻山村旧改项目，旧改拆迁户将释放大量购房需求，为项目提供天然客户基础，增强市场竞争力。

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缺点总结

1、周边环境与城市界面：当前周边以茶叶城、物流园、城中村为主，城市界面较杂乱，短期内难以快速改善，可能影响居住体验。

2、学校落地时间不确定 ：虽然地块北侧规划有小学，但具体建设进度和开学时间尚未明确，对于有子女教育需求的购房者来说，存在一定不确定性。

3、小区规模较小 ：总建面约3.5万㎡（含地下室），仅规划2栋住宅楼，小区规模较小，绿化面积和公共配套可能相对有限，居住舒适度可能受到一定影响。

项目总结

石围塘地块主打刚需、刚改面积段，同板块竞品有建鑫如意芳华，不过石围塘地块位置更好，入场总价更低，预计会吸引更多刚需买家。

目前339万进场，预计开盘价在3.8-4万/平。也算最近白鹅潭恶心的小户型了，要知道同样保利置业操盘的翡丽甲第价格会在8-10万+，而且目前已经认筹400+

看看周边新盘

1、建鑫如意芳华339万起，直降30万！

2、新世界天馥，对口西关培正小学（省一级），300米5号线滘口站步行可达，地铁站旁就有现成商业。现在也是280万起买三房76方，89平320万。

3、需要大社区、高使用率的，建议选择万科傲璟，户型使用率最高120%，楼下就有社区园林、会所、商业等配套，书包省实。不过价格就贵一点74方三房要380万左右，85平415万起，96方460万起。

4、力诚榕城湾，115平410万，新规92平4房360万。

5、保利花语和岸，目前113方清盘500w内起，比之前便宜了50，136平730万左右。

6、星河江缦，少量房源，现房，179平720万左右，207平950万左右。

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