为催物业费，物业有权断水断电、限用电梯吗？

为催物业费，物业公司一言不合，竟然断水断电，还不让乘电梯，如此方式催缴，合法吗？

今天，江苏省高院公布了一起典型案例，明确了这类行为违法，以及业主遇此情况该如何维权。

2024年10月，高某通过司法拍卖平台成功竞得一套房屋，法院出具裁定书确认该不动产归高某所有。拍卖公告中明确：可能存在的物业费、水、电等欠费均不包含在拍卖的成交价中，由买受人另行支付、自行承担。拿到法律文书的高某满心欢喜，计划尽快装修后出租。

11月26日，高某联系小区物业公司，申请开通水电以进场装修。物业公司却拒绝高某的要求，称该房屋拖欠物业费，要求高某先结清欠款，否则不予办理。与此同时，物业公司采取了停水停电措施，且不给高某电梯卡。在高某已预交水电费、要求上门查看管道的情况下，物业公司迟迟不安排工作人员上门排查。

高某通过社区居委会、住建部门等多渠道反映情况，12月3日，物业终于为高某开通了水电和梯控。本以为风波就此平息，可没过几天，物业公司又以高某“未办理装修手续”为由将房屋断电。

高某前往物业办公室进行协商，并签署了《办公用房装修管理服务协议》等材料，协议中提到“装修前需交纳装修保证金”，但未明确具体金额。次日，物业公司根据该协议要求高某交纳装修保证金，高某认为物业要求不合理，拒绝支付。装修计划再次停滞，物业公司一直未给高某恢复电力供应和电梯使用权益。

多次协商无果后，高某于2025年5月将物业公司告上法庭，要求对方停止侵权、保障水电和电梯使用权益，赔偿因装修延误产生的5个月租金损失共10000元，并赔礼道歉。

Q

物业有权停水停电、限制使用电梯吗？

《民法典》第944条第3款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

法院审理认为，物业公司作为物业服务提供方，负有保障业主合法权益的义务，不应当有目的、有前置条件地选择其服务对象。拍卖公告中明确物业欠费由买受人承担，物业公司可依法与高某沟通协商或通过诉讼方式主张权利，但不可将交纳物业费作为办理供水、供电等的前置性条件。

水电供应是基本的民生保障，水、电、气、热等资源属于公共服务范畴，物业服务人并非公共服务提供者，无权擅自中断供应；同样，电梯属于业主共有部分，其使用涉及业主共有和共同管理权利，物业公司亦无权单方面作出限制使用的决定。

关于装修保证金，法律并未明确规定其交纳义务及交纳标准。在符合地方法规的前提下，物业与业主、装修公司等可自行协商约定，物业可通过沟通、书面催告、起诉等合法方式主张权利，但不得采取停水电等侵权手段强迫交纳。

本案中，物业公司以“前业主欠交物业费”“未交装修保证金”等为由，采取断水电、限制电梯使用等措施，已构成侵权。

Q

损失如何计算？

关于原告主张的5个月租金损失，法院认为，物业公司的侵权行为导致高某装修延误，客观上造成经济损失。综合侵权行为的持续时间、实际影响以及房屋面积、装修进度、相关区位房屋租金水平，基于公平原则，酌情认定每月租金损失1000元，合计赔偿5000元。

鉴于房屋供水已恢复，法院最终判决：物业公司立即停止对高某房屋的停电及限制电梯使用行为；赔偿租金损失5000元；并以书面形式向高某赔礼道歉。一审宣判后，双方均未上诉，判决现已生效。

针对此案，法官表示，物业服务的根本在于保障业主正常生活与房屋使用权益。物业服务企业应当恪守法律底线、明确行为边界，端正服务意识、依法规范履职，禁止滥用管理权限、使用变相催交的不合理限制措施侵害业主合法利益。业主也应积极配合物业服务企业相关管理要求，共同营造和谐有序的居住环境。

在此提醒，司法拍卖购房者竞拍前务必仔细阅读《拍卖公告》等相关文件，特别是关于物业费、水电费等历史欠费的责任条款。建议竞拍人提前通过现有渠道或向法院了解欠费情况，并将其纳入购房成本综合考量，避免后续产生纠纷，实现安心置业。

江苏广电总台荔枝新闻中心记者丨郭奉铭

综合｜ 江苏高院 昆山法院