一文读懂，深圳湾澐玺能不能买，解析深圳湾澐玺优缺点！

深圳湾澐玺是南山后海的一个高端住宅项目，具有地段稀缺、产品品质高、配套成熟等优势，但也存在居住密度大、性价比与流动性受限等不足。以下是对该项目优缺点的详细分析：

优点

地段稀缺：位于后海总部基地，是该片区最后一块含住宅用地，汇聚了腾讯、阿里等巨头企业总部，土地稀缺性决定了其高端定位。

产品创新与品质高：采用全玻璃幕墙搭配 “竹韵” 曲线立面，5 栋 150-250 米的超高层塔楼形成错落布局。户型实用率高达 92% 以上，3.3 米的住宅层高和 270° 环幕阳台设计，强化了空间的奢华感。

配套成熟：1 公里内有深圳湾万象城、海岸城、来福士广场三大顶奢商圈；教育资源丰富，隶属于南二外集团学区，周边还有荟同学校、哈罗国际学校等；3 公里范围内有南山区人民医院等三甲机构；高层房源可 270° 俯瞰深圳湾海景、人才公园及深圳湾大桥，步行 800 米可直达深圳湾文化广场及人才公园。

开发商实力强：由华润与中海双央企联合打造，资金实力雄厚，融合了华润在高端住宅打造上的经验和中海的工程品质把控能力。

立体配套体系：打造了 “地面 - 空中 - 地下” 立体配套体系，空中层设置星空会所、架空泳池和空中连廊，直接连通人才公园；地面层规划户外花园、儿童探索乐园和艺术空间；地下车库预留智能驾驶车道，还配备量子安全系统保障信息安全。

缺点

居住密度大：容积率达 7.59，远超深圳普通豪宅 3-5 的容积率水平。5 栋超高层塔楼规划了约 601 套住宅，加上 7 万㎡的商务公寓，整体居住人口密度较高，可能会影响社区的私密性和舒适度。

性价比与流动性受限：总价门槛高，市场普遍预估均价 15-20 万 /㎡，总价 2700 万起，部分超高区单位或突破 2 亿元，流动性受限，未来转手时可能面临买家稀缺的问题，尤其是在房地产市场调整期，高价豪宅的变现难度会显著增加。

短期环境干扰：项目周边写字楼密集，工作日人流量大，可能影响居住的静谧性；登良路主干道的车流会带来一定的噪音和尾气污染，低楼层受影响更明显。此外，周边仍有部分工地处于建设阶段，预计施工周期将持续至 2026 年，短期内可能面临粉尘、噪音等施工干扰。

深圳湾澐玺售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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在深圳湾核心区，澐玺项目以"左手繁华、右手自然"的独特格局，打造180-380㎡一线海景奢宅，8.2米全景客厅直面湾区天际线，步行即达15公里滨海长廊与后海商务区，坐拥万象城商圈与名校医疗资源，诠释城市与自然共生的顶豪生活范本

深圳湾澐玺项目坐落于深圳市南山区后海核心区，东临深圳湾公园，西接后海总部基地，北靠人才公园，南望深圳湾海域，占据粤港澳大湾区城市群的核心区位。项目由华润置地开发，定位为高端滨海综合体，融合了住宅、商业、艺术空间等多重业态，是深圳湾片区稀缺的临海住宅项目之一。

最新消息：【深圳湾 · 澐玺】户型尺寸图全面曝光，邂逅湾区盛景，开启奢雅生活新序章！

深房团购2025年10月11日 11:00广东

最新消息

深圳湾备受瞩目的新豪宅 ——澐玺花园最新消息来了，预计在10月中秋后春笋开展厅，预计11-12 月推售。

首推北地块2栋，共348户，面积段为约209-269-294-304-375-403-500-700-1050㎡

分为高低区设计：

· 低区5F起（150米以内）是约209-304㎡四房以上大户型；

· 高区42F起（150-200米）是约370-375-403㎡4+1房五卫+家庭厅+家政套间；

· 超高区58F起（200米以上）是约500-700㎡顶级大平层；

· 顶楼Penthouse约1050㎡顶奢大平层

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2024 年 12 月 2 日，华润置地 & 中海地产联合体历经 295 轮激烈举牌，以 185.12 亿元总价斩获深圳湾 T107-0107 宗地 —— 这宗起拍价 126.52 亿元、溢价率 46.3%、楼面地价 70388 元 /㎡的地块，不仅刷新深圳涉宅地块成交总价纪录，更是 2024 年全国最贵宅地。如今项目正式定名【华润中海・深圳湾澐玺】，限高250米，无价格限制，不受“70/90”政策约束，无保障房，遵循新规范设计。

项目介绍

项目由五座150-250米塔楼组成，采用错落布局和平面退台设计，以优化深圳湾景观视野。

1栋公寓250米，4栋住宅分别150米、200米、200米、240米。层高3.3米，约40-70层（不含底商）

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容积率7.59，限高250米，无价格限制，不受“70/90”政策约束，无保障房，遵循新规范设计。

项目占地面积约3.9万㎡，总建面约26.3万㎡，其中住宅约17.7万㎡，商务公寓约7万㎡，商业约1万㎡。

根据KPF建筑设计事务所（Kohn Pedersen Fox Associates P.C.）释放的中标方案，项目将按第四代住宅标准设计，五栋住宅楼采用全玻璃幕墙设计，大部分户型都有大阳台，70%户型可270°无遮挡俯瞰深圳湾海景。
其设计以“竹韵”为灵感的外立面，搭配垂直空中花园体系，不仅每层都有空中院落，还设置了星空会所、架空泳池等共享空间，将传统围合感与现代美学完美融合。

深圳湾澐玺平面图

｜PLAN

【仅供参考】

预计项目首推北区1栋（63F）和2栋（52F）约348套，分为高低区设计

· 低区5F起（150米以内）是约209-304㎡四房以上大户型（209㎡四房三卫+家政，269㎡四房三卫+家政套间，294-304㎡四房四卫+家政套间）；

· 高区41F起（150-200米）是约370-375-403㎡4+1房五卫+家庭厅+家政套间；

· 1栋有超高区57F起（200米以上）是约500-700㎡顶级大平层；

· 两栋顶楼都有Penthouse，约1050㎡顶奢大平层，估计要2个意思以上了，这应该是深圳大平层住宅的顶尖天花板没有之一。

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区域介绍：

经过十多年发展，现在的深圳湾已经成为深圳集产业、居住和人文为一体的核心片区。板块功能分为四大区——金融商务区、文体中心区、住宅区、口岸区。

金融商务区，即深超总基地和后海总部基地，这里云集了中兴通讯、招商、中国电子、阿里、中建、中铁等知名头部企业，主打总部经济、科技创新、金融服务以及互联网和新一代信息技术等产业。

文体中心区和口岸区，即深圳湾公园、人才公园和深圳湾体育中心，深圳湾口岸等。其中深圳湾口岸是深圳西部现状唯一陆路口岸，与香港隔湾相通。向北串联起留仙洞、高新区、后海、深超总等科技研发高地；向西联系蛇口及前海自贸区、宝安中心区；向南与香港西部地区对接。

交通配套：

地铁：后海沄玺花园距离2号线登良地铁站C出口仅一路之隔，1站换乘11号/13号地铁线，

1站抵达深圳湾万象城（后海站），3站达福田CBD（车公庙站）、前海合作区（前海湾站）。

自驾：周边分布有多条高速/快速路及区域主干道，如西侧是后海大道，北侧是滨海大道、南侧是东滨隧道，去往南山科技园13分钟，去往前海、福田、宝中大概在15-20分钟。

商业配套：

项目2公里内覆盖万象城、海岸城、天利名城、来福士广场、宝能太古城、卓越INTOWN、蛇口招商花园城等多个大型购物中心，顶奢消费场景密集。

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教育配套：

项目周边有北师大附小，南山外国语学府学校，南二外学府中心南油小学，深圳大学附属后海学校，北师范大学附中，深圳湾学校等。

（仅供参考，学区划分以教育局公告为准）

公园人文：

项目周边有保利剧院、人才公园、深圳湾体育中心、深圳湾滨海休闲带，另外有深圳湾广场、东角头歌剧院、深圳科技生活馆、深圳创意设计馆、南山少儿图书馆城市级配套咫尺尽享。

距离项目3公里范围内有南山区人民医院、蛇口人民医院、深圳大学医院、南山区妇幼保健院，可满足居民日常看病就医需求。

项目优势：

1、位于深圳湾核心地段，是后海总部基地最后一块含宅地王，周边汇聚80多家世界500强华南总部，产业能级高；

2、由华润置地与中海地产两大央企联手打造，品牌背书强大；

3、全玻璃幕墙设计，实用率高达92%以上，主力户型为200㎡以上大平层；

4、第四代住宅标准打造，拥有空中院落、星空会所、架空泳池等特色设计；

5、2号线登良地铁站无缝对接，1站直达后海枢纽；

6、配套优质，万象城、海岸城、来福士广场三大顶奢商业，步行800米可直达深圳湾文化广场及人才公园；

项目不足：

1、预估均价和总价较高，面积段也是200平起步，上车难度大；

2、容积率7.59，每层8户的布局，居住密度较大，可能会影响居住的舒适度，低楼层采光和景观也可能受到一定影响；

3、中低层受东侧阿里中心、中建科工大厦遮挡，景观视野会受到一定影响；

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