不乐观！上海楼市将迎大洗牌！二手房东更难了...

2021年，上海商品房销售开始实行“积分制”，认购率超过130%的楼盘将限售五年。

据估算，2026-2028年全市将有约12.5万套次新房解禁，其中2026年约有3.36万套。

明年开始，上海楼市将面临“增量”和“存量”两大挑战。

这些5年限售的次新房，会对上海二手市场造成多大冲击？

根据网上房地产数据显示，2021年上海触发限售的有121个楼盘，约33651套新房。

数据整理自网上房地产

触发限售的项目如下

从区域分布看，浦东、闵行、宝山、嘉定和青浦是“重灾区”，尤其是外环外板块，占总解禁量的60%以上。

与限售政策出台时的狂热不同，当前上海楼市正经历结构性分化。

核心区豪宅价格持续攀升，而远郊区域库存积压；二手房市场“以价换量”成为主流，一二手也几乎没有倒挂了。

那么等到明年，2021年限售的次新房“名正言顺”进入二手市场， 哪些板块可能要遭遇踩踏呢？

首先要明确，明年这3万多套房不可能全部拿出来卖，毕竟一部分人买来是自住的，短期内不太可能置换。

但架不住有些投资客多的板块业主来个集体降价砸盘，次新房市场现有的价格体系很可能被击破！

前文也提到，浦东和青浦是两个限售房重灾区，尤其是浦东唐镇和青浦徐泾。

2021年，青浦5046套新房触发5年限售，其中 徐泾3955套新房全部触发积分和限售 。

并且在之后的3年里，徐泾95%新盘也都触发限售，所以 这几年里徐泾几乎没有可以拿出来挂牌的次新房！

巅峰时期，这里的二手房单价一度卖到10万+，对比当时单价6万的新房均价，3-4万/㎡的倒挂听上去真是赚麻了~

现在 回过头来看看， 当年徐泾高倒挂红盘明年解禁后流入二手市场还有得赚吗？怕不是要高位站岗了...

浦东唐镇同徐泾，也面临同样的情况 ，2021年有 2561套 限售新房。

加上未来唐镇北侧区域，上海金城规划区域内还有近20幅已规划的涉宅用地，未来几年新房供应量将 超8000套 。

唐镇金城规划示意图

这意味着 2026年唐镇除了可能迎来投资客集中抛售，还会遇上新房天量供应 ，届时大概率 会引起“踩踏”， 没有价格优势的二手房价格可能会进一步崩溃 。

同时，由于2021年上海楼市太过火爆，崇明、金山、临港也有可以触发限售的新盘，共有 2937套 。

但是由于这些远郊区域目前新房去化都很困难，次新房想要脱手甚至还想赚钱几乎是不可能的事情，业主可能要折价卖了！

比如临港的电建地产·泷悦蓝湾，2021年开盘价2.3万/㎡，最新同项目未限售房源成交只有1.78万/㎡，滴水湖馨苑的成交价全部跌破3万/㎡，高价买入并限售的房东们亏麻了...

黄浦、静安等核心区解禁房源约3769套，不足总量的11%，即便解禁也难以撼动其价格体系。

说完了局部市场，我们再来看整体市场的影响。

从解禁房源的户型来看，建面约90-120㎡房源占比较多，与当前二手房主力成交面积高度重叠。

部分区域楼盘解禁后，区域挂牌量将翻倍，或倒逼房东降价加速置换。

但从全市层面看，2025年二手房成交预计达28万套，3.24万套解禁房源占比仅12%，难改“量升价稳”主基调。

而且面对潜在的市场冲击，上海早已提前布局。

2025年8月，上海出台政策，放开外环外限购，社保满1年即可购买，还包括公积金可支付首付，最高贷款额度提高到216万元，二套房利率按首套标准执行等。

这些政策旨在刺激需求，为解禁潮带来的供应增加提前构筑“防塌方护城河”。

政策调整的深层目的是“救人”大于“救市”，避免普通家庭房产财富蒸发成负资产。这些措施可释放约15万潜在购房需求，帮助市场平稳过渡。

总的来说，当我们回顾上海楼市，发现从大热到大冷，再到现在回暖也不过4年多而已。

当年都觉得稳赚不亏的上海楼市，现在看来却各有千秋。

对于想买房的人来说，如果不着急自住，或许可以再等等2026年这个捡漏的好时机。

你对明年解禁后的二手市场怎么看呢？