尾盘搭上“好房子”东风，北京缦云one调规方案收57条公众反馈

北京进深 徐迪 北京缦云one收官3栋楼调规近5个月，反馈意见出来了。

10月23日，北京规自委通州分局发布了关于《北京城市副中心0401街区FZX-0401-6081地块R2二类居住用地项目设计方案》公示意见反馈情况的通告。

项目公示期间共收到公众反馈意见57条，共涉及7个方面：

1、关于建筑日照问题。

建设单位及设计单位意见：建筑日照计算符合《建筑日照计算参数标准》DB11/T 1627-2019，经日照分析软件（众智日照分析软件V13.0）测算，满足《住宅设计规范》DB11/1740-2020（备案编号：J15036-2020）8.1中每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照，且日照标准不应低于大寒日日照时数2小时的日照要求。

2、关于东、西两侧建筑退线问题。

建设单位及设计单位意见：本项目东、西两侧建筑退让城市道路距离均大于3米，满足《北京地区建设工程规划设计通则（2003版）》第二章第三节2.3.2条退让规划道路红线距离的相关要求。

3、关于停车位问题。

建设单位及设计单位意见：本项目按照居住不少于1.2辆/户、配套公建不少于65辆/万平方米的指标共配建1015辆机动车停车位，符合相关要求。

4、关于低基配电室设置问题。

建设单位及设计单位意见：本项目范围内规划3座低基配电室，结合公众反馈意见并与相关部门对接研究后，将项目一期2座低基配电室在地下一层设置，项目二期1座低基配电室在地上设置。

方案调整后项目绿地率不低于30%，符合规划要求。

分局意见：建设单位和设计单位意见属实，已与通州供电公司会商，予以采纳。

5、关于街坊路实施利用问题。

建设单位及设计单位意见：落实上位规划条件要求，本项目范围内包含2条街坊路，后续由我单位进行建设、养护和管理，建成后面向公众开放。

6、关于用地手续问题。

建设单位及设计单位意见：本项目用地为建设单位自有用地，该地块已于2001年通过协议出让方式获得国有土地使用权，并已办理《国有土地使用证》，无需再通过市场招拍挂出让方式获得。

7、关于施工期间空气污染及噪音扰民问题。

建设单位意见：（1）在施工过程中，我单位将加强对施工车辆的出入管理，保证周边居民安全正常出行。（2）本项目在施工过程中将严格依据国家及地方标准进行管理，对扬尘、噪音、震动、光污染等施工扰民内容采取有效控制措施。

分局意见：有关施工期间空气污染及噪音扰民问题，以住建、生态环境部门意见为准。

北京缦云one所在北京城市副中心0401-6081地块，成交于20多年前，是合生创展通州永顺300亩土地中的一幅。

2001年拿地当年即取得规划许可证，但后续的拆迁时间较为漫长，又经历了副中心的规划变更等。

直到2023年7月，随着项目一期地块上的永顺中心小学迁出，项目才正式进入开发阶段。

6081地块即永顺中心小学原址，开发为缦云ONE项目，并于去年5月取得预售许可证。

项目规划11栋6-23F洋房及高层，共626套住宅（调整后为623套）。

容积率2.8，产品为缦云系的豪装改善大平层，主力建面199-350㎡，层高3.3米，一梯一户。

目前已有8栋楼取证入市，共342套房源，预售均价7.2万元/㎡，在通州属于顶豪产品了。

除3#楼为14F小高层，10#楼为23F高层外，其余6栋均为6-9F洋房产品。

截至10月23日，网签195套，去化率57%；

成交均价6.85万元/㎡，网签金额总计30.08亿元。

今年年6月3日，项目重新调整了设计方案，主要涉及未取证的3栋楼，位于小区东侧，均为高层产品。

本次调规，一是结合《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》等文件，在部分楼栋设置开敞阳台、底层架空、邻里共享公共空间，进一步提升立面品质。

二是将原2处地下低基配电室调整至地上，建筑面积共计约302㎡；将原1处地上低基配电室与开闭站进行分开设置，开闭站建筑面积不变，低基配电室建筑面积约180㎡。

三是结合实际需求，对设备平台、地下轮廓、楼座位置、绿地面积、户数等方面进行了调整。

调整共有9处，其中3处为住宅楼调整，涉及1#、5#和11#楼，位于小区东侧位置，目前均未取得销售许可证。

1#住宅楼：

1、一层部分功能调整为架空层及邻里共享公共空间；

2、南侧防火挑檐及飘窗调整为开敞阳台，北侧增加设备平台；

3、原建筑幕墙构造面积计入容积率调整为不计容。

调整后：一层层高由3.3米变更为4.2米，总建筑高度由60.15米变更为61.15米，建筑位置较规证图向西平移0.5米；

地上建面变更为26432.81㎡，共计减少566.06㎡。户数由106户，调整为103户。

5#住宅楼：

1、一层部分功能调整为架空层及邻里共享公共空间；

2、南侧防火挑檐及飘窗调整为开敞阳台，北侧增加设备平台；

3、原建筑幕墙构造面积计入容积率调整为不计容；

4、原建筑层数20层调整为22层。

调整后：一层层高由3.3米变更为4.2米，总建筑高度由66.75米变更为74.35米；

地上建面变更为11101.66㎡，共计增加808.31㎡。户数由40户，调整为43户。

11#住宅楼：

1、一层部分功能调整为架空层；

2、南侧防火挑檐及飘窗调整为开敞阳台，北侧增加设备平台；

3、原建筑幕墙构造面积计入容积率调整为不计容。

调整后：一层层高由3.3米变更为4.2米，总建筑高度由77.45米变更为77.65米；

建筑位置较规证图向北平移0.5米，地上建面变更为28198.85㎡，共计减少724.01㎡。户数由138户，调整为135户。

此外，1#楼东侧的社区服务用房受住宅建筑轮廓变更影响，同步调整了层高，首层由3.3米调整为4.2米，总高由7.45米变更为8.35米，地上建筑面积不变。

另外新增S3、S4和S5#配电室，原低基配电室设置于地下车库内，按照电力部门要求配置。新增配电室置于地上绿地空间，调整后计容面积合计增加约482㎡，绿地率面积减少约115.6㎡。

由于新增配电室，室外运动场地位置调整，占地面积和绿地率不变。

小区东南角的机动车出入口距离道路口由规证图中的6.5米，调整为7.6米。

调整后，全区总建面增加约50平方米至233676.82㎡，其中：

住宅建面减少481.76㎡，变更为145381.39万㎡；

配套面积增加517.76㎡至1833.33㎡；

总户数由626变更为623户。

北京缦云one于2024年5月1日首次取得预售许可证，首批房源包括2#、3#、7#、10#楼共4栋218套，目前网签171套，均价6.85万元/㎡；

2025年3月4日4#、9#楼共50套取证，目前网签13套，均价6.86万元/㎡。

2025年4月23三批次6#、8#楼共74套取证，网签11套，均价约6.87万元/㎡。

本次涉及调整的3栋住宅楼尚未取证，为该项目的收官房源。