供给结构多元化 | 2025年10月住房租赁发展报告

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（来源：观点）

摘要：住房租赁企业以运营与品牌为核心竞争力，成为激活资产潜力、提升资产综合效率的核心发动机。（报告期：2025.09.17-2025.10.22）

广州支持存量商办改建租赁住房，50城住宅租金环比及同比均下滑

观点指数 据观点指数不完全统计，2025年9-10月中央及地方主要聚焦于政策指引、管理规范、市场供给、存量盘活、税收支持、权益保障等方面，出台新规或举办相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。

数据来源：观点指数不完全统计

期内，住建部发布关于二十届中央第三轮巡视整改进展情况的通报，其中提及通过加快构建房地产发展新模式、大力推进“好房子”建设、改进住房保障工作、加强城市更新和城市管理工作等举措，推动行业健康发展。

与此同时，金融支持力度持续加大。据金融监管总局披露，截至2025年9月，我国通过多措并举稳定融资，累计为保障性住房、城市更新、住房租赁等“三大工程”提供资金支持超过1.6万亿元。‌租赁性住房贷款年均增长率达52%，推动住房租赁市场快速发展。‌

地方层面则聚焦供给扩容与运营规范两大关键环节。

在供给端，存量盘活与收储成为核心路径。9月24日，广州市规划和自然资源局发布《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》，明确支持存量商办物业改建为保障性租赁住房，以推动职住平衡。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金的走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

2025年9月，50城住宅平均租金单价为31.15元/平方米/月，环比及同比均出现不同程度下滑，跌幅分别为3.06%和5.48%。

一线城市平均租金单价环比下跌6.95%至85.35元/平方米/月，对比上年同期下跌超10%，且北上广深四城均出现环比及同比双下滑。

从数据来看，重点城市租赁市场整体仍处于调整恢复阶段，毕业季期间租金出现短暂回暖后继续延续下行走势，超半数重点城市住宅租金出现普遍性下滑，预计第四季度，重点城市租金仍将维持低位震荡，尤其是非核心城市和郊区房源，可能面临更大的降价压力。

多元主体协同，合作深耕迈向高质量发展

企业经营方面，据观点指数不完全统计，9-10月住房租赁企业动态以战略合作为主，包括项目合资、品牌引入、政企合作及新公司设立等，企业通过资源整合提升市场的竞争力。

数据来源：观点指数不完全统计

其中，国企与专业运营商的优势互补成为核心合作范式。期内深铁集团与万科泊寓签署《深铁前海时代4号地块商务公寓运营管理服务协议》。

与此同时，今年9月，朗诗绿色生活与北京观世景公司就首都观音堂集体土地租赁住房项目达成全面战略合作。双方以长租公寓为核心，共同探索城市居住项目的创新与运营。

除国资背景外，住房租赁企业与资管机构合作也成为重要趋势。期内信悦资管公司与华住·城家在上海签署《合资公司协议》，双方拟共同设立全周期资产管理平台，重点布局长租公寓及存量不动产运营。

观点指数认为，与国企、资管机构等合作，本质上是通过资源互补与能力协同破解行业资产端供给不足、运营端缺乏效率以及资本端缺少闭环的核心痛点，而在此过程中，住房租赁企业以运营与品牌为核心竞争力，成为激活资产潜力、提升资产综合效率的核心发动机。

与此同时，本期住房租赁市场的供给主体与产品结构进一步丰富，地方国企、服务式高端租住品牌等继续深入布局，推动市场供给从单一化向分层化、多元化的方向演进，形成保障型与市场型互补、基础居住与品质服务并行的供给新格局。

千套级租赁社区占比攀升，保租房仍为主流供给

新增项目开业层面，据观点指数不完全统计，期内样本企业录得19个租住项目新开业，对比上个报告期出现微降，但从规模来看，供给端仍保持较强的释放力度。

数据来源：观点指数不完全统计

本期供给主体延续国企唱主角、头部市场化企业补位的趋势，其中国企及国资背景企业主导超半数的新增项目。上海城方、合肥承寓、城发美寓以及城投宽庭等地方国企合计落地8个项目。

从区域市场表现来看，新增项目高度集中于重点城市，其中郑州以4个新增项目数居首，深圳和上海各有3个项目紧随其后，同时，合肥、成都、杭州、北京、宁波、珠海、无锡、苏州等重点城市均有新增项目。租赁企业的选址逻辑深度锚定政策倾斜、人口红利、产业基础等核心要素。

观点指数注意到，本期新增项目数量较上个报告期减少3个，但单项目体量大幅提升，规模化社区成为供给主力。已披露房间数的项目中，千套级大型社区占比为55%。

其中，政策层面的推动持续为保租房市场注入强劲动力。据观点指数不完全统计，本期新增租赁项目中，保租房项目占比近80%，在供给结构中占据绝对主导地位。

据观点指数了解，近年来，国家及地方政府陆续出台保租房建设目标，明确了“十四五”期间的保障性住房供给规模，并辅以专项金融支持政策，包括开发贷款优惠、REITs融资渠道拓宽等，有效降低了企业参与保租房建设的资金成本，提升了市场主体的开发积极性。

而租赁企业在项目投资决策中高度重视政策导向，加大保租房项目的布局，以获取政策支持并规避市场风险。

保租房REITs短期行情全线下跌，建信长租ABS完成首次扩募

二级市场表现上，从最新行情与短期周期表现来看，保租房REITs二级市场正处于阶段性调整阶段。

数据来源：同花顺，观点指数整理

2025年10月20日当日，8只已上市产品全部录得下跌，单日涨跌幅介于-0.2261%至-3.5254%之间，其中华夏基金华润有巢REIT跌幅最大，达3.5254%，市场交易情绪保持谨慎。

拉长至月度与季度周期，调整趋势更为明显。近一月内，8只保租房REITs项目均呈现负增长，跌幅在-3.4055%至-8.3309%之间。

短期来看，受公募REITs市场整体调整影响，板块出现阶段性回调，但这并未动摇其长期投资逻辑，政策支持下的投融管退闭环持续完善，核心城市保租房资产的高出租率与现金流稳定性，仍使其成为抗周期的优质配置标的。

数据来源：观点指数不完全统计

与此同时，据观点指数不完全统计，本期住房租赁行业金融端呈现工具多元适配、主体协同发力、资本循环深化的核心特征，REITs、ABS、持有型不动产ABS、私募债等金融产品齐头并进，住房租赁行业金融生态正逐步从单点融资向体系化支撑跨越，为租购并举与房地产发展新模式注入资本动能。

公募REITs之外，住房租赁领域资本工具再迎突破。9月30日，建信住房租赁基金发起的持有型不动产资产支持专项计划（“建信长租ABS”）在上交所完成首次扩募，成为全市场首单落地的持有型不动产ABS扩募项目，这也表明住房租赁行业资本闭环与退出渠道进一步完善。

随着住房租赁领域金融端发展逐步完善，住房租赁行业资本、资产及运营的良性循环将加速形成，这也为深耕住房租赁领域的运营机构提供了以运营换资本信任的机会。

同时，运营能力决定资产的流动性，这一行业逻辑愈加凸显。通常而言，能够持续提升出租率、稳定现金流的运营方，更有能力让其持有型租赁资产在证券化市场上获得资本的青睐。

本文节选自《供给结构多元化 | 2025年10月住房租赁发展报告》