董事长失联，总裁被抓！总负债8729亿，连续暴雷的万科还能挺住吗

万科董事长辛杰突然就没影了，前总裁祝九胜紧跟着被刑事强制措施，公司还背着8729亿的巨债，一波接一波的坏消息砸过来，这老牌房企到底还能不能扛过去？

万科从1984年起步，算是地产界的元老，经历过各种风浪，但这次债务山大加上高层动荡，确实让人捏把汗。

2025年1月27日，辛杰刚接手董事长位子，本来是来救火的，结果干了9个月就出事。

9月18日，辛杰在深圳开个会后，人就联系不上了，过了24天，10月13日公司公告说他因个人原因辞职。市场上一片猜测，有人说跟深圳其他事有关，但官方没细说。

反正这公告一出，股价直往下掉，A股跌2.67%，H股更狠，跌4.8%。

辛杰早年在深圳外贸集团和长城物业干过，后来在天健集团和深铁集团爬上来，2017年当上深铁董事长。

万科和深铁的渊源得从2017年的宝万大战说起，那时候华润和恒大争股权，深铁砸660亿买下29%的股份，成了大股东。从那以后，深铁就成了万科的靠山。

辛杰在2020年进万科董事会，2023年当副主席，今年1月直接顶上。大家都觉得他是来稳局面的，因为万科那时债务已经缠身，销售下滑厉害。

他上台后，推动深铁给万科借款9次，总共259.41亿，利率低到2.34%，帮着还了243.9亿的公开债，还提前把2026年的境外债全清了。

这钱不是白给，是低息借款，用来稳资金链。

同时，他还搞了万科40年来最大的组织调整，9月份完成，砍掉区域层级，设了16个地区公司和8个事业部，总部加了11个中心，像是审计监察、人力资源，目的就是集中管事，省钱控风险。

这调整动静不小，涉及上百人调动，有些项目头头被换，内部多少有点乱。

可没想到，9月18日开会后辛杰就失联了，媒体在10月11日爆出来，传闻是被带走调查。公司拖到10月13日才公告，说是个人原因辞职，不再沾边。

他在万科没拿薪水，就领深铁的工资，干了9个月就走，明显不对劲。投资者慌了，股价应声而落。紧接着，更劲爆的来了，10月14日祝九胜被刑事强制措施。

祝九胜是万科的老人，地产圈叫他“九哥”。

1993年起，祝九胜在建行深圳分行干了近20年，批过不少万科贷款，关系铁。2012年跳槽到万科，当财务总监，2018年1月宝万大战后升总裁兼CEO。

那时候王石早退了，只留下个名誉董事长的职位，每年拿1000万养老金。郁亮接董事长，祝九胜管执行，两人搭档干了不少事，万科项目扩张快，但市场一冷，就露馅了。

祝九胜在2025年1月17日短暂失联两天后回来，1月27日以身体原因全退，辞了董事、总裁、CEO等职，转顾问。谁知10月14日直接被抓。

起因是一封举报信，说2017年大战时，祝九胜短暂离职，以第三方顾问身份操控影子公司，上千家公司，上百亿资金，涉及资本、项目、资金网，还包括深铁的合作基金，涉嫌转走利润。

调查从年初开始，逐步深入，现在正式动手，这回怕是难翻身了。他在建行时的上司是田惠宇，2024年被判死缓，这事说不定有牵连。

两人前后脚出事，肯定不是巧合。

辛杰走后，深铁马上派黄力平接任董事长。黄力平是同济硕士，教授级高工，深铁党委副书记、总经理，从2021年起就是万科董事，对业务熟。

黄力平上任就说不拿万科钱，只领深铁工资，意思是来干活的。他强调继续开发、经营、服务战略，加强和深铁的TOD合作，像是轨道上盖物业和保障房。

公告说治理框架没变，有助于稳住银行信心。但市场不买账，股价还跌。

万科总负债为8729.88亿，有息债3642亿，一年内到期1553.7亿，账上货币资金才740亿，现金短债比0.44，流动性紧张得像绷紧的弦。

2024年，万科营收3432亿，但地产板块844亿营收，却亏了494亿，这是上市33年来头一遭。2025年上半年营收1053亿，又亏119.47亿，销售金额同比掉45.7%，只卖了691亿。

经营现金流负30亿，每天睁眼就亏近2亿。

为什么这么惨？房地产市场从2023年起就寒冬，销售慢，回款难，万科项目多，库存压着。深铁借款帮着还债，但万科自己造血不行，只能卖资产。

上半年盘活货值785亿，卖广州核心商办、商场、车位、仓库啥的，要求三个月全款。2023年以来卖了不少，但这不是长久计，总不能把家底卖光吧？

深铁上半年亏33.6亿，资产负债率超60%，继续输血也难。万科资产负债率73.11%，不算高，但信用一崩，银行抽贷就完了。

高层动荡加剧了信用危机。

辛杰、祝九胜出事，调查还得几个月，核实举报内容时间长，可能牵扯王石郁亮时代决策。王石养老金怕领不到了，郁亮转执行副总裁，低调中。

地产圈议论，合作方观望，金融机构下调评级，部分贷款展期谈崩。12月还有58.71亿债到期，高峰期压力山大。

万科会不会崩？短期看，不太会，国资背景有深铁托底，和恒大不一样。恒大是私企，债务爆雷后退市清算，万科是深铁控股的国企控股企业，深铁不会让它倒。

黄力平上台后，会推不动产投资信托基金（REITs）盘活商业物业，谈债券置换，拉长久期。引入合伙人，分点收益换现金。地方政府帮手，加速预售审批，减规费，直达资金到在建项目。

债权人双边谈展期，供应商改合同，节点回款，旧账以房抵款。

但长期得看销售回暖。买房人现在最在意交付，盯监管账户余额、施工进度、总包在不在、项目进没进保交楼名单。政策在放宽，但收入没涨，客户观望。

万科得聚焦强二线核心一线，别铺摊子。去库存，降费用，稳基本盘。拐点不是人事公告，而是小信号：退房率降，去化升，现金流转正，负债拉长。

万科反映了整个地产行业的困境。过去暴利时代，房企扩张猛，杠杆高，现在市场冷了，雷一个个爆。万科以前是模范生，喊“活下去”最早，但还是没躲过去。

其他房企像碧桂园、中海也在挣扎。

行业超60% TOP50房企上半年亏损，销售整体下滑。万科的债虽然大，但有国资兜底，短期能喘口气。可如果调查牵扯更广，信用进一步崩，抽贷潮来了，那麻烦就大了。

未来几个月是关键，要看调查结果和市场回暖。地产大佬们，监狱路上排队？王石郁亮还能独善其身？拭目以待吧。

参考资料：

1、暴雷！万科债券暴跌触发临停，总裁被公安机关带走 新浪财经 2025-01-16

2、楼市大逆转：暴雷中的地产公司，能活过来吗？ 新浪财经 2024-10-12